海南省高级人民法院
民事判决书
(2000)琼高法民再终字第X号
申请人(一审第三人、二审上诉人)海南华义实业有限公司，住所地海口市X路珠江广场帝都大厦十五层。
法定代表人陈某，该公司董事长兼总经理。
委托代理人赵剑发，海南星国律师事务所律师。
委托代理人付某某，该公司职员。
被申请人(一审原告、二审上诉人)海口市华秀开发承包公司，住所地海口市海秀大道凤凰新村E座X室。
法定代表人冯某某，该公司总经理。
委托代理人赵启君，海南天泽律师事务所律师。
委托代理人张某某，该公司总工程师。
原审被上诉人(一审被告)海南汇宇物业发展公司，住所地海口市金贸区国贸大道CMEC大厦七层西区。
法定代表人余某某，该公司董事长。
委托代理人李建国，该公司法律顾问。
原告海口市华秀开发承包公司(以下简称华秀公司)与被告海南汇宇物业发展公司(以下简称汇宇公司)及第三人海南华义实业有限公司(以下简称华义公司)合作建房合同纠纷一案，海口市中级人民法院于1996年12月19日作出(1996)海口房初字第X号一审民事判决。华义公司和华秀公司均不服一审判决，向本院提起上诉。本院于1997年10月6日作出(1997)琼民终字第X号二审民事判决，已经发生法律效力。华义公司对二审生效判决(以下简称原判)仍不服，向本院申请再审。本院于2000年4月16日以(1999)琼高法民申字第X号民事裁定，决定对本案进行再审后，依法另行组成合议庭，于2000年5月17日公开开庭审理了本案。华义公司的法定代表人陈某和代理人赵剑发、付某某，华秀公司的代理人张某某、赵启君，汇宇公司的代理人李建国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，1992年5月18日，华秀公司与汇宇公司签订《华秀大厦工作合作开发合同书》(以下简称合作建房合同)，约定了双方合建项目华秀大厦的面积为2．5809万平方米，华秀公司分得40％，汇宇公司分得60％；项目由双方派员组成基建办公室共同管理；华秀公司提供土地、完成报建、勘察、设计、打桩以及水源、电源和排污等基础设施，以此为条件一次性投入完毕，汇宇公司按设计图纸要求，负责基础及上部建筑的建设资金，预计投入2406万元，双方按分成比例待分摊投入的资金，包括增加建筑面积(由2．1327万平方米增至2．5809万平方米)报建费、电贴费、水贴费、污水处理费等预计为150万元，提高装修标准增加的投资也按比例分摊；汇宇公司分三期投入资金，每期投入百分之三十，工期预计二十个月；逾期投资、拖延工期的违约责任等主要内容。1992年5月25日，汇宇公司与华义公司签订《合作开发华秀大厦合同书》(以下简称转让协议)，约定了汇宇公司将其在合作建房合同中的权利义务全部转让给华义公司，华义公司向汇宇公司支付某让费750万元等内容。合作建房合同履行中，汇宇公司于1992年5月23日向华秀公司支付某240万元定金，后华秀公司陆续退还了168万元(其中96万元返还给了汇宇公司，72万元作为华义公司的投资划入了华秀大厦基建办)，尚有72万元定金未返还；华义公司共向华秀大厦投入建设资金2672．0722万元；1994年1月15日，华秀公司增加华秀大厦建筑面积至2．7327万平方米的申请获规划部门批准；1994年2月1日，华秀大厦建至X层半(即X层未封顶)时停工至今。转让协议履行中，华义公司于1992年5月至9月向汇宇公司共支付某让费384．3万元。此外，华秀大厦合作建房手续和土地使用权变更等手续至今尚未办理。
原判认为，合作建房合同是合同双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应认定为有效合同。汇宇公司将其在该合同中的权利义务转让给华义公司，华义公司实际上已代替汇宇公司履行合作建房合同，华秀公司对此未提异议，且该转让行为不损害国家及他人利益，故转让协议也应认定有效；但转让协议约定汇宇公司通过转让其合同中的权利义务收取750万元转让费，违反民法通则关于合同权利义务的转让不得牟利的规定和公平原则，故该项约定无效，汇宇公司据此收取的转让费应当返还。华秀公司以华秀大厦项目作为一次性投入，已履行了自己的义务。合作建房合同约定的华义公司需投入的建设资金2406万元只是一种预算，并不等于华义公司投足此款即视为履行完投资义务；华义公司明知华秀公司增加华秀大厦建筑面积，合作建房合同中也有关于增加建筑面积报建费分摊的约定，且华义公司已将其按比例分得的房屋预售他人，故华秀大厦的后续建筑资金应由华义公司全部负责。