广东省高级人民法院
民事判决书
(2000)粤高法民终字第X号
上诉人原审原告:深圳市金泉实业有限公司下称金泉公司。住所地深圳市X路交通大厦X楼。
法定代表人:冯锦荣总经理。
委托代理人:李建华，深圳市新世纪律师事务所律师。
委托代理人:朱天水，金泉公司法律顾问。
被上诉人原审被告:海湾实业公司下称海湾公司。住所地香港皇后大道西2－X号联发商业中心4字楼X室。
法定代表人:张召民总经理。
委托代理人:文宇，广州中诚律师事务所律师。
第三人:深圳经济特区发展集团公司下称特发公司。住所地:深圳市X路发展中心大厦X楼。
法定代表人:郑某某，总经理。
委托代理人:金肇升，特发公司法律顾问。
上诉人金泉公司因合作建房合同纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院1998深中法房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认为，双方当事人讼争的“观湖花园”的土地使用权属特发公司与海湾公司所有。1994年12月20日，海湾公司与金泉公司签订《合作开发深圳“观湖花园”合同书》，约定双方在该地合作开发观湖花园房地产，由海湾公司以土地使用权作为投资，金泉公司出资建设，双方签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除需办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。海湾公司和金泉公司既没有办理合建审批手续，也没有办理土地使用权的变更登记手续。金泉公司无房地产开发经营权，其与海湾公司签订合作开发观湖花园房地产合同，没有成立房地产开发项目公司。海湾公司与金泉公司签订合作开发观湖花园合同后金泉公司只对观湖花园土地进行了“三通一平”，地基的强夯处理，项目规划设计，建筑方案设计，施工图设计和消防报建等，房屋尚未开始建设，双方在合同第三条中约定的由金泉公司向规划国土局缴交欠交的地价款和配套费3800多万元及该款发生的利息因金泉公司未履行，致利息滞纳金不断增多，双方的合同只履行了一部分，绝大部分尚未履行。依照最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第1、2、18、19条的规定，海湾公司与金泉公司签订的合作开发观湖花园合同应认定为无效。金泉公司要求继续履行不予采纳。金泉公司付给海湾公司的550万元人民币应由海湾公司将该款本息返还给金泉公司。金泉公司投入观湖花园项目的款项可按审计报告的数额，由海湾公司返还给金泉公司。因合同无效，金泉公司要求海湾公司承担违约引发的停工损失没有法律依据，不予支持。原审经审判委员会讨论决定，于2000年9月1日作出判决如下:一、金泉公司、海湾公司签订的《合作开发深圳“观湖花园”合同书》及《补充合同》无效；二、海湾公司应于本判决生效之日起十日内返还金泉公司550万元借款的本息利息按中国人民银行同期同类贷款利率从1995年1月19日至付清此款之日止；三、海湾公司应于本判决生效之日起十日内返还金泉公司对“观湖花园”的投资款人民币（略）元；四、驳回金泉公司、海湾公司、特发公司的其他诉讼请求。
金泉公司不服上述一审判决，向本院提起上诉称:一一审判决认定事实不清，严重偏袒海湾公司，对有利金泉公司的事实只字不提。主要表现在:1深圳市规划国土局深规土函（略）号《关于“观湖花园”项目合作建房事宜的复函》，一审法院在判决书中只字未提；2“观湖花园”项目是以特发公司的名义进行开发，金泉公司是作为投资商的身份参加“观湖花园”的开发，未损害特发公司的利益。鉴于特发公司已具备房地产开发资格且已专门成立项目开发机构深圳经济特区发展公司“观湖花园”筹建处，已完全符合深圳市政府有关合作建房主体资格的要件。一审法院要求合作建房各方均需有房地产开发权，完全背离了法律规定精神，也不符合处理此类纠纷的司法实践。