广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2003)佛中法民一终字第X号
上诉人(原审原告)何某某，男，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
委托代理人张力、陈某甲，广东京兆律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)佛山市房建集团有限公司。住所：佛山市禅城区X路X号。
法定代表人周某某，经理。
被上诉人(原审被告)佛山市房建集团有限公司，住所：佛山市X路X号。
法定代表人陈某乙，董事长。
两被上诉人共同委托代理人关仕平、申桂树，广东广立信律师事务所律师。
上诉人何某某因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院(2003)佛石法民一初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决查明：原告于2001年11月28日与被告佛山市房建集团有限公司新鸿房地产开发分公司签订了认购协议书一份，约定原告向被告佛山市房建集团有限公司新鸿房地产开发分公司购买位于鸿景大厦B904房总建筑面积为128.58平方米的房屋一间，房屋按每平方米的单价3130元计算，总价为（略）元。同时双方约定由于原告超过本认购协议书约定的时间付款，视为自动放弃认购该物业，已交定金不予退回，被告佛山市房建集团有限公司新鸿房地产开发分公司没收原告定金外，有权将该房另行出售。在认购协议书上方，被告佛山市房建集团有限公司新鸿房地产开发分公司的员工注明“因为乙方一同购B903、B904，需要两套打通，除防烟门不改动，防烟门内的可以打通使用，装上两重门，公司同意在外墙挂招牌”。在签订认购协议书当日，原告已向被告佛山市房建集团有限公司新鸿房地产开发分公司给付了（略）元的定金。后双方准备签订正式购房合同时，原告以被告拒绝按认购协议书的约定将购房合同中的住宅用途明确变更为办公用途为由，拒绝签订正式的购房合同。双方为此进行协商，却未能达成一致协议，原告遂向法院提起诉讼。被告佛山市房建集团有限公司新鸿房地产开发分公司没有独立法人资格，是被告佛山市房建集团有限公司属下的分公司。
原审判决认为：原、被告双方签订的认购协议书是双方当事人的真实表示，符合法律规定，合法有效，依法应受保护。双方当事人均应严格按照协议的约定，履行各自需承担的义务。而原、被告在认购协议书中并未明确约定，原告所购房是用于办公用途，且被告佛山市房建集团有限公司新鸿房地产开发分公司所预售的是商品房，故原告拒签正式购房合同无理，应承担相应的违约责任。原告请求双倍返还定金无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十五条的规定，判决：驳回原告何某某的诉讼请求。案件受理费810元，由原告承担。
宣判后，何某某不服，向本院提出上诉称：一、上诉人等5人共同购买被上诉人鸿景大厦B903、B904房作律师所办公用途的合同目的和基本事实。2002年11月，上诉人与陈某新(另案上诉人)、陈某甲、张力、许小林等五人拟共同组建一间合伙律师所，拟购买被上诉人的B903、B904房作律师所办公楼。2002年11月28日，因律师所在筹办申报期间，无法以律师所的名义签约，为此，受合伙人委托，上诉人与陈某新二人代表合伙人分别与被上诉人各签了一份“认购协议书”，各认购鸿景大厦B903、B904房其中一套。签订认购协议书前，上诉人与陈某新二人向被上诉人的售楼代表黄少秋提出，B903、B904房是否可作办公楼黄少秋口口声声说可作办公楼，并告知，鸿景大厦早已有人有此各设立了一间美容院和一间公司办公室，并带我们去看过。上诉人与陈某新提出B903、B904作办公楼时，结构上是否可作改动，诸如两套房是否可打通外墙可否挂招牌等。被上诉人的售楼代表黄少秋说，两套房完全可以打通使用，外墙可挂招牌。在此情况下，上诉人和陈某新与被上诉人各签了一份《认购协议书》。被上诉人售楼代表黄少秋在《认购协议书》上方写上“因为乙方一同购买B903、B904，需要两套打通，除防烟门不改动，防烟门内的可以打通使用，装上两重门，公司同意在外墙挂招牌，经手人黄少秋”等字样。上述文字清晰地表达了被上诉人同意上诉人购买B903、B904作办公楼用途的合同目的。2002年12月16日，被上诉人售楼代表黄少秋通知上诉人和陈某新、陈某甲、许小林、张力等五人一同前去签正式的《商品房买卖合同》。当上诉人等五人看到被上诉人出示的《商品房买卖合同》没有了《认购协议书》上被上诉人写下的“因为……在外墙挂招牌”的字样，B903、B904房本来用于作办公楼的用途却被改成为“该商品房的用途为住宅”、“买受有的房屋仅作住宅使用”文字时，上诉人等五人向被上诉人质疑：为何《认购协议书》已特别注明的条款在正式的《商品房买卖合同》动被彻头彻尾删除了呢对此被上诉人未作任何某释。显然，被上诉人的《认购协议书》与《商品房买卖合同》变成了二份不同内容的合同，正式合同把认购协议书特别注明的内容删除了，至此被上诉人已构成严重违约。二、事实证明被上诉人存在严重违约行为。上诉人与被上诉人签订的《认购协议书》的基本条款本应在《商品房买卖合同》中得到体现和确认，但被上诉人出尔反尔，签《认购协议书》时特别注明的条款到了正式《商品房买卖合同》却不见了，被上诉人把双方在《认购协议书》所约定的最重要的合同条款“因为乙方一同购买B903、B904，需要两套打通。