由于华义公司未能继续投入建设资金，导致华秀大厦停工，依约本应承担违约责任，但考虑到该项目合作建房手续不完善，华秀公司明知汇宇公司已将权利义务转让给华义公司，其双方未能及时协调关系另签对接合同，汇宇公司也未依约协调好合同转让事宜，故华义公司的违约责任不予追究。施工单位并非本案当事人，华秀大厦停工给其造成的损失属另一法律关系，不属本案审判范围。考虑到海南房地产市场当时的状况，可允许汇宇公司获取100万元转让费；在扣除其尚未收回的144万元定金和100万元转让费后，其余某让费应返还给华义公司。基于上述理由，原判认为一审判决认定事实清楚，但处理结果欠当，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项规定，判决如下：一、维持一审判决第一项(即合作建房合同的一方当事人由汇宇公司变更为华义公司，该合同由华秀公司和华义公司继续履行)、第二项(即华秀公司在判决生效后三个月内申办合作建房登记手续和土地使用权变更登记手续，有关税费按国家有关规定缴纳)、第四项(即判决生效后，华秀公司和华义公司在继续合作开发华秀大厦过程中，如合同约定的条款内容与判决有抵触，按判决执行，不抵触的，按合同的约定履行)。二、撤销一审判决第三项(即华秀大厦批准的建筑面积2．7327万平方米，其中2．5809万平方米的建设资金，华义公司在判决生效后九个月内分三期投入完毕，另1518平方米的建设资金，由华秀公司与华义公司按4：6的分成比例负担，其资金的投入，双方应于判决生效满九个月后四个月内分两期投入完毕，双方各自应投入的资金如逾期，按双方未投入资金额每日万分之五向对方支付某约金)。三、华秀大厦总建筑面积2．7327万平方米的后续建设资金华义公司应于判决生效后九个月内分三期(每三个月为一期)投入完毕。四、华义公司未向汇宇公司支付某转让费不再支付，华义公司已向汇宇公司支付某384．3万转让费，扣除汇宇公司未收回的定金144万元和100万元转让费后，汇宇公司应于判决生效后三个月内返还给华义公司140．3万元。
申请人华义公司的申请请求和理由是：(一)华义公司对华秀大厦的投资义务已经完成，且已多投了70余某元建设资金，华秀公司应补偿其多投入华秀大厦的30余某元建设资金。具体理由，一是合作建房合同关于＂华义公司按设计图纸要求建设华秀大厦，预计投资2406万元＂约定中的＂设计图纸＂，是指华秀大厦1989年的施工图纸。其工程技术人员对该图进行核算，所需建设资金为2595万元，此与合同约定的2406万投资额相当，且1992年6月8日发展商与施工单位签定的《建筑安装工程合同书》对2．71万平方米的华秀大厦的施工费用预计为2000万元，这都说明合同约定的2406万元的投资总额是有根据和合理的，应当作为其履行投资义务的标准。二是华秀大厦投资额大幅度增加的原因，是1992年8月华秀公司自行修改华秀大厦图纸，既增加楼层和建筑面积，又提高内外装修标准和设备标准等所致。其工程技术人员对该图进行核算，所需建设资金竟高达3980余某元。由其一家负担修改图纸后投资明显加大的华秀大厦的全部后续建设资金明显不公。三是其实际投入华秀大厦的建设资金已达2672万余某，超出其工程技术人员对1989年施工图纸核算的工程造价2595万元达77万余某之多，按4：6的分房比例分摊，华秀公司还应补偿其30．8万余某。(二)原判判决其负担修改图纸后的华秀大厦2．7327万平方米的全部后续建设资金错误，双方对修改图纸后大量增加的投资应按分房比例4：6分摊。具体理由，一是合作建房合同对华秀大厦的面积由1988年报建批准的2．1327万平方米增至合同约定的1989年施工图纸的面积2．5809万平方米的报建费分摊确有约定，其事后也知道华秀公司增加了报建面积，但合同对超出约定的2．5809万平方米和改动图纸而引起的增加投资的负担并无约定，华义公司也始终未同意对此由其单方负担增加的投资，双方就此协商又未达成协议，且其是否将应分得的六成房产份额预售他人，与对修改图纸后的华秀大厦的后续建设资金是否应由其一家负担并无关联，故原判以合作建房合同对报建费的分摊已有约定、其知道华秀大厦的面积增加、其已将应分得的六成房产份额预售他人等为由，判决其负担包括修改图纸后新增加的投资在内的华秀大厦的全部后续投资错误。二是合作建房合同对华秀大厦装修标准提高后双方按分房比例分摊投资已有明确约定，仅按此约定，新增面积的装修标准提高部分，也不应由其一家投资，而应由双方4：6分摊。三是华秀大厦使用的土地属双方按份共有，在该共有土地上新增的建筑面积也应按份共有，理应由共有人按份投资，否则违反权利义务对等原则。(三)合作建房是土地使用权转让的一种特殊形式，华秀公司应为其办理土地使用权过户手续，以保障其投资安全。
