原告南宁市房产物业管理处
法定代表人卢某
委托代理人黄某、杜某某
被告梁某
原告南宁市房产物业管理处诉被告梁某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年9月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2010年11月16日公开开庭进行了审理。原告南宁市房产物业管理处的委托代理人杜某某到庭参加诉讼。被告梁某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告南宁市房产物业管理处诉称：原告系南宁市房产管理局下属的事业单位，负责直管公房的租赁工作。原、被告于2006年5月29日签订了《公有住房租赁合同》，双方约定：甲方（原告）将其经营管理的直管公有住房福建园X栋X单元X号租赁给乙方（被告）居住使用，租金为98.00元/月，按月支付；租赁期限自2006年4月1日起至2009年3月31日止。合同第十二条约定：“租赁期满，因乙方违约或其他原因导致本合同提前终止的，乙方应在甲方通知要求腾空日期内及时将房屋腾空交还甲方”。第五十条约定：“乙方逾期支付租金，每逾期一个月，乙方须按欠租金额的10%支付违约金。某一月份的欠租违约金=欠租金额×10%×逾期月数，乙方所有欠租月份产生的违约金之和即为乙方应支付的违约金”。第五十二条约定：“……乙方违反前款约定、或违反本合同第十二条的约定，从逾期之日起每逾期一日乙方按本合同月租金的10%支付房屋占用费”。后原告在对该公房进行日常管理中发现，被告于2008年12月20日擅自与他人签订购房协议，将福建园X栋X单元X号公房出某给他人，并于2009年10月伪造该房产权证交给居住在该公房的使用人；在此期间，被告继续按照租赁合同向原告交纳租金。原告立即做好公房使用人的思想工作，并于2010年7月26日向公房使用人送达了《关于限期腾空直管公房的通知》，要求使用人限期腾空房屋交还原告。2010年8月24日，使用人自行腾空公房并口头告知了原告。2010年8月26日，原告工作人员到该公房送达《关于解除租赁合同的通知》。另外，被告自2010年3月至今拖欠房屋租金。被告之行为，违反了合同约定及法律规定；且租期已届满，原告有权解除租赁合同。为维护国家及原告的利益，特提起诉讼，请求：1、解除原告与被告的租赁合同关系，被告腾空福建园X栋X单元X号直管公房交还原告；2、被告按98.00元/月支付原告自2010年3月起至法院判决解除合同生效之日产生的租金，按9.8元/月支付从2010年4月起至被告交清相应租金之日止的违约金；3、被告按9.8元/日支付原告自法院判决解除合同生效次日起至房屋腾空交还原告之日止产生的房屋占用费；4、本案诉讼费用由被告承担。
原告提交的证据有：1、《房屋所有权证》，证明房屋的所有人及房屋的性质；2、南宁市机构编制委员会办公室文件（南编办[1998]X号），证明原告的职能；3、《直管公有住房租赁合同》，证明原、被告存在租赁关系及双方的权利义务；4、《调查笔录》，证明被告存在转让公房的行为；5、《房屋产权证》，证明被告伪造房屋产权证的事实；6、《购房协议书》两份，证明被告擅自转让公房的事实；7、《关于限期腾空直管公房的通知》，证明原告要求公房使用人腾空房屋；8、《关于解除租赁合同的通知》，证明原告要求与被告解除租赁关系。
被告梁某未作答辩亦未提交证据。
本院认证：被告梁某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃举证、质证和抗辩的权利，应当承担相应的法律后果。原告提交的证据1、2、3、7、8为书证原件，与原告陈述亦能相互印证，本院对其真实性予以确认。原告提交的证据4虽为原件，但该份调查笔录系由原告的工作人员自行制作，可与其互相佐证的证据5、6均系复印件，被调查人何建彪亦未到庭作证，上述证据的真实性无法查证，故原告以此证明被告伪造产权证将其承租的房屋向案外人何建彪出某，本院不予采信。