3金泉公司在一审重审期间举证的经深圳市国际房地产咨询股份有限公司的评估结果，可知“观湖花园”项目开发工作已完成总工期的73．3％，房屋未建成不能作为认定合作开发合同无效的事实依据。4地价款及市政配套费在合同中既未约定缴付时间，金泉公司何时以什么方式向国土部门缴交地价款及市政配套费是金泉公司与政府主管部门之间的问题，与本案合作开发合同的效力无关，亦不是本案审理的范围。且有关政府主管部门也并未因金泉公司未缴交地价款及市政配套费作出开发项目无效的决定，反而在本案重审期间向一审法院作出同意补办合建手续的批复。一审法院以金泉公司未缴交地价款及市政配套费为由，认定双方合作开发合同绝大部分尚未履行是极其错误的。5金泉公司从未借款给海湾公司，一审判决第二项海湾公司返还金泉公司550万元借款本息及判决第三项海湾公司只返还金泉公司投资款人民币600多万元，没有判决支付该款利息是错误的。6金泉公司已支付设计费600多万元，支付银行所借的投资款利息911万元，以及尚欠施工单位工程款315万元，在审计报告中未作为金泉公司在该项目的实际投入不当，应重新审核确认。7“观湖花园”项目地块在1994年以前的状况是15米多深的山坑，道路不通，周边环境极差，正因为有金泉公司的巨额投资，才使该地升值至少在8000万元以上，从公正、公平角度出发应给金泉公司予以补偿。二一审判决引用最高人民法院《关于审理房地产管理法实施前房地产开发经营案件若干问题的解答》第1、2、18、19条的规定，认定金泉公司与海湾公司签订的合作开发合同无效，显然是适用法律不当。请求:(一)撤销一审判决，依法判决金泉公司与海湾公司签订的《合作开发深圳“观湖花园”合同书》有效，双方继续履行，责令当事人补办土地使用权变更登记手续；二判令海湾公司承担本案一、二审全部诉讼费用。
海湾公司、特发公司均无书面答辩，但庭审时认为原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明:1992年6月8日，海湾公司与特发公司签订一份《协议书》，约定:双方合作开发深圳银湖“观湖花园”，合作期限为五年，自双方拿到深圳市规划国土局批给双方共有的土地红线图之日起计算。特发公司提供土地开发权，协助海湾公司办理有关征地、开发、外销等手续。海湾公司提供所有开发资金，办理有关征地、开发、外销等手续，负责整个项目的规划、开发、销售、管理等有关事宜。整个项目建成及销售完毕，特发公司将首先获利1000万元港币，假如项目亏损，特发公司不承担任何责任。协议还约定双方共同向深圳市工商局申报成立“观湖花园”筹建处，实行独立核算，一切日常管理工作由海湾公司负责。
1993年10月23日海湾公司、特发公司共同与深圳市规划国土局签订一份《深圳经济特区土地使用权出让合同书》。合同编号为深地合字（略）号，土地用途为住宅用地，面积共（略）．8平方米，地价款（略）元。该出让合同还载明，本块土地特发公司和海湾公司的产权分成比例以双方协议为准。同日，特发公司、海湾公司又与深圳市规划国土局签订深地协字93－X号协议书一份，约定特发公司、海湾公司需交纳市政建设配套费（略）元人民币。据上述合同和协议，特发公司、海湾公司共需向深圳市规划国土局缴交地价款和配套费（略）元。1994年6月30日，海湾公司向深圳市规划国土局缴交地价款和配套费人民币共960万元，尚欠（略）元。
1994年12月20日，金泉公司与海湾公司签订一份《合作开发深圳“观湖花园”合同书》，约定:双方同意在海湾公司已进行的“观湖花园”前期开发工作的基础上，由金泉公司负责缴清欠交国土局的地价款及市政配套费和欠交费用规定的利息，以及后续资金投入和具体组织项目开发。海湾公司已投入的资金及金泉公司投入的资金计入开发成本，开发后获得的税后利润四六分成，即海湾公司四、金泉公司六。金泉公司负责组建“观湖花园”筹建处。合同还约定，海湾公司与特发公司签订的《合作开发“观湖花园”合同书》为本合同的组成部分自本合同签订之日起，金泉公司享有该合同中属海湾公司的全部权益。