上海市第二中级人民法院
民事判决书
（2006）沪二中民二(民)终字第X号
上诉人（原审被告）凤某，男。
委托代理人刘佳晶，陕西炎城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海上汽房屋置换有限公司，住所地上海市某处。
法定代表人龚某某，执行董事。
委托代理人钱某，公司工作人员。
上诉人凤某因租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院（2006）静民一(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市某处系上海汽车工业质量检测研究所所有。2005年3月9日经上海市公安局批准，本市某处门牌号变更为X号、X号、X号、X号、X号、X号、X号。
2005年3月28日，上海上汽房屋置换有限公司（以下简称上汽置换公司）与上海汽车工业质量检测研究所签订《上海市房屋租赁合同》一份，该合同约定，上海汽车工业质量检测研究所将本市某处建筑面积825平方米的房屋出租给上汽置换公司，且同意上汽置换公司将上述房屋统一对外出租和转租。
2005年7月22日，上汽置换公司、凤某签订《房屋租赁合同》和《上海市房屋转租合同》各一份，该两份合同均约定上汽置换公司将本市某处，使用面积为55平方米的房屋出租给凤某，租赁期限自2005年8月18日至2007年2月3日。《房屋租赁合同》第四条约定：租金每月人民币（以下均为人民币）6,500元，凤某应每次向上汽置换公司支付三个月的租金，先付后租，租金支付的具体日期为每年的2月、5月、8月、11月的15日-18日。《房屋租赁合同》第五条约定：凤某应向上汽置换公司支付一个月的房屋租赁保证金(押金)6,500元。租赁期满后，凤某返还该房屋及钥匙、结清应付的费用后，并经上汽置换公司验收后，将押金无息返还凤某。《房屋租赁合同》第八条第2项约定：凤某应按帐单如期支付水、电通讯等费用。《房屋租赁合同》第十条约定：凤某逾期不支付租金，每逾期一日，应按日租金的一倍支付违约金。逾期超过一个月的，上汽置换公司有权书面通知凤某解除合同。当日，上汽置换公司将系争房屋交付凤某使用，凤某则在2006年2月21日取得个体工商户营业执照，在系争房屋内经营莉莹小吃店，且凤某向上汽置换公司支付2005年8月18日至11月17日的租金19,500元和租赁保证金6,500元，期间凤某另向上汽置换公司支付水、电费650元。自2005年11月18日起凤某未向上汽置换公司支付租金和水电费，上汽置换公司催讨不着，以凤某逾期支付租金超过一个月，已符合合同约定的解除条件为由，起诉至法院要求：一、解除双方签订的《房屋租赁合同》；二、凤某支付拖欠的租金26,650元、水电费8,703元和逾期违约金52,866元。
原审法院审理中，上汽置换公司变更第二条诉讼请求，要求凤某支付自2005年11月18日至2006年3月24日的租金，支付2006年3月25日至其实际搬离之日的房屋使用费；支付至2006年5月9日的水、电费8,527元；要求按中国人民银行同期贷款利率支付逾期支付租金的违约金。
原审法院审理中，法院行使释明权，要求凤某在规定的期限对系争房屋不可拆除的装潢提出评估，但凤某只提交了评估申请，未缴纳评估费。同时凤某确认2006年3月24日收到诉状副本，上汽置换公司、凤某并一致确认至2006年5月9日，在扣除凤某已向上汽置换公司支付的650元的水、电费后，凤某还应向上汽置换公司支付水、电费8,527元。
