广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2003)佛中法民一终字第X号
上诉人(原审原告)廖某某，男，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
上诉人(原审原告)周某某，女，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
上述二上诉人的委托代理人郭全仔、陈正军，广东大良律师事务所律师。
上诉人(原审被告)李某某，男，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
原审第三人顺德市大良区府又股份合作社(以下简称府又合作社)，住所：佛山市顺德区X街道办事处府又居民委员会。
法定代表人梁某某，理事长。
委托代理人林某某，该社理事。
上诉人廖某某、周某某与上诉人李某某因房屋租赁合同纠纷一案，均不服原广东省顺德市人民法院(2002)顺法民初字第（略）号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定：2001年8月30日，府又合作社依有关文件规定将昌明楼的商铺(含讼争商铺)对外发出公开竞买的投标公告，并由顺德市大良区府又治安保卫委员会将投标公告张贴在各商铺(含讼争商铺门前)，2001年9月13日，廖某某、周某某经公开投标向府又合作社取得讼争商铺的产权。2002年9月6日，府又合作社向李某某发出电报一份，告知李某某讼争商铺产权已由廖某某、周某某取得，要求李某某向廖某某、周某某缴纳租金及重新签订租赁合同，同时要求李某某缴纳尚欠的租金。李某某收到电报后回复府又合作社，认为与原顺德市X镇府又经济联合社(以下简称府又经联社)所订立的合同是有效，其因租赁合同的另一方原因而无法缴纳租金。李某某在向府又合作社作出回复后，拒向廖某某、周某某缴纳租金及重新签订租赁合同。因廖某某、周某某与李某某协商未果，遂引起纠纷。另查，1999年8月11日，府又经联社以大良镇府又区大围队的名义与李某某签订二份《商铺经租合同》，其中第一份约定李某某向府又经联社租赁位于原顺德市X镇X路昌明楼X号商铺，租期从1999年10月20日至2004年10月19日，铺位面积63平方米，租金775元，商铺从第二年起月租为每平方米30元，即每月租金为1890元。另一份除未注明租金，而写管理费每月800元外，其余内容与第一份一样。合同签订后，府又经联社将商铺租赁给李某某，李某某亦按每月租金1575元向府又经联社在银行指定的帐户交纳租金。在交纳租金过程中，府又经联社曾将收取租金的帐户进行变更，亦通知了李某某，李某某在接到通知后，亦按新帐户缴纳租金，但在缴纳租金过程中，李某某一直存在拖欠二个月租金情况。府又合作社依有关行政文件成立后，将府又经联社所有和管理的资产(含讼争商铺)转由其管理和使用。2002年5月20日，府又合作社在收至李某某交纳的3月份租金1575元后，以顺德市X镇股份合作社大围组的名义向李某某出具收据，后因多种原因，府又合作社从2002年6月起取消在银行收取租金的指定帐户，李某某在向银行缴纳租金时得知此情况，亦向府又合作社反映并要求交纳租金，但未果。
原审判决认为：府又合作社经法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。府又合作社与李某某签订的租赁合同，在双方履行过程中，府又合作社根据有关文件的规定，将李某某所租商铺，经公告后，采取公开投标方式销售给廖某某、周某某，廖某某、周某某依法取得该商铺的所有权，双方并签订了转让合同和到有关部门办理房地证手续。府又合作社与李某某的合同仍在履行期内，李某某向府又合作社交纳租金至2002年5月(缴纳至2002年3月份的租金)，后因府又合作社收取租金的指定帐户取消未及时通知李某某，从而导致李某某无法按习惯到被指定帐户缴纳租金，府又合作社在2002年9月13日向李某某发出追缴通知并要求其缴纳租金，缴清租金后，重新与廖某某、周某某签订合同，但李某某接函后，未按通知履行义务，以致引起纠纷。