海南省高某人民法院
民事判决书
(2000)琼高某民再初字第X号
原审原告海南亚欧联合贸易公司。住所地海口市X路钓鱼台别墅CX幢。
法定代表人李某某，董事长。
委托代理人冯某某，海南亚欧股份有限公司办公室主任。
委托代理人高某某，海南亚欧股份有限公司副总经理。
原审被告海南德海房地产开发有限公司。住所地海口市X路金贸区中房大厦X层。
法定代表人钟某，董事长。
委托代理人吴某，该公司副总经理。
委托代理人朱越桥，海南智恒律师事务所律师。
原审第三人国基中小城镇建设海南房地产总公司(原名海某中农信房地产公司，以下简称中农信公司)。住所地海口市X路金都花园一号。
法定代表人鲍某某，该公司总经理。
委托代理人陈某，该公司副总经理。
原审第三人海南省兴隆华侨农场。住所地万宁市X镇。
法定代表人黄某某，场长。
原审原告海南亚欧联合贸易公司(以下简称亚欧公司)与原审被告海南德海房地产开发有限公司(以下简称德海公司)、原审第三人中农信公司、海南省兴隆华侨农场(以下简称兴隆农场)土地使用权转让纠纷案，本院于1995年9月19日作出(1995)琼民初字第X号民事判决，已经发生法律效力。1998年2月18日，原审第三人中农信公司、原审被告德海公司向本院申请再审，经审查符合法律规定的再审条件。本院提起再审后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告亚欧公司的委托代理人冯某某、高某某，原审被告德海公司的委托代理人吴某、朱越桥，原审第三人中农信公司的委托代理人陈某到庭参加诉讼。原审第三人兴隆农场经本院依法传唤，无正当理由不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。
原判认定：各方当事人争议之一百亩土地，位于万宁县兴隆温泉旅游区内月光湖东侧，为兴隆农场使用的划拨用地。一九九二年元月二十日，兴隆农场和中农信公司签订了《关于兴建兴隆温泉旅游(儿童)铁路协议书》，约定由兴隆农场无偿提供土地，中农信公司出资，联合兴建占地一百亩，投资规模约为人民币三千万元的旅游(儿童)铁路。该份协议现已基本履行完毕。为补偿中农信公司巨额投资的银行利息及经营初期的亏损，兴隆农场愿补偿给中农信公司包括本案争议之一百亩土地在内的三百零八亩土地，并允许其自行处分。一九九二年六月八日，中农信公司和德海公司就上述一百亩土地签订了《合作经营房地产开发事业合同书》，约定中农信公司以该一百亩土地折合资金作为投资，德海公司以人民币资金作为投资，共同对该地进行综合开发；中农信公司在收取德海公司人民币一千五百万包干利润后，剩余利润全部归德海公司所有，中农信公司对投资损失不负任何责任；德海公司应在该合同签字生效后七日内及取得政府部门批准的用地红线图和用地批文十天内，各付人民币七百五十万元给中农信公司。双方在该合同第3条第5款明确约定，中农信公司负责将该公司原与兴隆农场签订的涉及该一百亩土地的各种权利和义务，转到德海公司名下。一九九二年六月十日，双方又签订补充协议，明确中农信公司在收取德海公司每亩人民币十五万元的土地成本价款外，不再计收固定利润，德海公司应在该补充协议签订后七日内及德海公司取得红线图十日内，付中农信公司人民币一千五百万元。双方声明，对该幅土地的开发以该补充协议为准，其他与补充协议抵触的文书失效。一九九二年六月十八日，德海公司依双方上述一九九二年六月八日合同第3条第5款的约定，和兴隆农场签订了土地使用权转让合同书。一九九二年七月八日，中农信公司和德海公司又签订补充协议，明确兴隆农场和德海公司签订的土地使用权转让合同，不作为德海公司和中农信公司在合作过程中有关经济、法律方面的依据，只作为将合作的一百亩土地使用权转至德海公司所需的有关文件；因中农信公司和兴隆农场合作兴建的兴隆温泉旅游(儿童)铁路占用了该一百亩土地中的部分土地，由中农信公司负责与兴隆农场联系，予以补齐。一九九三年三月二十三日，德海公司又和亚欧公司签订了该一百亩土地的《共同开发经营房地产合同》，约定亚欧公司不论盈亏，均保证支付德海公司固定利润；德海公司在收取亚欧公司土地成本和固定利润人民币三千一百万元后，不再收取其它利润及费用；亚欧公司应在合同签订时先付德海公司保证金人民币三百万元；在亚欧公司和兴隆农场签订转换合同时及亚欧公司为办理土地使用手续所需的资料文件，被国土局和兴隆农场接收时，亚欧公司应各支付德海公司人民币一千五百五十万元，总计人民币三千一百万元(包括保证金三百万元)。