同日金泉公司与海湾公司又签订一份《合作开发深圳“观湖花园”补充合同》，约定:原海湾公司与香港柏力多投资有限公司签订的《合作开发“深圳观湖花园”合同书》中的酬劳费港币1000万元、人民币1800万元列入项目成本。以上两笔费用香港联发行和利宝公司已经支付了一部分，其不足部分今后待本项目开发获利时付足；本项目所需融资800万美元的财务费用96万美元和业务经费80万元人民币列入项目成本。上述两份合同签订后，金泉公司于1995年1月19日支付了观湖花园项目投资款550万元给海湾公司。尔后，金泉公司接管了筹建处的工作，并进行该项目的具体开发工作。至1995年10月，金泉公司对本案所涉的地块基本进行过土地的“三通一平”，地基的强夯处理，项目的规划设计，建筑方案设计和施工图设计，消防报建等。但未进行地上建筑。金泉公司也未按合同约定向深圳市规划国土部门缴交过地价款和市政配套费及欠交费用的利息。
1995年10月28日，特发公司和海湾公司在《深圳商报》发表联合声明称:1．未经双方单方与其他企业或个人签订的处理或分配上述土地使用权益的协议无效；2．自1995年11月1日起，撤销原为筹建观湖花园项目而成立的非法人机构深圳经济特区发展公司观湖花园又名银某花园筹建处，其公章、财务专用章及合同专用章作废；3．从即日起，双方全权委托特发公司属下企业深圳市特发房地产开发有限公司负责观湖花园项目的开发、建设、销售和管理等具体运作。
1995年10月31日，海湾公司与特发公司又签订一份《合作开发银湖花园原名观某花园项目协议变更书》，约定:双方确认，海湾公司已向规划国土局交纳土地使用权出让金及市政配套费共人民币960万元，向特发公司预付人民币420万元。海湾公司保证在签署该协议之前，由海湾公司经营期间，未对该地使用权作出任何转让、分割、抵押等行为，在签订本协议前该项目发生的债务与特发公司无关。本协议签订后，海湾公司即负责将该地权益的所有资料及已形成的资产全部移交给特发公司。海湾公司全权委托特发公司负责该地的开发、建设和销售。特发公司负责向规划国土局交纳地价款和市政配套费余额，提供该协议之后的开发资金，负责整个项目的规划、开发、建设、销售、管理等工作。整个项目建成售完后，进行税后利润分成，海湾公司得45％，特发公司得55％。协议还约定了违约责任和双方在此之前签署的协议，除本协议另有规定外，同时废止等。海湾公司签订该协议时，未与金泉公司协商。
海湾公司与特发公司在报上发表声明后，金泉公司无法继续对观湖花园的项目进行开发而引起纠纷。金泉公司于1997年1月20日向深圳市中级人民法院提起诉讼，请求:一判令海湾公司继续履行与金泉公司签订的合作开发合同；二判令海湾公司承担因违约引发停工给金泉公司造成的直接经济损失（略）．8元；三判令海湾公司承担全部诉讼费用。
一审诉讼期间，原审法院将特发公司列为本案第三人参加诉讼。特发公司在庭审中请求判决金泉公司与海湾公司签订的合同无效，依法驳回金泉公司的诉讼请求。1997年6月，特发公司又以有独立请求权的第三人申请参加诉讼。
一审法院于1997年10月27日作出1997深中房初字第X号民事判决:一双方签订的合作开发合同有效，继续履行；二讼争土地为金泉公司、海湾公司、特发公司共有，各方权益以各方签订的合同书、协议书为准；三责令金泉、海湾、特发三公司在判决生效后10日内到深圳市国土规划部门补办相关的土地使用权合法手续；四驳回金泉、海湾、特发公司的其他诉讼请求。海湾公司、特发公司不服该判决，向本院提起上诉。本院以原判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当为由，于1998年6月23日作出1997粤民终字第X号民事裁定，撤销原判，将本案发回深圳市中级人民法院重审。原审法院重审后作出了前述判决。
