海南省海南中级人民法院
民事判决书
(2000)海南民终字第X号
上诉人(原审被告)郭某甲，男，1964年出生，汉族，住（略）。
上诉人(原审被告)郭某乙，男，1969年出生，汉族，住（略）。
上述两上诉人的共同委托代理人李海燕，海南海都律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)朱某某，男，1962年出生，汉族，住（略）。
委托代理人符祥文，海南新世纪律师事务所律师。
原审第三人占某某，男，1964年出生，汉族，住（略）。
原审第三人黄某，男，1963年出生，汉族，住（略）。
原审第三人周某某，男，1965年出生，汉族，住（略）。
上诉人郭某甲、郭某乙因房屋租赁纠纷一案，不服琼海市人民法院(1999)琼海民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案，现已审理终结。
原审认定，朱某某于1999年2月12日租赁郭某甲、郭某乙自有房屋(座落塔洋墟)经营啤酒推销游戏生意，双方订立房屋租赁协议，该协议约定郭某甲、郭某乙将塔洋镇路面楼房两层380平方米出租给朱某某，每月租金2800元，租期三年，应预付2个月租金作押金，其租金应每月1日前支付等。朱某某于同月支付了押金5600元并对楼房进行装修经营，亦支付了三个月的租金(即租期的2、3、4月份)。同年5月因政策原因停止经营，朱某某将其动产搬走，同年6月郭某甲、郭某乙将该房屋租赁给第三人使用。上述的租赁行为均没有到房产部门办理租赁登记。朱某某提起诉讼，请求郭某兄弟赔偿损失。由于第三人与本案有利害关系，应追加参加诉讼。郭某兄弟以朱某某进行装修损坏其楼房为由，提起反诉请求赔偿损失。第三人以如果认定合同无效，应由郭某兄弟赔偿损失。原判认为，本案的租赁关系均未依法登记和未经原承租人同意擅自转租，应视其合同无效，不受法律保护。朱某某请求赔偿装修费经评估折价（略）．5元，应由郭某兄弟负责清还，郭某兄弟反诉请求赔偿理由欠当，不予支持。于是判决如下：一、原告朱某某与被告郭某甲、郭某乙一九九九年二月十二日签订的租房协议书和被告郭某甲、郭某乙与第三人占某某、周某某、黄某一九九九年六月二十五日签订的租房合同书无效。二、俩被告应赔偿原告投入装修房屋的装修物计款（略）．5元，限俩被告于本判决发生法律效力的30日付清。三、驳回被告的反诉请求。
郭某甲、郭某乙上诉称：原审认定租赁合同无效并不终止不符合客观事实，朱某某既将其动产搬走，也将其原装修的照明设备折价我方使用，应视为自动终止合同履行，原判显然没有法律依据。合同约定承租人逾期半个月支付租金、出租方有权收回房屋，因此，我方将房屋另行出租是有依据的。原审认定合同无效，我方应返还即赔偿装修物品，明显适用法律错误，此外装修物折价（略）．5元由我方支付朱某某，显失公平的将其废物强行我方使用，因此，请求撤销原判，依法驳回朱某某的诉讼请求。
朱某某辩称：我既没有对装修物品进行处理，也没有终止租赁关系，我随时都可回来营业，至于装修物品属于废品，上诉人所述没有事实根据，此外。我有两个月租金押金，不存在违约支付租金之事实，上诉人擅自出租没有终止租赁关系之房屋，损害了我的合法权益，原审判决予以赔偿是正确的，请求二审维持原判。
经审理查明，1999年2月12日郭某甲、郭某乙将座落琼海塔洋墟琼文西街张忠莲(郭某甲、郭某乙母亲)私有房屋出租给朱某某，双方签订“租房协议”，该协议约定的主要内容是租用楼房面积380平方米，租期三年，每月租金2800元，同年3月开始计付租金，协议签订之日应预付两个月租金5600元作为押金，当月的1日前应支付月租金，如逾期半个月支付，出租方有权收回房屋并罚没押金等有关装修事项及租期届满时装修物的归属。朱某某支付押金5600元后，便装修该房屋并开始经营啤酒推销游戏生意，同年5月停止经营，于6月租金尚未支付，当月14日朱某某将其原经营的物品和装修能拆除之物品搬走，并将剩下灯具、调压器等照明设备以1200元由郭某甲兄弟承买。同月25日郭某甲兄弟以该房屋租赁关系已终止，于是重新出租给第三人，并签订了“租房合同”。
此外，该房屋装修经原审委托琼海市价格事务所评估鉴定该房装修总现值（略）．5元。
上述事实有租房协议、租房合同、评估鉴定结论及双方当事人的陈述，足以认定。
本院认为，上诉人与被上诉人的租赁关系，是双方的真实意思表示，其约定之内容也不违反法律规定，并且该合同已部分履行，租赁合同登记系备案制，不是合同成立的必备要件，故应认定该合同为有效合同，受法律保护。由于被上诉人自动搬走房屋的经营物品，亦将其原装修的照明设备折价给出租人，同时被上诉人也没有依约支付当月租金，可见，应视为被上诉人自行终止租赁关系。被上诉人主张赔偿原装修物的损失，上诉人对此表示理解，双方对于补偿数额和给付补偿款时间达成协议，其协议没有损害第三人和社会公共利益，亦不违反法律规定，应予照准。至于上诉人与第三人之间的租赁关系，因上诉人与被上诉人达成解除合同及补偿协议且又没有损害第三人的利益，故不予处理第三人与上诉人之间的租赁关系。原审认定事实基本清楚，但处理结果欠当，应予纠正。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项和合同法第九十三条之规定，判决如下：
一、维持琼海市人民法院(1999)琼海民初字第X号民事判决的第三项即驳回被告的反诉请求。
二、撤销琼海市人民法院(1999)琼海民初字第X号民事判决的第一项即朱某某与郭某甲、郭某乙1999年2月12日签订的租房协议书和郭某甲、郭某乙与第三人占某某、周某某、黄某1999年6月25日签订的租房合同书无效。
三、撤销琼海市人民法院(1999)琼海民初字第X号民事判决的第二项即俩被告应赔偿原告投入装修房屋的装修物计款（略）．5元，限俩被告于本判决发生法律效力的30日内付清。
四、朱某某与郭某甲、郭某乙于1999年2月12日签订的房屋租赁协议予以解除。
五、郭某甲、郭某乙同意支付（略）元给朱某某作为装修承租房屋的补偿费照准，并于2001年1月25日前支付（略）元；同年3月1日前付清8000元；其该房屋的装修物归郭某甲、郭某乙所有。
一审案件受理费4505元和评估费200元由朱某某负担，二审案件受理费45O5元和反诉费500元及其评估费200元由郭某甲、郭某乙共同负担。
本判决为终审判决。
审判长张光琼
审判员何书丰
审判员曹显冠
二○○○年十二月十四日
书记员纪小龙
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