同日双方又签订一份补充协议，约定双方所签合同的生效日期推迟至一九九三年三月三十日，亚欧公司同意中农信公司和兴隆农场合作的温泉火车从该地上通过，但德海公司应保证亚欧拥有的土地面积为一百亩，双方对此幅土地的合作事宜，应以双方的合同书及补充协议为准；亚欧公司和兴隆农场签订的土地使用权转让合同，只作为德海公司将一百亩土地转至亚欧公司所需的有关文件，不作为在合作过程中有关经济、法律方面的依据。该合同和补充协议签订后，亚欧公司和兴隆农场签订了土地使用权转换合同及补充协议，并将签约的日期倒签为一九九二年六月十八日和一九九二年七月二日，以保持与德海公司和兴隆农场所签土地使用权转让合同书及补充协议的签约日期一致。从一九九三年三月二十七日至一九九三年五月十三日，亚欧公司分四笔将人民币三千六百五十八万元支付给德海公司(其中包括另外十八亩土地的地价款五百五十八万元，该款已由海南中级人民法院另案调解处理)。此间，德海公司也分别于一九九三年四月二十七日和七月二十日分两次付给中农信公司转让地价款人民币一千五百万元。一九九三年五月十日，亚欧公司向万宁县人民政府申请兴建“兴隆温泉亚欧国际旅游度假村”，并于一九九三年六月二十一日补签了《国有土地使用权出让合同》。同月二十八日万宁县人民政府以万府函(1993)X号文件，同意兴隆农场将一百亩土地转让给亚欧公司，作为兴建“温泉亚欧国际旅游度假村”项目用地。一九九三年六月二十三日，万宁县土地管理局同意为兴隆农场和亚欧公司办理“兴隆温泉亚欧国际旅游度假村”项目用地。一九九三年六月二十三日，万宁县土地管理局同意为兴隆农场和亚欧公司办理“兴隆温泉亚欧国际旅游地村”项目用地手续，亚欧公司据此于一九九三年元月二十三日领取了该地的《国有土地使用证》。原判认为：兴隆农场与中农信公司签订的《关于兴建兴隆温泉旅游(儿童)铁路协议书》可按有效对待，中农信公司和德海公司、德海公司和亚欧公司就一百亩土地所签的合同及补充协议，可按有效处理。但由于中农信公司和德海公司在转让该地过程中均未按照规定投入开发建设资金，而亚欧公司在取得该地后，又受国家宏观调控政策影响而无力开发，依照情势变更原则和公平原则，对二个转让合同约定的地价款应予适当调整，以减少亚欧公司的损失。遂判决：一、中农信公司与德海公司一九九二年六月八日签订的《合作经营房地产开发事业合同书》及补充协议、德海公司与亚欧公司于一九九三年三月二十三日签订的《共同开发经营房地产合同》及补充协议有效；二、中农信公司与德海公司所签上述合同及补充协议的地价款由人民币一千五百万元调为一千三百万元；德海公司与亚欧公司所签上述合同及补充协议的地价款由人民币三千一百万元调为二千六百万元；三、中农信公司应退还德海公司地价款人民币二百万元，德海公司应退还亚欧公司地价款人民币五百万元；两公司应退还之款限于该判决生效后一个月内一次履行完毕，逾期不还，按银行贷款利息的双倍支付迟延履行金。案件受理费人民币二十二万三千一百元零五角由中农信公司和德海公司各承担六万六千九百三十元零一角五分，亚欧公司承担八万九千二百四十元零二角。亚欧公司已向本院预交案件受理费十一万一千五百五十元二角五分，中农信公司和德海公司应各向本院交纳案件受理费五万五千七百七十五元一角三分，并各支付亚欧公司一万一千一百五十五元二角五分。
宣判后，中农信公司不服申诉称：一、中农信公司与本案无关。亚欧公司并未起诉中农信公司，中农信公司与德海公司的土地转让合同已履行完毕，双方无异议，德海公司并未对中农信公司提出诉讼请求，判令中农信公司给付德海公司200万元缺乏法律依据。二、原判适用法律错误。中农信公司与德海公司的土地转让合同有效并已履行完毕三年，双方既无异议也无请求，法院没有权力调整其中的价格内容；情势变更原则缺乏法律依据，本案也不符合适用情势变更原则的条件；原判错误地理解了公平原则的适用条件。三、中农信公司在兴隆地区存在巨额投资，是最早进入兴隆地区的大公司之一，对兴隆农场旅游业的兴旺起到了巨大的推动作用，兴建的旅游火车也是从转让土地上通过，上述判决在“本院认为”部分称中农信公司没有投入建设资金完全站不住脚；请求撤销上述判决关于中农信公司退还德海公司200万元的内容。
德海公司不服申诉称：一、亚欧公司起诉时，德海公司与亚欧公司合同已履行完毕近两年，在合同有效情况下，根本不存在变更合同价款的条件；二、情势变更原则缺乏法律依据，本案也不能适用情势变更原则；三、原判对公平原则的理解有误，适用公平原则处理本案属适用法律错误；四、德海公司在转让土地上存在投资；请求撤销原判关于德海公司退还亚欧公司500万元的内容。