一审法院重审期间，于1998年10月28日，委托深圳华鹏会计师事务所对金泉公司自1994年12月20日至今对“观湖花园”项目的投资费用进行审计。该所作出审计报告后金泉公司、海湾公司均对审计报告提出异议。金泉公司认为审计报告未将590万元的设计费及其公司为该项目支出的银行借款利息911万元，以及1998年10月至1999年6月其公司为该项目支付的人员工资、水电费、维护费、工程款等（略）．01元列入投资费用，要求重新审计。因海湾公司提出异议超过一审法院规定的期限故一审法院只将金泉公司的异议转交深圳华鹏会计师事务所复议。该所经过复议确认金泉公司自1994年12月20日至1999年6月30日，总投资费用为人民币（略）．83元。其中:支付海湾公司550万元，支付设计费78万元，开发成本－前期费用支出（略）．85元，地基强夯加固工程费、工程监理费、工地办公室围墙工程款、水电费等共支出（略）．15元，购置固定资产支出（略）元，临时及设施费（略）元，工程开发间接费（略）．41元，管理费用（略）．42元。
2000年4月7日，一审法院就关于“观湖花园”项目合作建房事宜，专门发函征求深圳市规划国土局是否同意补办合建审批手续的意见。2000年5月25日，该局以深规土函（略）号《关于“观湖花园”项目合作建房事宜的复函》答复一审法院称:经查，因本案属于《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前房地产开发经营案件，金泉公司与海湾公司确实有履行合作开发这个事实，如你院判决生效，需我局补办合作开发手续，我局将给予协助执行。
另查明，金泉公司与海湾公司均没有在深圳市从事房地产开发经营的资格。特发公司有房地产开发经营权。
再查明，1996年11月25日，深圳市规划国土局发出《催交款通知书》给特发公司和海湾公司，催交欠交的土地出让金和市政配套费共（略）元，否则将按有关规定作解除出让合同，收回土地使用权处理。1997年5月29日，深圳市规划国土局又向特发公司、海湾公司发出《催交地价款通知单》，要求交清地价款和配套费（略）元，另有2500多万元的利息和滞纳金。特发公司于同年5月29日向深圳市规划国土局缴交了城市建设配套费人民币500万元。1998年3月6日，深圳市规划国土局再次向特发公司、海湾公司发出《催交地价款通知单》，要求特发公司、海湾公司在七天内办理交清地价款和配套费共（略）元及利息和滞纳金4580万元的手续，逾期将按有关规定作解除出让合同、收回土地使用权处理。同月31日，特发公司向深圳市规划国土局交清了地价款和配套费（略）元。但所欠利息和滞纳金则没有缴交。
二审期间，金泉公司认为其公司已支付设计费600多万元，支付银行所借的投资款利息911万元，以及尚欠施工单位工程款315万元，在审计报告中未作为其公司在该项目的实际投入。对金泉公司主张的上述费用，查证如下:
1．关于设计费600多万元的问题。华鹏会计师事务所审计报告记载，在华鹏会计师事务所审计过程中，发现金泉公司“观湖花园”筹建处帐面反映1995年2月15日至1995年11月3日向中国航空工业设计研究院深圳分院支付设计费590万元，记帐凭证附原始单据全部为收款收据和银行转帐支票存根，凭此单据无法证实是否转出，为证实“筹建处”支付的设计费，华鹏会计师事务所受一审法院的委托前往设计院和中国建设银行深圳分行营业部取证，但设计院称其深圳分院不设财务和财务帐，只有流水帐，并每隔一段时间流水帐全部转入总院保存，故无法取证证实设计院是否收取设计费。华鹏会计师事务所持“筹建处”提供的通过中国建设银行深圳分行营业部转帐支付的设计费支票存根前往取证，中国建设银行深圳分行营业部出示的证明为:“观湖花园”筹建处在1994年11月至1995年12月间，没有发生查询之支付金额。另观湖花园筹建处于1995年2月15日通过中国光大银行深圳分行营业部支付设计费30万元，1995年4月4日至5月25日通过中国建设银行深圳分行房地产信贷部现为住房城市建设支行支付设计费48万元。华鹏会计师事务所经向中国光大银行深圳分行营业部和中国建设银行深圳分行住房城市建设支行函证得到确认。故审计报告确认观湖花园筹建处1994年12月至1996年6月30日支付设计费金额为78万元，是有依据的。金泉公司认为其公司已分十次转帐支付设计费600多万元，但只提供设计院的收费通知单及收款收据，并未提供相应的银行支出凭证予以佐证，故金泉公司主张其公司已支付设计费600多万元不予认定。