本案中，虽廖某某、周某某通过合法方式取得该商铺的所有权，但在租赁合同履行过程中，因府又合作社的过错，且一直收取廖某某、周某某的租金，并在2002年9月才通过书面通知的形式告知李某某所租赁的商铺所有权已变动，以至出现李某某迟交租金的情况出现，李某某并未构成合同约定的解除条件，故廖某某、周某某诉请判令请求终止府又经联社与李某某签订的《商铺经租合同》，李某某立即归还商铺给廖某某、周某某的诉讼请求，不予支持。廖某某、周某某诉请判令李某某按每月1890元的标准向廖某某、周某某缴纳租金（略）元及逾期付款违约金（略）．50元的主张(按《商铺经租合同》约定每日5％暂计至2002年9月15日)，2002年9月15日的违约金计至清付租金之日止的诉请，虽廖某某、周某某与李某某一直未签订租赁合同，且原租赁合同不能解除，但并不影响廖某某、周某某享有该商铺在租赁期内的合法权益，因府又合作社至2002年9月6日才书面通知李某某商铺所有权已转移给廖某某、周某某，故李某某应从2002年9月起向廖某某、周某某支付租金及违约金，在此之前的2002年4月至8月的租金应由府又合作社向李某某追收，然后转交给廖某某、周某某。廖某某、周某某虽按原《商铺经租合同》的约定要求李某某按每日5％计付违约金，但该违约金约定标准超出法律规定，对违约金的计付标准以中国人民银行同期商业贷款利率加倍计算为准，故对廖某某、周某某的该诉请，确定为李某某从2002年9月起按每月1890元向廖某某、周某某支付租金及违约金，其中，暂计至2002年12月5日的租金为7560元，其余部份，不予支持。李某某辩称只愿履行《商铺经租合同》，不存在拖欠租金的抗辩理由，除府又合作社取消收取租金的银行指定帐户未及时通知李某某，以至李某某未能按时缴纳租金，府又合作社及李某某均存在一定过错外，因府又合作社对讼争商铺发出投标公告出售商铺时，未参与投标，应预料到所租赁的商铺的产权会出现变动的后果，府又合作社已履行将讼争商铺售与廖某某、周某某后，要求李某某向廖某某、周某某缴纳租金反重新签订租赁合同的告知义务，府又合作社享有的《商铺经租合同》的权利已合法转移给廖某某、周某某，李某某在接到府又合作社的通知后仍拒向廖某某、周某某履行缴纳租金及签订新的租赁协议的义务，已构成对租赁合同的违约，故对李某某的抗辩理由不予采纳。府又合作社经法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第八十条第一款、第一百零七条的规定，判决：李某某应于本判决发生法律效力之日起10日内向廖某某、周某某支付暂计至2002年12月5日止的租金7560元及违约金(从2002年9月6日起计至所欠租金实际偿还毕日止，违约金计付标准以每月租金1890元，按中国人民银行同期商业贷款利率加倍计算)，之后，李某某在每月5日前按每月1890元的标准向廖某某、周某某缴纳租金。二、驳回廖某某、周某某的其他诉讼请求。本案一审受理费3100元，廖某某、周某某及李某某各负担1555元。
宣判后，廖某某、周某某与李某某均不服，向本院提出上诉。廖某某、周某某上诉称：一、原审判决认定事实错误。原审判决认定府又合作社X年9月6日才告知讼争商铺所有权转移给廖某某、周某某是错误的。事实上，廖某某、周某某于2001年9月取得商铺所有权后，在李某某向府又合作社交纳租金时，廖某某、周某某和府又合作社就多次前往讼争商铺告知李某某商铺所有权已经转移，应当直接向廖某某、周某某交纳租金，但李某某仍执意将租金交给府又合作社。2002年6月6日(即李某某拖欠租金3个月后)，府又合作社收取租金的帐户取消，李某某为交租金与府又合作社交涉，府又合作社再次告知李某某向廖某某、周某某交纳租金，李某某认为只是与府又合作社签订合同，拒绝交租。到2002年9月6日，府又合作社向李某某发电报，再次通知李某某商铺所有权转移给廖某某、周某某的事实，并要求李某某在2002年9月12日直接向廖某某、周某某交纳租金及签订新的租赁合同。但是，李某某于2002年9月11日发来电报拒绝交付租金并拒绝与廖某某、周某某签订租赁合同。因此，在2001年9月13日即廖某某、周某某取得商铺所有权之后，廖某某、周某某与府又合作社已多次告知李某某商铺所有权转移的事实，原审判决认定事实错误。二、原审判决实体处理错误。(一)原审判决未判决解除《商铺经租合同》是错误的。1、李某某长期拖欠租金，廖某某、周某某依法有权解除《商铺经租合同》。