经再审查明：原判认定的事实除三处有误外，其余均成立。有误三处是：(1)德海公司向中农信公司两次支付转让地价款人民币1500万元的时间分别为1992年7月20日、1993年4月27日，原判表述为“德海公司也分别于一九九三年四月二十七日和七月二十日分两次付给中农信公司转让地价款一千五百万元”不当；(2)1993年6月21日补签《国有土地使用权出让合同》的是兴隆农场和万宁县土地管理局，亚欧公司未参与签订合同，原判认定有误；(3)亚欧公司领取转让地国有土地使用证的时间为1993年6月23日，原判认定为“一九九三年元月二十三日”不当。另查明：作为原告的亚欧公司仅对被告德海公司提出了要求确认合同无效的诉讼请求，未对第三人中农信公司提出诉讼请求；被告德海公司在本案中没有诉讼请求，并表示对其与中农信公司间的合同及其履行没有异议；兴隆农场和中农信公司1992年1月20日签订的《关于兴建兴隆温泉旅游(儿童)铁路协议书》已基本履行完毕，中农信公司在兴隆农场存在巨额投资；再审期间，德海公司主张在兴隆农场存在投资，提供了海口九马实业有限公司出具的收到其“平整土地工料款”人民币52万元的发票，但提供不出相关合同、转帐凭证等证据，德海公司称系现金支付。
本院认为：根据最高某民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第6条、第7条、第8条的规定，参照海南省人民政府琼府(94)X号《关于加快处理房地产权证的通知》关于在办理房地产转让登记手续时可不追究土地转让的中间环节的规定，原判认定兴隆农场与中农信公司签订的《关于兴建兴隆温泉旅游(儿童)铁路协议书》、中农信公司与德海公司签订的《合作经营房地产开发事业合同书》、德海公司与亚欧公司签订的《共同开发经营房地产合同》有效，对亚欧公司要求确认合同无效的诉讼请求不予支持，有法律依据，是正确的，应予维持。中农信公司作为投资者，原告亚欧公司未对其提出诉讼请求，被告德海公司在本案中没有诉讼请求，在被告德海公司表示对其与中农信公司间的合同及其履行没有异议的情况下，原判对德海公司与中农信公司间合同约定的地价款判决变更、判令中农信公司返还德海公司人民币200万元，缺乏法律依据，应予纠正。德海公司再审期间主张其在与中农信公司签订合同后投资人民币52万元对转让的一百亩土地进行了平整，但仅能提供有关发票，不能提供有关合同及转帐凭证，证据不足，本院不予采信；德海公司在与中农信公司签订合同后未对转让土地进行投资开发即加价转让，牟取暴利，原判根据海南房地产发展实际情况对德海公司获得的利益进行调整，是可以的，但幅度过大，应予变更。
综上，原判认定事实、适用法律均存在不当之处，应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第184条、《中华人民共和国民法通则》第4条、最高某民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第6条、第7条、第8条的规定，经本院审判委员会讨论，判决如下：
一、维持本院(1995)琼民初字第X号民事判决第一项，即确认中农信公司与德海公司1992年6月8日签订的《合作经营房地产开发事业合同书》及补充协议、德海公司与亚欧公司于1993年3月23日签订的《共同开发经营房地产合同》及补充协议有效；
二、撤销本院(1995)琼民初字第X号民事判决第二项、第三项及诉讼费用的负担部分；
三、德海公司与亚欧公司所签合同及补充协议的地价款由人民币3100万元调为人民币2800万元，即德海公司应退还亚欧公司地价款人民币300万元；上述应退还之款限于本判决生效后一个月内一次履行完毕，逾期不还，按银行贷款利息的双倍支付迟延履行金。
案件受理费人民币（略）．5元(亚欧公司已向本院预交（略）．25元)由亚欧公司负担人民币（略）．4元，由德海公司负担人民币（略）．1元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高某民法院。
审判长皮修雁
代理审判员邢词
代理审判员金莲
二○○○年三月二十九日
书记员王浓
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