2．关于支付向银行所借的投资款利息911万元的问题。据审计报告记载，金泉公司虽然提供了借款利息支出清单共计支出（略）．88元，为此华鹏会计师事务所曾致函金泉公司，要求核实金泉公司对观湖花园筹建处观湖花园项目实际借款利息支出数，但金泉公司未提供必要的审计条件，至审计报告书签发日1999年12月6日仍未提供有关资料。故华鹏会计师事务所对借款利息支出无法发表审计意见。二审期间金泉公司也没有提供相应的证据证实其公司为该项目向银行支出借款利息911万元，故对该利息不予认定。
3．关于尚欠施工单位工程款315万元的问题。经查，审计结果出来后，金泉公司在规定的期限内提出的审计异议书中没有提及该工程款项。现也没有提供相应的证据，证实是哪部分工程及哪个施工单位的工程款。故对该款也不予认定。
4．关于金泉公司上诉认为“观湖花园”项目开发工作已完成总工期的73．3％的问题。金泉公司提供了其公司在一审时单方委托深圳国际房地产咨询股份有限公司对“观湖花园”项目的工程进度进行咨询和评估的报告，该报告称，整个项目工程已完成的工程量及进度已达到具备了地上二层半别墅建筑物施工建设条件，该项目已完成的前期工作、三通一平、地基基础工程等占总工期15个月的73．3％。特发公司、海湾公司认为该报告是金泉公司单方委托的，故对该报告不予认可。经查，“观湖花园”项目是建别墅的，该项目除进行了三通一平、地基的强夯处理、规划、设计和消防报建等外，房屋尚未开始建设。
金泉公司上诉提出因其公司的巨额投资，使观湖花园项目地块升值至少在8000万元人民币以上，但没有提供相应的证据。海湾公司、特发公司认为如果该土地有升值，也不是因为投资、三通一平引起的，而是因为社会的投资及国家政策变动等因素引起的。为确定讼争土地增值的情况，本院于2001年3月2日，委托深圳市中土地房地产评估咨询有限公司对深圳市“观湖花园”土地的市场价进行评估，深圳市中土地房地产评估咨询有限公司于2001年3月15日作出估价报告后，三方当事人均提出异议，本院将三方当事人提出异议的情况转给评估公司，评估公司于2001年4月24日重新作出估价报告，结果是:1．讼争土地在估价期日1993年10月23日土地用途为住宅别墅，土地开发程度为宗地红线外“三通”即通路、通水、通电及红线内土地未平整条件下土地使用年期70年的国有土地使用权总地价为8672．98万元，单位面积地价为2281元／平方米即中土地[评]字[2001]第X号估价报告。2．讼争土地在估价期日2001年3月6日土地用途为住宅别墅，土地开发程度为宗地红线外“三通”即通路、通水、通电及红线内土地未平整条件下土地剩余使用年期62．7年的国有土地使用权总地价为（略）．33万元，单位面积地价为3327元／平方米即中土地[评]字[2001]第X号估价报告。3．讼争土地在估价期日2001年3月6日的土地用途为住宅别墅，土地开发程度为宗地红线外“五通”即通路、通电、通水、排水、通讯及红线内“场地平整”条件下剩余土地使用年期为62．7年的国有土地使用权总地价为（略）．12万元，单位面积地价为5388元／平方米即中土地[评]字[2001]第X号估价报告。该估价报告出来后，特发公司、海湾公司、金泉公司均提出了异议。本院将三方当事人的异议转交评估公司。评估公司经复议后均没有采纳当事人的意见。
