中华人民共和国最高人民法院
民事判决书
(1999)民终字第X号
上诉人(原审被告、反诉原告)：河北三和房某产开发公司。住所地：河北省石家庄市X路X号。
法定代表人：房某，经理。
委托代理人：冯增书，河北三和时代律师事务所律师。
委托代理人：王强，河北三和时代律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：中国人民银行石家庄中心支行。住所地：河北省石家庄市X路X号。
负责人：李某某，该行行长。
委托代理人：冯季平，三平律师事务所律师。
委托代理人：朱书贵，三平律师事务所律师。
上诉人河北三和房某产开发公司(以下简称三和公司)为与被上诉人中国人民银行石家庄中心支行(以下简称人行石家庄中心支行)预售商品房某同纠纷一案，不服河北省高级人民法院(1998)冀民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，三和公司的委托代理人冯增书、王强，人行石家庄中心支行的委托代理人冯季平、朱书贵到庭参加诉讼，现已审理终结。
经审理查明：1996年4月8日，三和公司与河北省融资中心(以下简称融资中心)签订《售房某同》，约定三和公司将位于石家庄市X路X号(和平西路一段X号)六层综合楼卖给融资中心，建筑面积5144平方米，单价为3190元/平方米，总价款为（略）元。1996年4月融资中心将（略）元作为第一期购房某付给三和公司；4月15日双方又签订《关于甲乙双方于1996年4月8日所签“售房某同”补充备忘录》，三和公司按融资中心要求将所售房某的设计作了部分修改。以后三和公司按修改后的设计方案施工，融资中心未支付第二期购房某。1997年10月6日，三和公司与石家庄市中兴集团公司签订售房某同，将本案讼争标的物卖给石家庄市中兴集团公司。1999年1月4日，石家庄市中兴集团公司取得讼争房某所有权证。
另查明：融资中心为中国人民银行河北省分行(以下简称人行河北分行)和其他商业银行、非银行金融机构发起设立，在业务上接受人民银行的监管。金融体制改革后人行河北分行的权利义务由人行石家庄中心支行承继。1997年1月20日，融资中心领取经营金融业务许可证，1月30日经工商局核准注册为独立的企业法人。融资中心向本院出证证实：其与三和公司签订的《售房某同》产生的权利义务由人行石家庄中心支行承担，融资中心无权主张本案的权利。
还查明：讼争房某占地原为石家庄市标准件二厂(以下简称二标厂)行政划拨用地。以后二标厂补办了土地使用权出让审批手续并领取了建设用地规划许可证、建设用地批准书、建设工程开工许可证。二标厂将部分土地使用权转由三和公司开发时未办理土地使用权变更登记。三和公司向融资中心预售房某时仅完成了拆迁平地工作，未取得预售许可证。
1998年9月21日，人行河北分行向一审法院起诉称：请求确认融资中心与三和公司签订的售房某同无效，三和公司返还购房某及利息并赔偿因合同无效给人行河北分行造成的经济损失。三和公司反诉称：售房某同有效，融资中心应承担延期付款的违约金并赔偿损失。
一审法院认为：融资中心与三和公司签订售房某同时，仅是人行河北分行内部职能处室，不具备对外签订合同的主体资格，故售房某同无效。对售房某同无效，人行河北分行负主要责任，三和公司也有一定责任。三和公司反诉融资中心，因其不是诉讼当事人，故不能成为反诉被告，其反诉主张不予支持。据此判决：一、融资中心和三和公司签订的售房某同无效；二、三和公司在判决生效之日起30日内返还人行河北分行（略）元购房某及该款30%利息(自付款之日起算至给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算)。一审案件受理费（略）元，人行河北分行承担4495元，三和公司承担（略）元并承担反诉费（略）元。
三和公司不服一审判决，向本院提起上诉称：融资中心原为事业法人后为企业法人应独立承担民事责任，售房某同有效，融资中心应承担违约责任并赔偿损失。
本院认为：三和公司与融资中心订立的售房某同的法律性质为商品房某售合同。二标厂将讼争房某占地转给三和公司开发时未办理土地使用权变更登记手续，三和公司预售楼房某未达到工程开发投资总额的25%，未取得房某预售许可证明，故双方签订的售房某同无效，三和公司应对合同无效承担主要责任，人行河北分行应对合同无效承担一定责任。三和公司主张售房某同有效的上诉请求，本院不予支持。三和公司应融资中心要求更改了楼房某计，为履行合同订购了设备，造成了一定经济损失；但由于在诉讼中三和公司已将讼争房某卖给案外人，无法对三和公司主张的损失数额进行评估，三和公司向人行河北分行返还第一期购房某时不再返还利息作为对三和公司损失的补偿。人行石家庄中心支行承接本案售房某同对融资中心所产生的债权债务，本院予以认可。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、维持河北省高级人民法院(1998)冀民初字第X号民事判决第一项及一审诉讼费的负担。
二、变更河北省高级人民法院(1998)冀民初字第X号民事判决第二项为：三和公司在本判决生效之日起30日内返还人行石家庄中心支行（略）元购房某。
二审案件受理费（略）元，由三和公司承担（略）元，人行石家庄中心支行承担（略）元。
本判决为终审判决。
审判长张雅芬
代理审判员韩玫
代理审判员冯小光
一九九九年十月二十日
书记员贾劲松
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