原审判决已确认李某某长期拖欠府又合作社两个月租金的事实，且自2002年5月李某某交纳3月份租金后，直至原审法院作出判决长达7个月时间拒不交纳租金，根据《商铺经租合同》第5条的约定及合同法第九十四条第三项的规定，廖某某、周某某有权解除合同。2、李某某拒不向廖某某、周某某交纳租金，廖某某、周某某依法有权解除《商铺经租合同》。府又合作社告知李某某商铺所有权转移后，明知商铺所有人已为廖某某、周某某，仍明确表示拒绝向廖某某、周某某交纳租金，根据合同法第九十四条第二项的规定，廖某某、周某某有权在李某某明确表示不履行主要债务的情况下解除租赁合同。(二)原审判决对李某某应缴租金处理错误。2001年9月，廖某某、周某某依法取得商铺的所有权，此后，廖某某、周某某有权收取商铺出租的租金，但李某某交纳租金只交纳到2002年3月份，2002年4月后的租金至今尚未交纳，李某某应直接交给廖某某、周某某，原审判决要求廖某某、周某某通过府又合作社向李某某收取租金是没有法律依据的。另外，李某某从2001年10月至2002年3月一直按1575元交纳租金，每月少交租金315元。因此，原审法院既未判决李某某直接向廖某某、周某某交纳4－9月租金，也未判决其补交每月少交的315元租金错误。(三)原审判决按中国人民银行同期商业贷款利率双倍计算违约金是错误的。根据李某某与府又合作社签订的《商铺经租合同》的约定，违约金按每天5％计算该《商铺经租合同》是合法有效的，应按双方约定的违约金计算。退一步讲，即使原约定的违约过高，本案违约金也应参照民间借贷的最高利率即中国人民银行同期商业贷款利率的四倍计付。据此，请求二审法院撤销原审判决，改判解除《商铺经租合同》，并判令李某某立即归还商铺给廖某某、周某某及支付拖欠的2002年4月至2002年9月租金（略）元及违约金（略）．75元，本案一、二审诉讼费用由李某某承担。
李某某上诉称：一、李某某所租赁商铺的实际面积与《商铺经租合同》中约定的不符。合同中约定的面积是63，而实际上面积是59．06(房产证核实的面积)，面积差为3．94。按合同约定计算租金，府又合作社实际上多收李某某租金3053．50元(3．94×25元×31月)。该款及相应的银行利息府又合作社应返还，故李某某不能接受原审判决第一项。二、原审判决李某某每月应交租金1890元及违约金予廖某某、周某某错误。原审判决对二份《商铺经租合同》中的另一份约定每月管理费800元的合法性未作出认定，但直接将管理费合并为租金作出判决是错误的。李某某与府又合作社在1999年8月11日签订的二份《商铺经租合同》，第一份约定租金为775元，第二份约定管理费800元，李某某每月按两份合同约定的标准1575元交租。由于第二份合同约定的是管理费，而并非租金，李某某并不清楚府又合作社是否有权收取管理费，原审判决应当对第二份合同的效力作出认定，相应作出处理。若府又合作社无权收取管理费，第二份合同无效，府又合作社应当返还其所收取的管理费予李某某并追缴其违法所得；即使府又合作社有收取管理费的权利，第二份合同有效，在府又合作社将讼争商铺转让给廖某某、周某某后，廖某某、周某某也无权要求李某某交纳管理费。原审判决在未确定第二份合同的效力的情况作出判决李某某按每月1890元向廖某某、周某某交纳租金不当。实际上，在履行租赁合同中，府又合作社与李某某口头约定，第二年起不提高收取李某某应交的款项，因此，实际履行一直都是按每月1575元进行，双方均没有任何异议，可见，实际上府又合作社与李某某已变更了二份租赁合同的约定。因此，李某某每月应当交租金是775元。三、李某某不存在对廖某某、周某某违约的问题。事实证明，由于府又合作社原主体的变更、管理混乱，原出租人又以其他名义(府又区大围队)与李某某签订合同，李某某根本搞不清出租人之间的关系，只是根据付款方式的约定，将应交款项存入指定的银行帐户，后来发生出租人指定的帐户被取消情况，府又合作社也没有及时提供新的帐户，导致李某某履行交款义务不能，直至经李某某积极主动要求交纳应付款项情况下，李某某才能履行交款义务。因此，过错在于府又合作社，根本不存在李某某违约的问题。另外，李某某在廖某某、周某某提起本案诉讼，才知道租赁商铺所有权已转让为其所有，对此，府又合作社从来没有书面通知李某某，事实上，府又合作社也没有将其收租的权利转让给廖某某、周某某，否则，廖某某、周某某在2001年9月13日取得商铺所有权之后，府又合作社不会接受李某某交租。