二审期间，特发公司承认其公司在海湾公司与金泉公司签订合同前后，除交付土地出让金及市政配套费外，对土地没有投入。海湾公司认为其公司在与金泉公司签订合同前，除支付土地出让金及配套费外，还组建了筹建处，建了办公用房和围墙，另有110万元转给金泉公司使用，并提供了该110万元的转帐支票存根及刘大中于1996年12月11日的证明，但对建了办公用房和围墙，没有提供相关的证据。金泉公司认为海湾公司把土地交给其公司时，没有房屋和围墙，但有100万元左右留下。对此，本院已告知金泉公司，若认为海湾公司没有转110万元给其公司使用，请于七天内提出相反证据，但金泉公司至今未提供。故对海湾公司主张有110万元转给金泉公司使用，予以认定。综上，特发公司与海湾公司取得讼争土地后，支付的地价款、配套费及付给金泉公司使用的费用合计人民币（略）元。金泉公司签订合同后，投入的费用经审计为人民币（略）．83元，减去海湾公司转给金泉公司使用的110万元，金泉公司实际投入的费用为人民币（略）．83元。
本院认为:海湾公司与金泉公司签订《合作开发深圳“观湖花园”合同书》，约定双方在上述地块合作开发观湖花园房地产的行为，是发生在1994年12月20日，即发生在房地产管理法施行之前。因此，本案应依照最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》下称《解答》的相关规定，予以认定和处理。最高人民法院《解答》第1条规定:“从事房地产的开发经营者，应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业含中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业。”第2条规定:“不具备房地产开发经营的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效。”第18条规定:“享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效，但双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。”根据最高人民法院上述司法解释，金泉公司与海湾公司合作开发“观湖花园”房地产，首先应具有房地产开发经营权或成立房地产开发项目公司，才能进行房地产开发经营。但经查，海湾公司和金泉公司均无房地产开发经营资格，双方签订合作开发合同后，至今亦未成立房地产开发项目公司。因此，海湾公司与金泉公司不具备签订合作开发房地产合同的主体资格。其次，“观湖花园”土地使用权属特发公司与海湾公司共同所有，而不是海湾公司独家所有，海湾公司未经土地共有人特发公司的书面同意，即与金泉公司签订合作开发合同，在该地合作开发“观湖花园”房地产，违反了我国房地产管理法有关共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让的规定。三是，海湾公司与金泉公司的合作开发，至今既没有办理合建审批手续，也没有办理土地使用权的变更登记手续。四是，金泉公司与海湾公司签订合作开发合同后，金泉公司只对合作开发的土地进行了三通一平、地基的强夯处理及图纸的设计和消防报建等。金泉公司所做的这些前期工作，从一审法院委托华鹏会计师事务所就金泉公司对“观湖花园”项目的投入进行审计的情况看，金泉公司的总投资费用为1188．4万元。而双方在合同中约定的由金泉公司交清欠国土部门的土地出让金和配套费3800多万元，金泉公司分文未付，后在国土部门的多次催交，否则按有关规定解除出让合同，收回土地使用权处理的情况下由特发公司支付了该费用。可见，双方签订的合同金泉公司实际只履行了一部分，大部分尚未履行，不符合最高人民法院《解答》中关于双方已实际履行了合同的要件。五是，目前该地仍是空地一片，除了围墙和一间临时办公室外，再无任何地上建筑物，不符合最高人民法院《解答》中关于房屋已基本建成的要件。综上，海湾公司与金泉公司签订的合作开发合同不属最高人民法院《解答》第18条规定的可以认定合建合同有效和补办土地使用权变更登记的情况。因此，根据本案的实际情况和最高人民法院《解答》第1、2、18条的规定，认定海湾公司与金泉公司签订的合作开发观湖花园合同无效。