原告：洛阳风动工具有限公司，住所地：本市老城区X路X号。
法定代表人：陈某某。
委托代理人：杜某。
委托代理人：程某某。
被告：牛某某，男，53岁。
原告洛阳风动工具有限公司（以下简称洛阳风动公司）为与被告牛某某租赁合同纠纷一案，于2010年1月15日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2010年3月15日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票，于2010年4月1日公开开庭进行了审理。原告洛阳风动公司的委托代理人杜某、程某某，被告牛某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洛阳风动公司诉称，原告是老城区X路X号院X-X-X室及X-X-X室房屋的所有权人，该房原由被告之父（原告厂内职工）暂住，按月向原告交纳租金及水电费用，后被告之父去世。原告要求被告交房，被告不予理睬，并且还把X-X-X室房屋未经原告同意租给他人使用，私自不通过水表接水，自2008年6月份以来不交纳租金及水电费用，至今已拖欠房租1311元、水费392元、电费545元。原告认为，原告是该房屋的产权人，没有与被告签订租赁合同，因被告长期占据该房已实际形成了不定期的租赁关系，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条和二百三十条的规定，不定期租赁可以随时解除。被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，无奈原告诉至法院，要求依法解除原、被告之间的不定期租赁关系，被告立即搬出老城区X路X号院X-X-X室及X-X-X室房屋；要求判令被告支付其所欠原告的房租1311元、水费392元、电费545元；本案诉讼费由被告承担。
被告牛某某辩称，被告与原告不形成租赁与被租赁的关系，被告所居住的该2套房在2003年左右经过房改，被告当时交了3200元，厂里当时说该3200元是集资款，过了5年后厂里也没有给被告退款，说该3200元不再退，算厂里的房租，这种情况不只被告一户，整个那栋楼都是这种情况。该2套房子厂里有所有权，但被告有永久使用权，原告起诉被告拖欠的房租1311元、水费392元、电费545元被告是认可的，但是被告现在经济上确实困难，没有钱，被告也经常找厂里和从其他途径多次向原告协商，但是协调没有结果。被告将该2套房出租的原因是因为被告拖欠厂里的电费和水费，厂里经常去掐被告的电和水，使被告无法正常生活，被告现在在外租房居住，该2套房租给了别人，承租人向厂里交水电费，将房租交于我，被告再将该2套房的租金用作被告现在所居住房屋的租金。被告所拖欠的电费是3年前的电费，水费是近两年所拖欠的。
根据原、被告的诉辩意见，对本案争议焦点归纳如下：1、原、被告之间是否存在租赁合同关系；2、原告要求解除原、被告之间的租赁合同关系理由是什么，是否合法；3、被告拖欠原告的房租1311元、水费392元、电费545元是否应当支付。
原告围绕本案争议焦点提交以下证据材料：
1、洛阳市房地产管理局颁发洛市房证（2004）字第x号的房屋所有权证书、《关于“以租金顶维修窗户费用”的协议》一份（复印件），证明被告承租的坐落老城区X路X号院（中区）院X-X-X室及X-X-X室的房屋，所有权人是原告洛阳风动工具有限公司；
2、2009年12月21日原告公司贴在被告承租原告的房屋门处的《解除租赁合同通知书》及在被告承租原告X-X-X室及X-X-X室的房屋张贴的照片2张。证明2009年12月21日向被告发出了解除租赁合同通知，被告没有给予任何答复，说明被告同意解除租赁合同，但不予腾出房屋；
3、被告拖欠电费计算明细1张、记录凭证4张、收据存根3张。证明被告拖欠从2008年6月至起诉时的电费545元；
4、被告拖欠水费计算明细1张、记录凭证6张、收据存根1张。证明被告拖欠从2007年7月至2009年12月水费392元；
5、洛阳市物价局洛市价房【2000】X号《关于调整洛阳市公有住房房屋租金标准的通知》文件及租金计算明细。证明按2000年洛阳市物价局规定的公房租金每平方米1.40元标准计算，被告从2008年6月至起诉时拖欠原告房租租金1311元；
6、被告私自将水表拆除，不通过水表接通水管的照片2张及被告私自不通过电表接通电线照片3张。证明被告实施了偷水偷电的严重租赁违约行为。
经质证，被告对证1无异议；对证2有异议，被告没有看到过该通知和照片，不予认可；对证3有异议，被告欠的545元电费是2007年之前欠的，2007年后从来没有人找过被告去抄过水电费；对证4有异议，被告确实是拖欠水费，但也是拖欠2007年之前的水费，不予认可；对证5、6无异议。
被告未提交任何证据材料。
根据当事人的陈某、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：牛某某父亲系洛阳风动公司的前身洛阳风动工具厂职工，1975年牛某某和其父亲即在本市老城区X路X号院X-X-X室和X-X-X室居住，该两间房屋的所有权人是洛阳风动公司。1992年牛某某父亲去世后，牛某某在此房屋内居住，水电费由牛某某缴纳。2006年11月6日牛某某与洛阳风动公司行政房产科签订《关于“以租金顶维修窗户费用”的协议》一份，载明：承租人牛某某，出租人洛阳风动工具有限公司行政房产科，承租人租住中州中路X号院X号X单元X楼X号房，因窗户损坏严重，经公司研究决定，停收18个月房租费，用于窗户的一次性维修，由承租人负责实施。从2006年11月1日至2008年4月30日停收住房租金，2008年5月1日起恢复收住房租金。双方分别在该协议上签字盖章并按该协议执行。后因牛某某拖欠房租和水、电费，2009年12月21日洛阳风动公司向牛某某发出解除租赁合同通知书一份，并张贴在牛某某住处。牛某某从2008年6月起至2009年12月共拖欠洛阳风动公司房屋租赁费1311元，拖欠2007年9月至2009年4月电费545元，拖欠2007年7月至2009年11月水费392元。
庭审中牛某某对拖欠的房租和水、电费均无异议，并认可现已将该两间房屋出租给他人使用。
本院认为，被告牛某某租赁原告洛阳风动公司的本市老城区X路X号院X-X-X室和X-X-X室，双方虽未签订书面租赁合同，但2006年11月6日双方签订的《关于“以租金顶维修窗户费用”的协议》和被告牛某某交纳的房租以及水、电费，均能够证明双方存在租赁合同关系，应视为不定期租赁合同，因被告牛某某拖欠房租和水、电费，且又未经原告洛阳风动公司同意擅自将该房屋转租他人，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。故原告洛阳风动公司要求解除双方的不定期租赁合同关系，要求被告牛某某搬出租赁房屋并支付拖欠的房租和水电费的诉讼请求，本院依法予以支持。关于被告牛某某辩称双方不存在租赁合同关系，被告牛某某交纳集资款有永久使用权，由于其未向本院提供证据，原告又不予认可，故本院对被告牛某某上述辩称不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、解除原告洛阳风动工具有限公司与被告牛某某之间的租赁合同关系，被告牛某某于本判决生效之日起二十日内将本市老城区X路X号院X-X-X室和X-X-X室房屋返还给原告洛阳风动工具有限公司；
二、被告牛某某于本判决生效之日起二十日内支付拖欠原告洛阳风动工具有限公司的2008年6月至2009年12月的房屋租赁费1311元、2007年9月至2009年4月的电费545元、2007年7月至2009年11月的水费392元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费150元，由被告牛某某承担。（原告已垫付，待执行时由被告牛某某一并付给原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审判长谢黎
审判员刘军杰
人民陪审员安宁
二零一零年六月四日
书记员余薇
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