四、府又合作社出卖本案租赁房屋违反了合同法第二百三十条的规定，剥夺其限制了李某某享有的法定的以同等条件优先购买的权利，该商铺房屋买卖合同应确立无效。1、府又合作社出卖该租赁商铺之前没有通知李某某。2、即使府又合作社可能在其辖区出租商铺范围以贴过“投标公告”，也违反了招标投标法的有关规定，且违反合同法第二百三十条有关在合同期限内应于出卖前3个月通知承租人的规定。李某某在一审庭审时才得知，府又合作社X年8月30日按内部文件规定发出投标公告，而廖某某、周某某即于2001年9月13日投标购得，期间仅为14天，没有任何招标、投标过程的记载资料，可见，这实际上是黑箱操作，剥夺及限制了李某某以同等条件优先购买的权利。综上，请求二审法院撤销原审判决，驳回廖某某、周某某的诉讼请求，依法判令廖某某、周某某所持有的粤房地证字第（略）号房地产权证无效，本案的一、二审诉讼费用由廖某某、周某某承担。
府又合作社答辩称：一、关于商铺面积问题。当时按旧证面积64．9，李某某觉得不吉利改为63，至于新证与旧证的面积误差，是由于旧证当时丈量房屋面积包墙，转让后新证的面积不包墙，所以有误差。二、关于管理费的问题。管理费实为租金的一部分，因签约时约定税费由李某某负责，李某某为逃税，要求租金分为两部分，即部分为租金，部分以管理费形式收取。三、府又合作社将商铺转让给廖某某、周某某的行为合法有效。府又合作社根据政府要求进行股份量化，将原集体物业转让，于2001年8月30日在各商铺前张贴公开竞开的公告(李某某在上诉状中已认可)，但李某某未参与公开竞买，应视为放弃优先购买权，且一审李某某也没有主张转让行为无效。四、应判决解除《商铺经租合同》。商铺转让给廖某某、周某某前，李某某已经长期拖欠租金。商铺转让给廖某某、周某某后，府又合作社及廖某某、周某某多次向李某某催付租金，至原审判决时李某某已欠租金长达7个月，廖某某、周某某有权要求解除合同和收取李某某拖欠的租金及违约金。
廖某某、周某某与李某某、府又合作社在二审期间均未向本院提供新的证据。
经审理，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为：李某某与府又合作社于1999年8月11日签订的两份《商铺经租合同》是双方的真实意思表示，但其中的管理费，是双方当事人以逃避房屋租赁税收为目的而故意减少房屋租金的约定，该条款应认定为无效。合同部分无效，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效。根据当事人交租的情况，应认定管理费实为租金的一部分，因此李某某认为每月租金应是775元的理由不充分，本院不予支持。府又合作社通过公开竞买方式将讼争商铺转让给廖某某、周某某，并已办理过户手续，其转让行为符合法律规定，李某某上诉请求撤销讼争商铺的房地产权证理由不充分，且不属本院审查的范围，对此不予支持。由于作为出租人的府又合作社在2002年9月13日才发出书面通知告知承租人李某某讼争商铺产权变更的事实，故李某某应从2002年9月起按原租赁合同的约定向讼争商铺的所有权人廖某某、周某某履行义务。廖某某、周某某在2002年9月25日向原审法院提起诉讼，此时李某某并没有拖欠廖某某、周某某的租金，李某某并没有违约行为，故廖某某、周某某要求解除《商铺经租合同》的理由不成立，本院不予支持。至于廖某某、周某某认为李某某从2002年4月起开始拖欠租金，应由府又合作社向李某某主张权利，其起诉请求李某某支付拖欠租金及违约金，没有依据，不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项的规定，判决如下：
一、撤销原广东省顺德市人民法院(2002)顺法民初字第（略）号民事判决。
二、驳回上诉人廖某某、周某某的诉讼请求。
本案一、二审受理费各3110元，合共6220元，由上诉人廖某某、周某某负担。
本判决为终审判决。
审判长陈秀武
代理审判员吴健南
代理审判员谭洪生
二○○三年八月二十日
书记员邱雪碧
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