广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2003)佛中法民一终字第X号
上诉人(原审被告)陈某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被上诉人(原审原告)佛山市南海区X镇X村凤西经济合作社(以下简称凤西经济合作社)，住所地佛山市南海区X村。
法定代表人曹某甲。
委托代理人简炽权、曹某乙，均系广东君洲源律师事务所律师。
上诉人陈某某因租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院(2003)南民三初字第397-X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：2001年10月31日，“凤西经济合作社”作为发包方与作为承包方的陈某某签订了三份《铺位(厂房仓库)承包合同》(原告委托其所在的村X组签订合同，甲方加盖南海市大沥区X村民委员会凤西村X组及南海市大沥区X村承包合同管理专用章)，合同约定，原告将凤池商业城第四座地下、二楼及北仓承包给被告(双方没有约定建筑面积)，期限由2001年11月1日起至2009年10月30日止，承包款每月共（略）元，被告于每月5日至10日付清，逾期该所欠金额每日罚滞纳金1％，超过10日除罚滞纳金外原告有权终止合同收回铺位，并没收被告押金；被告支付押金（略）元，合同期满后退还，不计利息，水费由被告支付，用电按电管站或经济社的收费标准每月(或每季)缴交一次，过期不交不供电；承包期内，改建成装修的费用由被告负责，期满后归原告所有，被告不能损坏否则赔偿；如原告中途违约要一倍归还押金，被告违约则原告没收押金并追收未交承包款及水电费。
合同签订后，原告将约定的房屋交付被告使用，被告向原告支付了押金，在租赁房屋中开办了“大沥京都美食城”；被告向原告支付了2002年6月及之前的租金(原告开出的收入凭证载明收款性质为“租金”)，其中2002年2月至6月的租金的支付时间分别为2002年5月30日、7月8日、7月31日、9月16日、10月22日；2002年7月份及之后的租金，被告没有支付。被告经营的“大沥京都美食城”的水费是向原告支付的，被告向原告支付了2002年1至4月的水费共（略）．20元、4至6月的水费共（略）元。其中，广东省南海市大沥自来水公司水费发票载明，户名“凤西市场”(电脑编号（略）、用户号（略）的用水单位2002年4月至6月11日三个收费段用水量分别为2062、2158、2627立方，共用水6847立方；被告以每立方水1．9元的标准向原告支付了6830立方用水的水费（略）元。户名“凤西市场”(电脑编号（略）、用户号（略）)的用水单位在2002年6月11日至10月9日应交的水费（略）．56元未支付。被告经营“大沥京都美食城”时电费交至2002年9月。佛山南海供电分公司电力销售发票载明，在2002年9月21日至10月20日及10月20日至12月17日两个时间段内，大沥京都美食城应交电费分别为（略）．22元、8439．86元，合共（略）．08元，大沥凤池商业城第四座X号铺应交电费分别为843．06元、594．88元，合共1437．94元；第四座X号铺应交电费分别为1752．11元、1008．51元，合并2760.62元。在2002年10月20日至12月17日时间段内，第四座X号铺应交电费为89．23元，第四座X号铺应交电费为229．59元。上述电费金额合共（略）．46元。讼争房屋用地是国有土地，土地使用权人是原告；讼争房屋经规划报建施工兴建并已经验收合格，但没有办理房屋所有权证。原告是佛山市南海区X镇X村民委员会凤西村X组的集体经济组织。另外，被告从2002年11月8日开始停止经营“京都美食城”。由于无法找到被告，原告在本案开庭前已经自行收回所出租的房屋出租他人，并使用了本院查封的交给其保管的被告在“京都美食城”的有关财产设备。对于出租时间，原告称是春节后(2003年2月)出租，被告则认为原告在2002年12月就已经另行出租了(双方均没有相关证据证明)。
原审判决认为，《铺位(厂房仓库)承包合同》实为房屋租赁合同，在履行合同时以及在诉讼中双方实际也已经认同，不再详述。三合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合同依法有效，具有约束力。根据合同约定，被告应当在每月的5至10日支付租金，如果被告逾期10日交租，则原告可以终止合同收回铺位并没收押金，被告从2002年2月即逾期交租，并且从2002年7月开始一直拖欠租金至今，已经远远超出合同约定的逾期交租可以解除合同的期限，甚至被告停止经营后原告无法与其联系(原审法院送达诉讼文书时也只能用公告方式)，故原告解除合同的请求符合合同约定，理据充分，予以支持。被告认为原告已经口头同意其延迟几个月交租故其逾期交租不构成违约的辩解，没有事实与法律依据，不予采信。合同解除后，被告仍应当支付所欠的租金，原告请求被告支付五个月的欠租，合法有理，应当支持。被告认为只欠四个月租金没有事实依据，被告2002年7月份的租金已经没有支付，即使如被告所言原告在2002年12月就已经把房屋收回出租，计至原告收回房屋出租时也有5个月。水电费问题，被告经营“京都美食城”用水的水费是向原告支付的，双方结算时实际以户名“凤西市场”的用水量按每立方1．9元计算(双方结算时用水量只计至十位数，即2060+2150+2620=6830)，被告并没有支付2002年6月11日至10月9日的水费也没有证据证明自己的用水情况，故原告请求支付(“凤西市场”名下)水费（略）．56元，予以支持，对于“京都美食城”的用电被告在诉讼中已经确认，被告应当支付欠交的电费（略）．08元；至于用电户名为“第四座X号、X号、X号以及X号铺”的用电，没有相关证据证明是被告的用电，原告请求被告承担上述电费，不予支持。