被申请人华秀公司认为，原判判决华义公司承担华秀大厦的全部后续建设资金正确。具体理由主要是：(一)其作为合作建房条件的投入，早在订立合作建房合同时已＂一次性投入完毕＂。对此，合作建房合同第三条有明确约定。(二)华义公司对华秀大厦增加面积是明知的，其由此多分得的房屋也早已预售他人，应视为已同意对增加的面积进行投资。(三)华秀大厦的八千余某方米用地由其提供，随着华秀大厦面积的增加，土地价值也相应提高，该项土地增值即足以抵作其对增加面积40％的投入。(四)其为了增加项目建筑面积，已支付某加报建费、补桩费等35万元，该费用应由华义公司负担，扣除此费用，华秀公司应分摊增加面积40％的投入已所剩无已。
原判认定的事实，当事人均无异议，本院再审予以确认。
本院再审另查明：合作建房合同是以华秀大厦1989年设计的，建筑面积为2．5809万平方米，内外装修和设施设备质量标准较低的设计图纸为根据，约定合建项目及相关权利义务的。合作建房合同签定后，华秀公司于1992年8月向华秀大厦设计单位发函，要求对华秀大厦原设计图纸中的楼层、内外装修标准、水电供应方案等进行修改，并提出了具体要求。同年11月设计单位修改设计图纸后，分别对华秀大厦华秀座和汇宇座的各一栋楼各增加了两层(即华秀座中的一栋楼由X层增至X层，变为两栋X层的工字型楼，汇宇座中的一栋楼由X层增至X层，变为两栋X层的工字型楼)，建筑面积增加了1518平方米，达2．7327万平方米；对内外墙面、玻璃、地板、卫生洁具等装修标准普遍作了提高，对水电供应、通风、消防、空调、通信等设施设备的规格、质量和数量作了提高。合作建房中，华秀大厦一直以1992年修改后的设计图纸进行施工，直至1994年2月停工。再审中，华义公司发现并复制了华秀大厦1989年设计图纸，经当庭出示、质证，华秀公司对该图的真实性无异议。上述事实，有当事人均无异议的华秀公司给华秀大厦设计单位的函和关于华秀大厦图纸修改的书面要求，华秀大厦设计单位对华秀大厦图纸修改所作的说明，华秀大厦1989年设计图纸和1992年设计图纸，以及当事人互无异议的陈某等证据证实。
本院认为，合作建房合同第三条已明确约定，乙方(出资方)在甲方(出地方)提供现有条件的基础上，按设计图纸要求负责基础和上部建筑的建设资金，该约定应为华义公司的基本投资义务；该条虽同时约定乙方预计投入华秀大厦的建设资金总额为2406万元，但该约定只应视为合同双方当事人订约时对乙方投入华秀大厦的建设资金总额的估算，而不应视为乙方履行完投资义务的标准或投资限额。华义公司虽实际投入华秀大厦的建设资金已达2672万余某，超出合作建房合同约定的预计投资额200余某元，超出其工程技术人员对华秀大厦1989年设计图纸核算的工程造价70余某元，但其对华秀大厦的投资建设义务并未履行完毕，更不存在华秀公司还应补偿其30余某元超额投资款的问题。故华义公司第一项申请理由不能成立，本院不予支持；原判确认华义公司依约尚未履行完毕投资建房义务没有错误，应予维持。华义公司从汇宇公司处受让合作建房合同后，已知道华秀公司增加华秀大厦的建筑面积，且一直按华秀公司修改后的设计图纸进行施工，应当视为华义公司同意华秀公司对华秀大厦设计图纸的修改。故华义公司第二项申请理由不能成立，本院不予支持；原判确认华秀大厦2．7327万平方米的后续建设资金全部由华义公司负担的理由表述虽有不当之处，但该确认及相应的判决内容并无错误，应予维持。合作建房是土地使用权转让的一种特殊形式，依法应当办理土地使用权过户手续。对此，原判已予以考虑并作出了与华义公司申请理由相同的确认和判决。故华义公司的第三项申请理由无须再予支持。原判关于合作建房合同和转让协议均为有效合同，当事人在履行合作建房合同中的违约责任不再追究，以及转让协议中约定的750万元转让费虽因违法而无效，但允许汇宇公司保留100万元转让费等内容，因当事人均无异议，予以维持。基于上述理由，经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条、第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
维持海南省高级人民法院(1997)琼民终字第X号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长钱志勇
代理审判员樊毅民
代理审判员曲永生
二000年八月十六日
书记员钱冰
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