原审判决认定海湾公司与金泉公司签订的《合作开发深圳“观湖花园”合同书》及《补充合同》无效正确，应予维持。金泉公司上诉认为合同有效，要求继续履行，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于金泉公司的投资款的认定和处理问题。因一审法院已委托华鹏会计师事务所就金泉公司对“观湖花园”项目的投资费用进行了审计，确认金泉公司的总投资费用为（略）．83元。金泉公司上诉认为其公司已为“观湖花园”项目支付设计费600多万元、支出借款利息911万元及尚欠施工单位工程款315万元，审计报告中未作为其公司在该项目的实际投入，但金泉公司至今没有提供相应的证据予以证实。故本院对此不予认定。金泉公司投入观湖花园项目的费用可按审计报告确认的数额认定。由于金泉公司与海湾公司签订的合作开发观湖花园合同是无效合同，根据无效合同相互返还的处理原则，对金泉公司投入观湖花园项目的费用，在扣除海湾公司转给金泉公司使用的110万元后，本应由海湾公司返还给金泉公司。但考虑观湖花园项目是海湾公司、特发公司共同所有的，海湾公司、特发公司是金泉公司投入观湖花园项目的费用的实际受益人，故对金泉公司投入观湖花园项目的费用，应由海湾公司、特发公司共同返还。原审判决认定金泉公司付给海湾公司的550万元是借款，依据不足，应予纠正。
关于金泉公司上诉认为因其公司的巨额投资，使观湖花园项目地块升值至少在8000万元人民币以上，应给其公司予以补偿的问题。从评估报告看，讼争土地增值（略）元，导致增值的因素是多方面的，主要是国家政策、经济环境、土地制度、房地产市场的供求状况、土地开发以及投入在土地上的开发配套费用等因素使该地块增值。对该增值部分，根据公平原则，可按各方的投资比例确定补偿数额。金泉公司、特发公司、海湾公司三方共投入（略）．83元，金泉公司投入（略）．83元，所占总投资的比例为18．1％，故特发公司、海湾公司在返还金泉公司投资款的同时，应补偿金泉公司（略）元。原审判决对金泉公司的投资未作补偿不当，本院予以纠正。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律基本正确。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一、二项，《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十八条第一款第五项、第六十一条第一款以及最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第1、2、18条的规定，判决如下:
一、维持深圳市中级人民法院1998深中法房初字第X号民事判决的第一、四项；
二、撤销深圳市中级人民法院1998深中法房初字第X号民事判决的第二项；
三、变更深圳市中级人民法院1998深中法房初字第X号民事判决的第三项为:特发公司、海湾公司应于本判决发生法律效力之日起30日内共同返还金泉公司对“观湖花园”的投资款人民币（略）．83元；
四、特发公司、海湾公司应在本判决发生法律效力之日起30日内一次性共同补偿金泉公司人民币（略）元；
五、驳回金泉公司的上诉请求。
本案一审受理费、评估费负担不变；二审受理费人民币（略）元，由金泉公司负担（略）元，特发公司、海湾公司共同负担8543元，评估费人民币（略）元，由金泉公司负担（略）元，特发公司、海湾公司共同负担（略）元。二审受理费人民币（略）元，已由金泉公司预交，本院不予退回，特发公司、海湾公司应负担的部分，在本案执行时由特发公司、海湾公司迳付给金泉公司。
本判决为终审判决。
审判长王宗仁
审判员陈君惠
代理审判员刘思彬
二〇〇一年七月二十四日
书记员方丽达
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