根据上述确认的证据，结合原告的陈述，本院经审理查明：原告南宁市房产物业管理局是南宁市房产管理局下属的负责南宁市房产物业管理和直管公房经营管理工作的事业单位，其主要职能包括负责直管公房的租赁、出某、修缮、装饰和危旧房屋改造工作等。福建园X栋房屋为国有房产，房屋所有权人为南宁市房产管理局，共有住房72套，已出某36套，剩余含X号在内的36套。2006年5月29日，原、被告签订《直管公有住房租赁合同》及补充协议一份，约定乙方（被告）向甲方（原告）承租福建园X栋X单元X号房，月租金为98元，租赁期限自2006年4月1日至2009年3月31日止，租金按月结算，乙方应于每月20日前结清当月租金。合同第十二条约定：“租赁期满，因乙方违约或其他原因导致本合同提前终止的，乙方应在甲方通知要求腾空日期内及时将房屋腾空交还甲方”。第五十条约定：“乙方逾期支付租金，每逾期一个月，乙方须按欠租金额的10%支付违约金。某一月份的欠租违约金=欠租金额×10%×逾期月数，乙方所有欠租月份产生的违约金之和即为乙方应支付的违约金”。第五十二条约定：“……乙方违反前款约定、或违反本合同第十二条的约定，从逾期之日起每逾期一日乙方按本合同月租金的10%支付房屋占用费。”合同签订后，双方均依约履行合同义务。2010年9月26日，原告以被告拖欠2010年3月至今的租金并伪造产权证出某承租房屋为由诉至本院，要求判如所请。
上述事实，有当事人提交的证据及当庭陈述予以佐证。
本院认为：依法订立的合同受法律保护。原、被告签订的《直管公有住房租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。原告已按合同约定将房屋向被告交付使用，履行了自己应尽的合同义务。原告主张被告伪造房屋所有权证书出某租赁房屋，虽然本院因其证据不充分而不予采信，但合同约定租赁期限于2009年3月31日届满，之后双方虽未续订书面的租赁合同，然被告仍继续使用租赁的房屋，原告未对此提出某议亦未停止向被告收取租金，则此时双方形成不定期租赁关系，原、被告均有随时解除合同的权利。故原告诉请与被告解除租赁关系并要求被告交还诉争房屋，合法有据，本院予以准许。原告还称被告自2010年3月至今没有交纳租金，因被告未到庭抗辩也没有提交证据予以反驳，本院对原告的陈述予以采信。依据双方所签订合同的约定，在原告将房屋交付给被告使用后，被告负有向原告交纳租金等费用的义务。原告依照租赁合同第二条、第五十条、第五十二条第二款之约定，请求被告按每月98元支付自2010年3月起至法院判决解除合同生效之日起产生的租金及按每月9.8元交纳逾期支付租金的违约金、按每日9.8元支付自判决生效次日起至房屋腾空交还原告之日止产生的房屋占用费，理据充分，本院亦予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、解除原告南宁市房产物业管理处与被告梁某自2009年4月1日起按双方于2006年5月29日签订的《直管公有住房租赁合同》及补充协议内容继续履行的不定期租赁合同关系；
二、被告梁某于本判决书生效之日起60日内腾空福建园X栋X单元X号直管公有住房并交予原告南宁市房产物业管理处，如逾期，被告按9.8元/日向原告南宁市房产物业管理处交纳房屋占用费；
三、被告梁某按98元/月向原告南宁市房产物业管理处交纳自2010年3月1日起至本判决确定的腾空之日止的福建园X栋X单元X号直管公有住房租金；
四、被告梁某向南宁市房产物业管理处交纳逾期支付租金违约金（违约金计算：自2010年3月1日起，按9.8元/月计算至逾期租金支付完毕之日止）。
案件受理费50元，由原告梁某负担。
上述应付款项，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出某本，上诉于南宁市中级人民法院，同时上诉人应在上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交又不提出某交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判长何玮
人民陪审员杨瀚
人民陪审员邹忠坤
二○一一年二月十一日
书记员莫倩
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