被告用电后支付电费是其应履行的义务，原告作为房屋所有权人事实上已经代其支付了电费，被告理应偿还，被告以损害其结算权为由拒绝支付电费没有法律依据。至于被告答辩所述的补偿及赔偿问题，不属本案处理范围。另外必须指出的是，原告擅自使用法院查封的交其保管的财产，无视法庭、无视法律，本应给予处罚，但考虑到原告已经诚恳认错且对被查封财产并无造成损害，客观上还减少了双方的损失，故法院给予训戒以维护法律尊严。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条第一款的规定，判决：一、解除原、被告于2001年10月31日签订的《铺位(广房仓库)承包合同》，被告所支付的押金不予退回。二、被告应支付(2002年7月2002年11月)的租金（略）元。三、被告应支付原告水费（略）．56元、电费（略）．08元，合共（略）．64元。上述第二、三项判决合共款项（略）.64元，被告于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告。四、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费6643元、财产保全费1270元，合共7913元。由原告承担68元，被告负担7845元。
宣判后，上诉人陈某某不服，向本院提起上诉称：一、一审法院在审理过程中对案件事实认定不清，对本案的责任没有分清，明显偏帮被上诉人。在本案中，上诉人与被上诉人在2001年10月31日签订铺位租赁合同，租赁期限从2001年11月至2009年10月，交租时间为每月的5至10日，逾期交租被上诉人有权终止合同，收回铺位及没收押金（略）元。合同签订后，上诉人开始对铺位进行装修和购置设备，在2002年铺位装修完成，由上诉人经管的“京都美食城”开业，因美食城刚开业，且在装修和购置设备过程中，上诉人支出了大笔费用，故上诉人与被上诉人协商，迟延三个月交租，被上诉人也口头表示同意，故上诉人在2002年5月30日交付2002年2月的租金，同年7月8日交2002年3月的租金，7月31日交4月的租金，9月16日交5月的租金，10月22日交6月的租金，而被上诉人在2002年11月8日在没有通知上诉人的情况下指使供电公司拉闸停电，并派保安包围美食城的大门，使上诉人无法经营。因此，上诉人并未实际违约，是被上诉人默示同意了上诉人延迟交租，原审判决不予退还押金是不对的。还有，上诉人在2002年11月8日被迫停业，租金应从2002年7月算至2002年11月8日，根本不应该算到2002年12月。再有，水电费的问题，按理应由供水公司和供电公司向上诉人追收，被上诉人无法律和合同上的义务为上诉人代付，无论是被上诉人自愿承担债务或供水、供电公司将上述债权转让，在法律上都应通知上诉人，但至今上诉人对此毫不知情。因此，对于本案水电费，被上诉人不享有诉权。请二审法院依法驳回其诉求。在本案中，上诉人不单不存在违约行为，是被上诉人严重侵犯上诉人的合法权益，无故将正常经营的上诉人赶出美食城，将属于上诉人的财产及经管权未经上诉人同意而擅自处分，擅自将法院查封的属于上诉人的价值超过百万元的财产进行处分。一审法院对被上诉人的违法行为不闻不问。
综上，原审认定事实不清，请求1、撤销原审判决，依法改判。2、一、二审诉讼费用重新分担。上诉人陈某某在二审期间未提交新的证据。上诉后，经审查，本院对原审认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人陈某某和被上诉人佛山市南海区X镇X村凤西经济合作社于2001年10月31日签订的三份《铺位(厂房仓库)承包合同》是双方在平自愿基础上签订，内容不违反法律和行政性法规的强制性规定，故合法有效，具有法律约束力。根据该三份合同的约定，被上诉人佛山市南海区X镇X村凤西经济合作社将位于南海大沥凤池商业城第四座地下、二楼和北仓租给上诉人陈某某，总租金为每月（略）元，每月的5至10日支付租金，如果陈某某逾期10日交租，佛山市南海区X镇X村凤西经济合作社则可以终止合同并没收押金。但上诉人陈某某从2002年7月起即不交纳租金，从2002年11月8日起陈某某甚至离开了其所经营的京都美食城，至使被上诉人无法和其联系。所以，陈某某已违反了双方之间“每月的5至10日支付租金”的约定，被上诉人根据双方“如果陈某某逾期10日交租，则佛山市南海区X镇X村凤西经济合作社可以终止合同并没收押金”的约定有权终止合同并没收押金。
上诉人陈某某认为被上诉人佛山市南海区X镇X村凤西经济合作社已默示同意其迟延交付租金，无证据证明，同时也并不能从行业惯例中推断出被上诉人有此方面的默示，故本院对上诉人的该项主张不予支持。
陈某某认为租金只应计算至其被迫停业之日即2002年11月8日，但陈某某在停业时并没有和被上诉人办理解除租赁合同的手续，故原审将租金计算至房屋被被上诉人收回之日正确。关于被上诉人是否有权向上诉人收取水电费的问题，因为按惯例一直是由供水、供电公司向被上诉人收取水电费，然后再由上诉人向被上诉人交纳水电费，双方之间对这种交纳水电费的模式一直不存在异议，所以，被上诉人有权向上诉人收取相关的水电费。关于被上诉人擅自使用了法院查封财产的问题，鉴于被上诉人的行为并没有造成查封财产的损害，客观上还减少了双方的损失，且被上诉人亦已主动诚恳认错，故原审法院给予训戒处理正确。需要指出的是，该问题属法院依职权处理的问题，不属于上诉人的上诉范畴。综上所述，原审认定事实清楚，处理正确，程序合法。
据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6643元，由上诉人陈某某负担。本判决为终审判决。
审判长麦洁萍
审判员黄军
代理审判员何式玲
二○○三年十月二十三日
书记员邱雪碧
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