原审法院审理后，作出判决如下：一、原告上海上汽房屋置换有限公司与被告凤某于2005年7月22日签订的《房屋租赁合同》和《上海市房屋转租合同》自2006年3月24日起解除；二、被告凤某应于本判决生效之日起10日内将本市X路X号、X号的房屋移交原告上海上汽房屋置换有限公司；三、被告凤某应于本判决生效之日起10日内支付原告上海上汽房屋置换有限公司2005年11月18日至2006年3月24日的租金27,000元；四、被告凤某应于本判决生效之日起10日内，按每月6,500元的标准向原告上海上汽房屋置换有限公司支付2006年3月25日至实际搬离之日的房屋使用费；五、被告凤某应于本判决生效之日起10日内向原告上海上汽房屋置换有限公司支付至2006年5月9日的水、电费8,527元；六、被告凤某应于本判决生效之日起10日内向原告上海上汽房屋置换有限公司支付逾期支付租金的违约金(其中2005年11月18日至2006年2月17日拖欠的租金19,500元，从2005年11月18日起计算至实际付款之日，按中国人民银行同期贷款利率计算；2006年2月18日至3月24日拖欠的租金7,500元，从2006年2月18日起计算至实际付款之日，按中国人民银行同期贷款利率计算)。
上诉人凤某不服原审法院所作的判决，向本院提起上诉称：由于系争房屋为动迁房屋，故上诉人无法办理正规的营业执照，只能申领到临时营业执照；系争房屋建造在工业变电站旁，存在安全隐患，且该房屋属违章建筑，城管部门多次来查处，致上诉人无法正常经营；电表被被上诉人私自调换，故抄表数不能根据现有的电表数计算。据此，上诉人请求二审撤销原审法院所作的判决，不同意解除合同。
被上诉人上汽置换公司则辩称：上诉人称系争房屋为动迁房没有事实依据，到目前为止有关部门尚未颁发拆迁许可证，且上诉人已领取了正规的营业执照；上诉人已按合同的约定办理了系争房屋的消防安全手续，消防安全已经政府部门验收通过，故上诉人称系争房屋存在安全隐患与事实不符；被上诉人持有系争房屋的所有权证，上诉人称系争房屋属违章建筑亦与事实不符；被上诉人共调换过二次电表，上诉人在原审审理中表示不认可第二次调换电表，原审法院已将第二次调换的电表数扣除，经原审承办法官现场读数，双方当事人共同确认了现在判决的数字，故上诉人的该项诉称与事实不符。据此，被上诉人请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，原审法院所查明的事实无误，本院予以确认。
本院审理中，上诉人提供了上海市劳动和社会保障局颁发的非正规就业劳动组织证书复印件，但对其所称的关于其所取得的营业执照为临时的、非正规的营业执照一节及关于系争房屋属违章建筑一节均不能提供相应的证据加以证明。
本院认为，系争房屋为被上诉人合法拥有，本案讼争的房屋租赁合同和房屋转租合同系双方当事人的真实意思表示，且与法不悖，应认定为有效合同，双方均应恪守履行。被上诉人依约履行了交付房屋的义务，上诉人理应履行给付租金的义务。上诉人在接受了房屋、于系争房屋处领取了工商营业执照并进行营业、系争房屋的消防安全亦经政府主管部门验收合格的情况下，欠付房屋租金累计超过一个月，构成违约，被上诉人要求依约解除房屋租赁合同及房屋转租合同于法有据，原审法院予以支持并无不当。上诉人称系争房屋属违章建筑，与事实不符，本院不予采信。上诉人称系争房屋为动迁房，并称因此其无法取得正规营业执照，只能领取临时执照一节，缺乏事实依据，其所提供的非正规就业劳动组织证书复印件并不能证明其所称之本节事实，故本院无法采信。由于系争房屋的消防安全已经政府主管部门验收通过，故上诉人称该房屋存在安全隐患，本院亦无法采信。原审法院审理中，上诉人对电表的抄表数及欠付水电费的金额已予以确认并表示同意支付，二审中再予以否认，本院不予采纳。上诉人基于上述理由不同意解除合同，本院无法支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3206.60元，由上诉人凤某负担。
本判决为终审判决。
审判长郑梅萍
代理审判员陈俊
代理审判员虞恒龄
二○○六年八月十八日
书记员肖函
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