原告河南美科物业管理有限公司，住所地漯河市X路X路交叉口。
法定代表人杨某某，执行董事。
委托代理人张某某，综合管理部经理。
委托代理人赵书田，法律顾问。
被告李某某，女，1966年生。
委托代理人李某，河南强人律师事务所律师。
原告河南美科物业管理有限公司（以下简称美科公司）诉被告李某某排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告美科公司委托代理人张某某、赵书田，被告李某某及其委托代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告美科公司诉称，原告为新天地项目的物业服务企业，被告为该项目C座1-CX号铺，被告在使用该商铺过程中，私自搭建违章建筑，占用公用面积，获取非法利益，严重侵害其他业主的合法权益，也给原告公司的物业管理带来很大不便，故起诉来院，请求法院依法判令被告排除妨碍，拆除违章建筑，恢复原状，并承担本案诉讼费用。
被告李某某辩称，一、原告诉讼主体资格有问题，原告只是物业管理方，未涉及土地权，无权对土地的物权主张权利；二、已超出诉讼时效，被告装修是在2006年11月份，距原告的起诉已经过三年，该装修原告早已知道，而在两年内并未起诉；三、被告不存在侵权行为，被告的装修符合市场装修的一般标准；四、本案事出有因，被告曾起诉原告，原告出于报复故起诉被告。
经审理查明，原告为新天地项目的物业服务企业，被告为该项目C座X号铺（即原告诉称C座1-CX号铺）的业主。C座X号铺于2008年5月30日取得房产证，建筑面积为115.23平方米，四至分别为西墙7.21米，南墙分两段分别为7.85米和4.8米、东墙7.61米、北墙12.65(4+8.65=12.65)米，被告对该商铺南墙和东墙进行了装修。案件审理过程中，合议庭对该商铺外墙装修部分进行现场勘验。因商铺使用过程中进行了整体装修无法区分，C座X号铺与被告李某某丈夫张四新购买的C座X号铺合并测量结果约为：南墙13.67米，东墙分两段分别是7.15米和5.02米（含C座X号铺部分）。
另查明，2006年12月26日，原告与被告李某某签订《漯河新天地步行街装饰装修管理协议》，其中第一条约定“乙方有权对其房屋进行装饰装修，但需报甲方批准，乙方进行装饰装修的房屋具体地址为：交通路B-1-B26、C-1-X号”（以上两商铺为被告李某某丈夫张四新所购买）；第六条第3款约定“未经甲方同意，禁止在本辖区公用部位搭建建筑物、构筑物”；第八条第1款约定“乙方装饰装修违反本协议的任一条款规定的，乙方每违约一次应向甲方支付人民币贰佰元的违约金，违约金可从乙方交纳的装饰保证金中扣除。因乙方违约行为造成本辖区共用部位或共用设施设备损毁的，乙方还应承担维修、赔偿等法律责任”。
本院认为，原告为新天地项目的物业服务企业，被告是新天地C座X号铺的业主，该事实为原、被告双方认可，有《物业委托管理合同》和《漯河市房屋所有权证存根》在卷佐证，本院对此予以认定。原告作为物业服务企业，在根据相关司法解释取得相应诉权之前，将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，并对管理区域内违反有关物业装饰装修和使用等方面的行为予以制止、及时向有关行政管理部门报告，是其应尽职责。被告作为业主，基于对经营性用房专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分，并进行一定装修是其应有的权利。根据房产证测绘图和现场勘验记录的比对，被告在装修过程中，C座X号铺的南墙确有超出部分。现被告称自己的店铺装修是在原告批准后进行，原告对此未予认可，双方争议焦点在于该装修是否得到了原告同意。参照双方签订的《漯河新天地步行街装饰装修管理协议》第一条、第八条的约定，被告的装修行为应取得原告批准，原告在被告的装修违反约定时向被告收取违约金。因原告未能提供相应证据证明其在被告装修开始直至原告起诉期间内曾对被告的装修行为进行禁止或提示注意，也未将被告行为向有关行政管理部门进行报告，且在被告装修开始至今未对被告提出违约金的请求，故对被告该项主张予以采信，对原告的辩驳不予认定。现原告对被告的装修行为予以认可，又未有证据证明其他业主对被告的装修事实提出异议，且从外观上看被告的装饰装修与其他商铺一致，未影响新天地商圈整体美观和使用功能，故被告的装修未对原告的物业服务与管理行为产生妨害，也未对其他业主产生妨害，对原告要求被告排除妨害的请求不应予以支持。依照《物业管理条例》第四十六条、第五十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：
驳回原告河南美科物业管理有限公司的诉讼请求。
本案诉讼费100元，由原告河南美科物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。
审判长郭智勇
审判员何建军
代理审判员孟哲昱
二０一０年七月九日
书记员颜利丹
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