广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
（2007）佛中法民五终字第X号
上诉人（原审被告）佛山市南海康正市场投资有限公司（以下简称康正公司），住所地佛山市X村X路南侧。
法定代表人卢某某。
委托代理人梁锦耀，广东天正达律师事务所律师。
委托代理人邹汉忠，广东天正达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）江某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人崔建军，广东京兆律师事务所律师。
委托代理人李小军，广东京兆律师事务所律师。
上诉人康正公司因租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2007）南民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现己审理终结。
原审判决查明：2006年3月10日，原、被告签订《粤丰汽车配件批发市场铺位租赁合同》，约定：被告将粤丰汽车配件批发市场第BX幢第114、X号铺位共二间出租给原告，铺位租赁期为三年，从2006年3月20日起至2009年3月19日止，铺位交付日期为2006年3月20日；原告应向被告支付履行合同综合配套费共（略）元；被告应按合同约定期限交付铺位，逾期十天的，原告有权解除合同，退还综合配套费。原、被告又于2006年4月10日签订了《补充协议》，约定交铺日期调整为2006年4月10日，租赁期从2006年4月10日起至2009年4月9日止。原告于2006年3月9日向被告支付了综合费（略）元，于2006年4月17日向被告支付了综合费（略）元。2006年11月，被告将涉讼铺位出租给第三人使用。
另，讼争铺位的土地为商业用地。涉讼铺位未通过竣工验收。2006年12月5日，原告向法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除原、被告双方于2006年3月10日签订的铺位租赁合同；2、被告立即向原告返还综合配套费（略）元及逾期返还利息（利息按商业银行同期贷款利率从起诉之日起计付）；3、被告承担全部诉讼费用。
原审判决认为：原、被告签订的《粤丰汽车配件批发市场铺位租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律或行政法规的强制性规定，是有效合同，双方应当按照合同的约定履行义务。后原、被告签订《补充协议》，确定交铺日期为2006年4月10日。现根据双方提供的证据，涉讼铺位尚未通过竣工验收，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，涉讼铺位在通过竣工验收前，不得交付使用，因此，即使被告在2006年4月10日前通知了原告收取铺位，此通知也无效。被告于铺位通过竣工验收前，也就是在可以交付给原告使用之前，于2006年11月将涉讼铺位出租给第三人使用，被告存在违约行为，应承担违约责任。原告请求解除合同、被告返还综合费（略）元及利息，有事实及法律依据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条的规定，判决：一、解除原告江某某与被告佛山市南海康正市场投资有限公司于2006年3月10日签订的《粤丰汽车配件批发市场铺位租赁合同》。二、被告佛山市南海康正市场投资有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向原告返还综合费（略）元，并以（略）元为本金从2006年12月5日起至本判决确定付款日止按照中国人民银行同期贷款利率计付利息给原告，息随本清。案件受理费1705元，由被告负担（此款原告已预交，被告应于判决发生法律效力之日起十日迳付原告，法院不另收退）。
宣判后，上诉人康正公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院没有按照《粤丰汽车配件批发市场铺位租赁合同》的约定判案，违反了当事人真实意思表示的原则规定。（一）一审法院既然认为《粤丰汽车配件批发市场铺位租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律或行政法规的强制性规定，是有效的合同，双方应当按照合同的约定履行义务。那么根据合同第五条第7项：“乙方逾期十天未交纳租金、管理费或水电费，视为乙方提前终止本合同。”被上诉人在收铺以来未有交纳过管理费，视为提前终止本合同，综合配套费归上诉人所有。（二）合同第一条第2项约定了“基本标准：铺位为混凝土框架，层高7米，门面卷闸门……”上诉人的铺位达到了被上诉人的要求，上诉人也补交综合配套费，进行认可。一审法院却认定铺位应当竣工验收合格，认定上诉人违约，与上诉人和被上诉人的约定铺位交付标准是相违背的。
二、一审法院适用法律错误。《建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，通过竣工验收前，不得交付使用”，该“交付使用”应当严格解释，应当以计租日为交付使用之日。合同第二条第2项约定：“铺位计租期从2007年4月20日起计算（铺位交付日之计租日为免租期）”，那么实际交付使用的时间应当是2007年4月20日，而不是铺位交付之日（2006年4月10日）。上诉人和被上诉人签约时已经认识到工程竣工验收可能要在2007年4月20日前验收合格，才约定计租日为2007年4月20日。
三、铺位可以在没有竣工验收合格的情况下出租，也是没有违约的。《城市房地产管理法》第四十四条：“商品房预售，应当符合下列条件：……（二）持有建设工程规划许可证；……”参照《上海市房屋租赁条例》第九条：“房地产开发企业预租商品房，应当符合商品房预售的条件，并依法取得市或者区、县房地产管理部门核发的商品房预售许可证明。”上诉人的铺位（也是房屋）是可以在没有竣工验收合格的情况下出租的（只要有建设工程规划许可证）。一审法院认定铺位没有竣工验收合格就违约是没有法律和合同依据的。
四、一审法院适用《中华人民共和国建筑法》是错误的。根据该法第二条的规定可知，该法是对建筑活动的规范，而不是对租赁关系的法律调整。
五、上诉人与被上诉人的约定有交付标准，而并非以竣工为标准，被上诉人的行为违反了民法的诚实信用原则。
六、被上诉人已经实际占有与使用店铺，即使解除合同，也应当扣除相应的费用。
综上，据此请求：撤销一审判决，判令驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
上诉人康正公司在二审期间没有提供证据。
被上诉人江某某答辩称：在双方签订合同并且交付款项之后，被上诉人并没有实际占用或者使用过本案讼争的商铺。被上诉人交纳的综合配套费，上诉人应予返还。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。
被上诉人江某某在二审期间没有提供证据。
经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人签订《粤丰汽车配件批发市场铺位租赁合同》、《补充协议》时，双方当事人的主体适格，意思表示真实，权利义务清楚明确，故《粤丰汽车配件批发市场铺位租赁合同》、《补充协议》合法有效。原审判决认定《粤丰汽车配件批发市场铺位租赁合同》、《补充协议》是有效合同正确，本院予以维持。
双方当事人在《补充协议》中确定交铺日期为2006年4月10日，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，上诉人应于2006年4月10日将符合约定用途以及使用条件的商铺交付给被上诉人。因讼争商铺至被上诉人起诉法院时尚未通过竣工验收，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款以及《城市房屋租赁管理办法》第六条第（六）项“不符合安全标准的房屋不得出租”的规定，讼争商铺建筑质量不符合安全标准，存在着安全隐患，不能交付使用，上诉人构成违约。并且上诉人于2006年11月将讼争商铺出租给第三人，被上诉人事实上无法占有与使用商铺，双方签订的《粤丰汽车配件批发市场铺位租赁合同》、《补充协议》已不能实现合同目的，故被上诉人诉请解除合同于法有据，应予支持。原审判决判令解除双方签订的《粤丰汽车配件批发市场铺位租赁合同》正确，本院予以维持。
对于《粤丰汽车配件批发市场铺位租赁合同》、《补充协议》的解除，上诉人负有过错，并且被上诉人从未实际占有与使用过讼争商铺，因此，被上诉人交纳的综合费（略）元及利息，上诉人应承担返还给被上诉人的责任。上诉人主张综合费归其所有、不应返还，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1705元，由上诉人佛山市南海康正市场投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长刘子平
代理审判员张雪洁
代理审判员余珂珂
二○○七年五月十一日
书记员李静然
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