海南省海南中级人民法院
民事判决书
(2000)海南民终字第X号
上诉人(原审被告)临高县X镇X村民委员会。
法定代表人杨某某，主任。
委托代理人符，海南高达律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)林某某，女，一九一九年出生，汉族，临高县X镇X村委会黄龙村人，农民。现住（略）。
委托代理人张某某，临高县司法局干部。
被上诉人(原审第三人)王某某，男，一九六四年出生，汉族，临高县X镇X村委会黄龙村人，农民。现住（略）。
委托代理人周少敏，海南坤和律师事务所律师。
委托代理人何壮，海南坤和律师事务所律师。
上诉人临高县X镇X村民委员会因房屋纠纷一案，不服临高县人民法院(2000)临新民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，上诉人出售原出租给林某某的房屋，林某某未按通知参加会议。会上，上诉人向到会的五位村民发出售房要约，欲购者务必在五天内交付定金5000元，余款限期付清，否则另行将房屋出售给他人。同时上诉人以林某某放弃优先购买权为由将其承租的房屋以价格（略）元售给王某某，并签订协议书，收取定金。王某某依约付清房款。王某某支付定金时，林某某亦到村委会交付购房定金，上诉人以一房不得二卖为由拒将房屋售给林某某。林某某以其承租房屋应有优先购买权为由起诉。
原审认为，讼争房屋属上诉人集体所有，林某某长期居住并依时交纳租金，应认定房屋租赁有效。上诉人出售房屋应依法提前三个月通知承租人，承租人有优先购买权。上诉人未依法律规定出售房屋及未明确林某某放弃权利的情况下，将房屋售给王某某，其行为无效。林某某的主张证据充足，理由正当，应予支持。上诉人主观有过错，应承担王某某利息损失的赔偿责任。据此判决如下：一、被告临高县X镇X村委会与第三人王某某房屋买卖合同中涉及到原告林某某原租住的房屋买卖无效；二、限被告临高县X镇X村委会自本判决生效之日起7日内，返还第三人王某某人民币（略）元及利息损失(自一九九九年七月十四日起，按中国工商银行同期同类贷款利率计息，直至偿清之日止)；三、在同等条件下，原告林某某对讼争房屋的出卖有优先购买权。案件受理费100元由被告临高县X镇X村委会负担。
临高县X镇X村委会不服判决上诉称，上诉人与林某某的房屋租赁关系无效。双方无书面协议，在不动产上设立民事关系应履行有关手续。林某某不按通知出席会议。且于通知时明确表示无钱购买，应视为放弃购买权。本案为确认之诉，第三人亦未提出返还请求，据不告不理原则，法院判决返还购房款及赔偿利息损失违反程序。上诉人以广播、派人登门通知等方式向村民发出要约，在规定的时间内有五个村民交付定金，故其房屋买卖合法有效。一审认定事实有误，适用法律不当，应予改判。林某某答辩称，被上诉人承租房屋居住已十多年，农村集体房屋的出租无须办理登记，仅村民同意即可，故租赁关系有效。被上诉人于通知开会时，因身体不适未到会，但于广播后依约交付购房定金，无理由说放弃购买权。优先权是法律赋予承租人的权利，上诉人违反法律规定故应承担民事责任。原审认定事实清楚判决正确。王某某未答辩。
经审理查明，一九八九年间，上诉人拟于黄龙村X巷北处建一幢(十间)平房，与林某某、王某某等十位村民商定，由十位村民各出资500元建造，建成后亦由这十位村民各承租一间使用，年租金180元，由上诉人每年年底收取。房屋建成后，林某某租用北首第一套座东向西一间，王某某租用北首第一套座西向东一间。林某某租用房屋后每年均依约交纳租金。一九九九年七月间上诉人拟将建造的这一幢(十间)房屋出售，并决定免除当年的租金。同年七月十二日通知各户(承租方)开会讨论卖房事宜，同时亦通过广播向村民发出卖房通知，林某某接到口头通知未到会，于听到广播内容后当晚持购房定金5000元到上诉人方出纳员家中交纳，出纳员表示需征得村委会主任同意方能收取。次日，林某某向上诉人交纳了5000元定金。当即上诉人又以房屋已售给他人不能再次出卖为由退回定金。此后，上诉人收取了王某某购房定金并与其签订《拍卖商品房协议书》。王某某据协议约定期限交付了购房款。林某某买房无着后便提起诉讼，诉讼期间王某某向有关部门办理了土地使用证及房屋产权证。
本院认为，林某某租赁上诉人的房屋居住长达十年之久，上诉人每年均收取租金，其行为已构成事实上的租赁关系，且该租赁关系合法、有效。根据最高人民法院的有关规定，“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。”上诉人于广播方式通知购房条件及有关内容后，林某某于期限内提出以同条件购买原租赁的房屋，其优先购买权应受法律保护。上诉人拒收定金以及决定将房屋卖给王某某，其行为侵犯了林某某的合法权益。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。上诉人上诉理由不充分，不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元由临高县X镇X村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长吴慧
审判员梁振文
代理审判员唐海雄
二○○○年六月九日
书记员王某慧
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