海南省三亚市中级人民法院
民事判决书
（2007）三亚民一终字第X号
上诉人（原审原告）黄某某，女，４４岁，汉族，住（略）－２－１。
委托代理人周发武，三亚市凤凰法律事务所法务工作者。
被上诉人（原审被告）三亚嘉宝实业有限公司，住所地：三亚市X路２７号。
法定代表人郭某某，该公司总经理。
委托代理人黎仕胜，海南邦威律师事务所律师。
上诉人黄某某因与被上诉人三亚嘉宝实业有限公司（以下简称嘉宝公司）商品房预售合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（２００６）城民一初字第４９９号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。黄某某的委托代理人周发武，嘉宝公司的委托代理人黎仕胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：２００４年１２月１７日，黄某某与嘉宝公司签订四份《嘉宝花园商品房内部预定书》，约定：黄某某分别预订嘉宝公司开发的嘉宝花园４号楼５０１号、５０２号、５０３号和７０１号四套商品房，预订总价款为人民币３６８９８９元；黄某某向嘉宝公司按每套房支付定金人民币２００００元整，若黄某某放弃认购预定，则已预定的房号作废，定金不予退还；黄某某须于嘉宝公司规定的期限内（另行通知），与嘉宝公司签订正式商品房买卖合同，逾期则视为黄某某自动放弃预定，嘉宝公司有权对预定商品房另行处理，定金不予退还；黄某某须于嘉宝公司取得预售许可证后十天内付商品房总价款的９５％（含定金），并签署《商品房买卖合同》，否则嘉宝公司有权将该房屋另行处理，定金不退；另外，该预定书还对房屋实际面积差异处理等进行约定等。预定书签定后，黄某某依约于２００４年１２月１７日向嘉宝公司支付了购房定金款８万元。２００５年１月１４日，三亚市国土资源局向嘉宝公司颁发了三房预许字（２００５）００５号《商品房预售许可证》。嘉宝公司取得预售许可证后，即通知黄某某签订购买合同，黄某某接到通知后亦依约前往协商。嘉宝公司遂向黄某某分别提交了上述四套房的建设部和国家工商行政管理局印发的四份格式《商品房买卖合同》，并在上述合同中按双方原签订的预订合同权利、义务及其他具体事项对合同的内容作出明确的意思表示。黄某某在接到嘉宝公司出示的合同文本后未在预订合同约定的期间内与嘉宝公司签订《商品房买卖合同》。黄某某认为未与嘉宝公司签定《商品房买卖合同》的原因是黄某某对嘉宝公司提供的格式合同中的＂计价方法＂、＂面积差异处理＂、＂出卖人逾期交房的违约责任＂、＂关于产权登记的约定＂等条款内容表示异议，黄某某已在合同文本上明确表述了修改意见并送交嘉宝公司。嘉宝公司对此予以否认，且黄某某对此未能提供相应证据证明。黄某某另提出嘉宝公司曾承诺在预订的四套商品房另行出售后嘉宝公司愿意向黄某某退还定金，但嘉宝公司予以否认。嘉宝公司因黄某某违反《嘉宝花园商品房内部预定书》约定，没收黄某某已支付的购房定金款８万元。黄某某交涉未果，遂起诉至法院。
原审法院认为，黄某某与嘉宝公司签订的四份《商品房内部预定书》，意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法确认有效。上述合同是商品房买卖双方为签署作为主合同的《商品房买卖合同》而签署的预约合同，黄某某依预约合同向嘉宝公司支付的购房定金款８万元属于立约定金，而在预约合同的效力期间，黄某某与嘉宝公司双方都负有对主合同的内容达成合意，并签订《商品房买卖合同》的义务。本案嘉宝公司在《商品房内部预定书》签订后，已依合同约定在取得商品房预售许可证后即通知黄某某，并向黄某某提交了内容具体确定的四份《商品房买卖合同》文本，向黄某某发出缔结商品房买卖的要约，履行了合同义务。黄某某提出其在接到嘉宝公司提交的《商品房买卖合同》文本后，对《商品房买卖合同》有关条款向嘉宝公司提出异议，但黄某某未能举证证明其已将合同文本的异议理由告知嘉宝公司，并要求与嘉宝公司进行协商以达成合意，故黄某某无正当理由未在合同约定的时间内与嘉宝公司签订《商品房买卖合同》，黄某某对主合同《商品房买卖合同》的签订负有缔约过错，其行为违反了《商品房内部预定书》的约定，应承担相应的违约责任。因此，黄某某的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。嘉宝公司主张黄某某在约定的期限内，违约未能跟嘉宝公司签订购房合同，应视为黄某某放弃购房预定，其定金应不予返还的抗辩主张，理由充分，本院予于采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回黄某某的诉讼请求。案件受理费２９１０元，由黄某某承担。
黄某某不服原审判决上诉称：一、嘉宝公司制作的格式《商品房内部预定书》，合同双方的权利义务不对等，显示公平，且该预定书有不确定因素的条款，是导致商品房买卖双方无法签订购房合同的主要原因，我在商品房买卖过程中不存在缔约过错，嘉宝公司不予返还我方定金于法无据。二、一审判决认定在约定的期限内，我违约不跟嘉宝公司签订购房合同，视为我放弃购房预定，属认定事实不清。事实是，我在接到嘉宝公司提交的《商品房买卖合同》文本后，就对《商品房买卖合同》有关条款向嘉宝公司提出异议，但嘉宝公司没有接受。综上，请求撤销一审判决，改判嘉宝公司返还８万元定金给我。
嘉宝公司口头辨称：黄某某在约定的期限内，没有正当理由未与我司签订合同，足以构成违约。黄某某的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明：一审法院查明的事实属实。
本院认为：黄某某与嘉宝公司签订的四份《商品房内部预定书》，其性质属于商品房买卖合同的预约合同。该四份合同系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。黄某某认为该合同显失公平，没有事实和法律依据。况且显失公平的合同属于可撤销、可变更合同，必须由当事人主张撤销或变更，且必须在法定的一年期限内提出，而黄某某并没有在法定期限内提出相应主张。故该预定书双方应遵照履行。作为预约合同，该预定书的作用是约束双方订立商品房买卖合同。双方应当在该预定书的基础上，通过自愿协商，订立商品房买卖合同。但正如原判所述，嘉宝公司在取得商品房预售许可证后即通知黄某某，并向黄某某提交了内容具体确定的四份《商品房买卖合同》文本，向黄某某发出要约，履行了预定书约定的义务。黄某某承认接到嘉宝公司提交的《商品房买卖合同》文本，但提出双方未能签订商品房买卖合同的原因是其对《商品房买卖合同》有关条款向嘉宝公司提出异议，双方未能协商一致，但对此黄某某未能举证证明。故黄某某无正当理由未在合同约定的时间内与嘉宝公司签订《商品房买卖合同》，违背了预定书的约定及诚实信用原则。因此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十五条的规定，黄某某无权要求返还定金。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费２９１０元，由黄某某负担。
本判决为终审判决。
审判长尹合欢
审判员曾人孝
审判员陈关荣
二○○七年二月十四日
书记员蓝天
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