除防烟门不改动，防烟门内的可以打通使用，装上两重门，公司同意在外墙挂招牌”的基本条款却删除了。被上诉人的行为不仅是一种欺诈，更重要的是已构成严重违约，根据定金罚则，被上诉人应承担双倍返还定金的违约责任。被上诉人应当根据商业交易的诚实信用原则告知B903、B904房是否可以用于办公用途。但是被上诉人为了推销其滞销的商品房，明知其出售的房屋限作住宅，不但没有履行告知上诉人的义务，反而采取恶意欺诈手法误导上诉人。被上诉人采取欺诈手法销售房屋，己违反《合同法》规定的诚实信用原则，根据《合同法》第四十二条第一款第(二)项规定被上诉人“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”的，应当承担损害赔偿责任。三、一审判决对《认购协议书》和《商品房买卖合同》两份合同的差异没有作出正确认定，从而导致判决错误。中华人民共和国《合同法》第一百二十五条规定，“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句，合同的有关条款、合同的目的，交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案中所涉及的《认购协议书》中的特别注明条款“因为乙方一同购B903、B904，需要两套打通，除防烟门不改动，防烟门内的可以打通使用，装上两重门，公司同意在外墙挂招牌”，上诉人、被上诉人、一审法院均存在认识分歧，一审判决认定：“而原、被告在认购协议书中并未明确约定，原告所购房是用于办公用途，且被告佛山市房建集团有限公司新鸿房地产开发分公司所预售的是商品房，故原告拒绝正式购房合同无理，应承担相应的违约责任。”于法于理于事实均严重不符。上诉人与被上诉人对前述合同条款的含义产生不同解释时，法院应依据《合同法》第一百二十五条之规定，对双方签订的《认购协议书》的特别条款的含义作进一步解释，一审判决仅以“未明确”的词句来断案，显然与《民事诉讼法》规定的人民法院审判民事案件的应当“查明事实，分清是非”立法原意相悖，对上诉人极不公平，从而怂恿了被上诉人的恶意欺诈和违约行为。为此特提出以上上诉，请求二审法院依法撤销一审判决，按上诉人的诉讼请求作出改判，以维护上诉人的合法权益，并以体现我国法律的严肃性和公正性。
被上诉人答辩称：上诉人称双方约定讼争房产作为办公用途是没有依据的，上诉人提出的是对装修的要求，上诉人是法律专业人士，对该房产的用途是明知的，由于上诉人违约，依法无权请求返还定金。原审判决处理正确，应予以维持。
上诉人提供现金收款单作为新证据，证明上诉人有意购买房产，只是被上诉人不将认购书的条款写进合同中，而导致违约的事实。
经质证，被上诉人认为该证据举证超过举证时效，不加以质证。
被上诉人在二审期间没有提供新证据。
双方当事人对原审判决认定的事实没有异议，本院予以确认。对上诉人在二审期间提交的新证据，因超过举证期限，且与本案争议联系不大，不予采信。
本院认为：上诉人与被上诉人在签订《认购协议书》时，没有明确写明上诉人要购买的房屋是办公楼，但写明了“因为乙方一同购B903、B904，需要两套打通，除防烟门不改动，防烟门内的可以打通使用，装上两重门，公司同意在外墙挂招牌”，被上诉人认为双方没有约定房屋性质，该条款只是说明上诉人的装修要求，不能证明被上诉人出售的房屋已约定为办公楼性质，因此根据出售房屋的住宅性质，要求在房屋买卖合同上确认为住宅；而上诉人依据该写明的条款，认为其要购买的房屋就是办公楼，因此要求在房屋买卖合同上确认为办公楼并要求重申该条款，双方为在房屋买卖合同中如何某认要购买的房屋性质和是否重申该特别约定条款产生争执，从而导致房屋买卖合同未能签订。由于上诉人没有明确要求写明房屋性质，被上诉人也没有明确告知房屋性质，双方对房屋的性质没有明确约定，加上双方对此均存在一定的错误认识，因此，导致房屋买卖合同未能签订的责任，不应归责于其中任何某方，即不存在违反合同的问题，因此双方在《认购协议书》中所约定、由上诉人依约支付的定金，不应适用定金罚则。由于房屋买卖合同未签订，被上诉人应将其收取的定金（略）元返还给上诉人。上诉人要求按定金罚则判令被上诉人支付（略）元没有依据，不予支持。被上诉人要求没收（略）元定金也没有依据，亦不予支持。原审判决认定事实清楚，但处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项的规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院(2003)佛石法民一初字第X号民事判决；
二、被上诉人佛山市房建集团有限公司新鸿房地产开发分公司、佛山市房建集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人何某某返还（略）元。
本案一审案件受理费810元，二审案件受理费810元，由上诉人何某某承担810元，被上诉人佛山市房建集团有限公司新鸿房地产开发分公司、佛山市房建集团有限公司承担810元。
本判决为终审判决。
审判长陈某武
代理审判员谭洪生
代理审判员吴健南
二○○三年七月三十一日
书记员冼富元
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