上诉人（原审被告）陈某
被上诉人（原审原告）中共光山县委党校。
上诉人陈某因与被上诉人中共光山县委党校合同纠纷一案，不服光山县人民法院（2010）光民初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈某及其委托代理人，被上诉人中共光山县委党校委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：1998年6月28日，本案原、被告签订《联合兴建电教室合同》一份，合同约定：由被告全额出资在原告校区大门北侧兴建294.43两层综合电化教学楼一栋，办证等费用由原告适当补贴。一楼房屋（含楼梯间151.93）被告有30年使用权，二楼X由原告作电教室。电教楼建成后，原告未能依约定给被告40000元办证补贴。1999年1月28日双方签订租房协议一份，被告将二楼房屋租赁使用三年，从1999年2月1日至2002年1月31日，每年租金4500元，三年计13500元，因原告补贴未给被告，该房租原告也未收取，房屋由被告一直使用至今。2007年3月22日，光山县委、县政府发文要求原告单位迁往县X区。2008年1月30日光山县人民政府下发《光政土（2008）X号》文件，决定收回原告部分国有土地使用权（5461.33），同时注销上述地块范围内的所有房地产证件，对外公开出让。2008年7月19日该地块被信阳华厦房地产开发有限公司竞得，根据2008年9月18日与县国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》，该地块应于2009年7月19日交给受让人，否则，每延期一日按土地出让金的1‰向受让人支付违约金。该地块拍卖后原告多次与被告协商，要求解除双方签订的《联合兴建电教室》合同，均因被告要价过高未果。为此，原告诉至本院，以合同签订后因客观情况发生无法预见的重大变某为由，请求解除与被告签订的《联合兴建电教室合同》，责令被告退还占用的房屋，恢复土地原状。
原审法院认为：所谓合同是当事人之间设立、变某、终止民事权利义务关系的协议。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。依法成立的合同受法律保护。本案原、被告于1998年6月28日签订的《联合兴建电教室合同》，实际上是原告作为享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与被告合作建房、共同使用的一个协议。双方虽未办理合建审批手续，但房屋最终建成并实际履行了合同，合同的内容又是双方真实意思的表示，故该合同应为有效合同。因为双方约定被告只有30年房屋使用权，双方所建房屋的所有权实际上为原告所有，被告只是以租赁经营方式在使用房屋，因此，双方所签订的《联合兴建电子教室合同》实质上是一个房屋租赁合同，原告为出租方，被告为承租方。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。故该合同约定被告使用合建房屋30年的条款违反了法律规定，其超出的10年为无效约定，对双方均无法律约束力。本案原、被告争执的焦点为：原、被告在履行合同期间，是否发生了合同签订后因客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力的重大变某，继续履行合同对于一方当事人明显不公或不能实现合同目的。原告认为与被告签订的联合兴建电教室合同在履行期间，因旧校址已被县政府拍卖出让，如不及时交付土地将使国家遭受重大损失，其请求解除与被告签订的联合兴建电教室合同，符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第26条规定的情势变某情形，对被告少使用年限的房屋损失愿给予合理的补偿。而被告则认为原告单位土地使用权出让，源于原告在东城新区建有新楼，是原告主动放弃旧办公地址及附着物所有权的结果，也是原告刻意追求的结果，故不同意解除合同，如原告执意解除合同须全额赔偿其损失158万元。对此争执焦点分析论证如下：首先，1998年6月28日，原、被告签订《联合兴建电教室合同》时，县委、县X区建设，原告也不知日后县委、县政府要求其单位入驻东城，因此，原告当时不管是在主观上还是在客观上都没有日后不履行合同的故意。其次，2003年县委、县政府下发文件进行县X区建设，原告作为备选单位列入其中，2007年3月22日、4月9日县委、县政府分别发文要求原告在东城新区进行开工建设，2008年元月30日县人民政府下发《光政土（2008）X号》文件，决定收回原告部分土地使用权并注销上述地块内的所有房地产证件，土地对外公开出让。至此，由于县委、县政府的行政行为，导致客观情况发生重大变某，出现了原、被告签订合同时都无法预料的情况。其三，2008年7月19日原党校旧址被县国土局成功拍卖出让。根据县国土局与信阳华厦房地产开发有限公司签订的出让合同，该地块应于2009年7月19日交付给开发公司，但由于原、被告未能就合同解除事宜达成一致，合建房屋至今未能拆除，房屋仍旧由被告使用，土地未能交付。根据出让合同第32条的规定，土地每延期一日交付，出让人须向受让人支付已交纳土地出让金1‰的违约金，现受让人已向出让人交纳（略）元土地出让金，依此标准出让人每日须向受让人支付13100元违约金。虽然尚无证据证实受让人已向出让人提出支付违约金的要求，但由于合建房屋的土地至今未能交付给受让人，已产生严重纠纷隐患，如不及时解决，国家和集体都将受到重大损失，案件当事人也牵连其中。因此，鉴于上述分析和目前现状（原党校旧址开发公司对已交付的土地正进行房地产开发），原、被告签订的合同符合《合同法》司法解释（二）第26条的规定，根据公平原则，法院可以依法予以解除。