海南省海口市中级人民法院
民事判决书
(2000)海中法民初字第X号
原告海南盛兴租赁公司，住所地海口市国贸大道九都别墅H座。
法定代表人邱某某，该司总经理。
委托代理人丁馨，海南经和纬律师事务所律师。
被告海南海银有限公司，住所地海口市国贸大道华美大厦第十一层。
法定代表人杨某某。
被告海南兴海国际租赁公司，住所地海口市国贸大道华锦苑如意阁X号。
法定代表人刘某，该司董事长。
委托代理人张某，该司副总经理。
委托代理人曾某某，该司职员。
2000年6月28日，本院依法受理了海南盛兴租赁公司(下称盛兴公司)起诉海南海银有限公司(下称海银公司)、海南兴海国际租赁公司(下称兴海公司)房屋买卖合同纠纷一案。立案后，本院依法指定副庭长杨某红担任审判长，与审判员李冬云、人民陪审员邓瑞玉组成合议庭，共同负责对案件进行审理。二000年十一月十五日，本院依法公开开庭审理了此案，盛兴公司的法定代表人邱某某、委托代理人丁馨，兴海公司的委托代理人张某、曾某某到庭参加了诉讼，陈述了案件事实，发表了辩论意见。海银公司未到庭。现经合议庭评议，本案已审理终结。
盛兴公司起诉：1993年4月13日，我司和被告海银公司分别签订三份房屋买卖合同。合同约定，我司以每平方米5030元至7680元的价格，购买被告兴海公司的仙乐花园第X层至第X层、第X层至X层及第X层期房，约6684．45平方米。合同签订后，我司依约向被告支付购房款（略）元。1996年12月5日，两被告向“购‘仙乐花园’二期商品房有关客户”发出通知，通知有关客户直接与海南兴海国际租赁公司接洽。但两被告无论在通知前还是通知后，均未按合同约定建房，更未在合同约定的1995年春节前交房。两被告的违约行为，严重损害了原告的合法权益。请求法院判令解除我司与海银公司的房屋买卖合同，判令被告海银公司双倍返还定金和全部购房款，并支付违约金。判令被告兴海公司承担连带清偿责任。
盛兴公司举证：盛兴公司与海银公司签订的（略）、（略）、（略）号房屋买卖合同、兴海公司和海银公司给“仙乐花园”二期商品房有关客户的通知、盛兴公司的付款凭证，原告与被告相互间的往来函件。
被告海银公司未予答辩和举证。
兴海公司答辩：我司不能按期交房的主要原因，是原告未依约交付二期购房款。应该说是原告违约，我司保留对原告的反诉权。
兴海公司举证：兴海公司于1994年4月5日与海银公司签订的解除海银公司代理其销售仙乐花园的协议一份。
经审理查明：法庭围绕双方的争议焦点，调查事实如下。
一、原告盛兴公司与被告海银公司房屋买卖合同的签订及履行。原告盛兴公司于1993年4月13日与被告海银公司分别签订（略）、（略）、（略）号房屋买卖合同。三合同分别约定，原告盛兴公司购买被告兴海公司的仙乐花园13至X层、18至X层和X层期房共约面积6684．45平方米；房屋售价为每平方米5030元至7680元。被告于1995年春节前交付房屋。合同签订后，原告依约交付了购房定金和第一期购房款共计（略）元。1996年12月5日，两被告向“购仙乐花园二期商品房的有关客户”发出通知，通知有关客户：兴海公司与海银公司已解除仙乐花园二期商品房的代理销售关系，各有关客户对该房的相关事宜直接与兴海公司接洽。
二、关于“仙乐花园”的基本情况。“仙乐花园”位于海口市金贸区X路(省面粉厂对面)，用地面积8206．57平方米。该土地使用权为海南海台地产有限公司(下称海台公司)。海台公司与兴海公司(原海南银通国际租赁公司，下称银通公司)共同合作开发该项目，但未办理有关项目合作的审批登记手续。兴海公司在对外销售“仙乐花园”期房时，也未办理商品房预售许可证。仙乐花园报建三十层，于1996年4月正式开工，建至第四层时停工至今。“仙乐花园”于1999年6月17日被我院另案查封。
三、关于原告诉讼时效中断的事由。原告盛兴公司与被告海银公司签订房屋买卖合同后，曾某1996年11月20日、1999年6月23日和11月30日，就被告逾期交付房屋等问题，向被告提出异议，并要求其退还购房款。被告兴海公司对此事实无异议。
综上，对本案争议的核心事实可以作出如下认定：原告盛兴公司与被告海银公司分别签订三份购房合同，购买仙乐花园期房约6684．45平方米，并支付购房款（略）元。“仙乐花园”于1996年4月正式开工，建至第四层时停工至今。1996年12月5日，兴海公司与海银公司解除房屋销售代理关系。“仙乐花园”是海台公司与兴海公司(原银通公司)的合作项目，双方未办理有关“仙乐花园”项目合作的审批手续，兴海公司委托海银公司销售“仙乐花园”期房时，也未办理商品房预售许可证。原告盛兴公司曾某被告逾期交房等问题多次向被告提出异议。“仙乐花园”于1999年6月17日被我院另案查封。
本院认为：根据本案事实，处理意见如下。
一、关于原告盛兴公司与被告海银公司签订的房屋买卖合同的效力。根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产经营案件若干问题的解答》中“关于项目合作和商品房预售”的有关规定，被告原海银公司与海台公司合作开发兴建“仙乐花园”，没有办理项目合作的有关审批登记手续，合作合同也未履行完毕，双方的合作合同应认定无效。兴海公司委托海银公司预售“仙乐花园”期房时，未予办理商品房预售许可证。因此，本案原、被告双方签订的房屋买卖合同也应认定无效。原告盛兴公司支付的购房款，被告应予返还。
二、关于责任的承担。海银公司是受兴海公司的委托，代兴海公司行使“仙乐花园”期房的销售权。海银公司与兴海公司的委托代理关系，已于1996年12月5日予以解除。因此，双方的代理与被代理关系已经消灭。本案有关被告的一切法律责任，应由兴海公司承担。
三、关于诉讼时效。原告盛兴公司在合同约定的交房期限到期后，曾某被告未能依约交付房屋问题，向被告提出异议。原告向被告最后一次提出异议的时间，至向我院起诉，尚未超过二年。因此，原告的起诉未超过法定的诉讼时效。
依照《中华人民共和国民法通则》第六条、第一百三十四条第一款第(四)项之规定，判决如下：
一、原告海南盛兴租赁公司与被告海南海银有限公司签订的（略）、（略）、（略）号《房屋买卖合同》无效。
二、被告兴海国际租赁公司于本判决生效之日起十日内向原告海南盛兴租赁公司返还购房款（略）元及利息(利息按中国人民银行同期同类贷款利率分段计算，分别自原告付款之日计至本判决确定的还款之日)。
三、驳回原告海南盛兴租赁公司的其他诉讼请求。
案件受理费（略）元，由海南兴海国际租赁公司和海南海银有限公司各负担（略）元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提交副本两份，上诉于海南省高级人民法院。
审判长杨某红
审判员李冬云
人民陪审员邓瑞玉
二○○○年十一月二十日
书记员王兵
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