对合同解除后被告遭受的损失，根据公平原则作如下认定：根据光山县益丰会计师事务所（具有鉴定资质）对电教室建设投资额的鉴定为153129.60元，考虑该房屋被告已使用12年，扣除折旧因素，原告应赔偿被告建房投入损失61251.84元（153129.60÷20×8），由于合建房屋被告少使用8年，鉴定该房屋租金平均按每年7200元计损失57600元。另外，合同解除后，原告作为合同相对受益人，愿意对被告搬迁等损失给予适当补偿150000元。原告这一自愿行为，符合公平原则，本院予以认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五款、第九十七条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决：一、原告中共光山县委党校与被告陈某签订的《联合兴建电教室合同》至2010年7月8日终止履行，予以解除。二、原告中共光山县委党校赔偿被告陈某合建电教室投入损失61251.84元；补偿被告陈某合建房屋租金损失57600元；补偿被告陈某搬迁等费用150000元。上述合计268851.84元，于本判决生效后十五日内一次付清。案件受理费5400元，原告中共光山县党校负担2400元，被告陈某负担3000元。
上诉人陈某不服原审法院判决，上诉称一、原审判将双方的“联建合同”认为是“房屋租赁合同”属于对合同性质定性错误。“联建合同”内容符合“互易合同”法律规定的全部要件。被上诉人要建电教楼而无资金来源，转让部分房屋30年的使用权作为条件吸引外来资金建设。上诉人投资建设该电教楼是看中无偿使用电教楼X年部分房屋的商业价值，投资可能获得可观收益。合同都是看中各自利益。二、原判适用法律错误、程序违法。原判适用《合同法》第二百一十四条错误，本案非房屋租赁合同纠纷。更不能适用“合同履行中情势变某情形”的规定的要件。一审在没有报请上级法院审核的情况下就认定双方所签订的合同符合“合同履行中情势变某情形”而解除合同，属于程序严重违法。被上诉人名义上虽是独立法人，但实质上仍是光山县委下设二级机构，光山县人民法院应当自行申请回避审理此案。三、原审根据会计事务所的审计鉴定报告对上诉人进行赔偿无法律依据。光山县益丰会计事务所是审计会计帐目的专业鉴定机构，对建筑工程价格鉴定和资产商用价值进行评估，不具有合法资格，也超出鉴定业务范围。在双方已认可的事实中鉴定投资人的投资成本无必要性。四、原审判决上诉人与被上诉人解除合同后，判令对上诉人进行赔偿存在随意性，且判决的数额过低，造成上诉人六项损失没有保护，严重侵害上诉人的合法权益，请求二审法院撤销原判，进行公正合理赔偿。
被上诉人中共光山县委党校答辩称，一、上诉人与被上诉人之间的《联合兴建电教室合同》不属互易合同，也并不具有互易合同的法律特征。上诉人与被上诉人签订的合同因客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的重大变某，原审判决基于当事人的请求予以解除，符合法律规定。光山县益丰会计师事务所是合法的专业审计鉴定机构，对房屋建筑成本进行审计鉴定是其业务范围，又属于法院登记名册的鉴定机构，其审计鉴定结果客观公正，符合实际情况。上诉人所谓两百多万元的损失与实际情况相差甚远，也说明了上诉人没有解决问题的诚意，请二审明鉴。
二审法院经审理查明的事实与原审法院审理查明的事实基本一致。另查明，二审理中，上诉人陈某申请司法鉴定，本院委托信阳同创联合资产评估事务所进行了鉴定，该所出具信同资评字（2011）第X号评估结论为1、一楼设备7项，评估现值42365元，2、一楼装修损失1项，评估现值11838元，3、二楼舞厅设备22项，评估现值67180元，4、二楼装修损失1项，评估现值12525元，5、一楼经营损失（2010年6月一2028年12月）1项，评估现值351370元，6、一楼租赁损失（2010年6月一2028年12月）1项，评估现值324132元，评估现值合计为809409元。上述评估结论己于2012年5月16日进行了庭审质证。
本院认为，1998年6月28日上诉人与被上诉人签订了《联合兴建电教室合同》，合同内容系双方真实意思的表示，不违反国家的有关法律规定，且双方按合同内容进行了实际履行，该合同应为有效合同。在合同履行期间，因被上诉人原校址部分土地已被光山县人民政府拍卖出让，需搬迁新址，是联建合同不能继续履行的主要原因。双方诉讼之前光山县人民政府已实际对被上诉人享有的部分土地使用权挂牌拍卖出让。因合同的不能履行，结算与赔偿损失的数额就成为本案争议焦点。本案原审法院判决适用法律不当，委托光山县益丰会计事务所所作的审计鉴定报告与本案所争议的焦点和事实亦不相符。二审在征得双方当事人同意后，经信阳同创联合资产评估事务所对联建的二层综合电教楼拆迁损失评估现值为809409元。其中二楼房屋双方签订的是租赁合同，且租赁合同约定期限土地出让前已到期，评估中二楼舞厅设备和装修损失计款79705元，不能做为因土地出让所造成的经营损失，此款本院不应支持。上诉人拖欠被上诉人二楼租赁费13500元应从被上诉人未能依约定给付上诉人40000元办证补贴中扣除，即被上诉人应再偿付给上诉人26500元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）、（三）项、第一百五十八条之规定，判决如下：
一、维持光山县人民法院（2010）光民初字第X号民事判决的第一项；
二、变某光山县人民法院（2010）光民初字第X号民事判决的第二项为：被上诉人中共光山县委党校赔偿上诉人陈某损失729704元，返还上诉人建楼补偿款26500元。上述合计款756204元，该款于本判决生效后十五日内一次性付清。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费28704元，鉴定费10000元，由上诉人承担15481.6元，被上诉人23222.4元。
本判决为终审判决。
审判长买戈良
审判员杜亚平
代理审判员胡洋
二○一二年五月三十一日
书记员付巍
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