上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2006)沪二中民二(民)终字第X号
上诉人(原审原告、反诉被告)翟某某
委托代理人陈某某
委托代理人何政斌，上海市托普律师事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉原告)上海金翊商贸有限公司。
法定代表人茅某某，经理。
委托代理人沈云如，上海市养和律师事务所律师。
上诉人翟某某、上诉人上海金翊商贸有限公司(以下简称“金翊公司”)因租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2005)宝民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人翟某某的委托代理人陈某某、何政斌，上诉人金翊公司的法定代表人茅某某及其委托代理人沈云如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上海市宝山区人民法院判决查明，2003年10月30日，翟某某与金翊公司签订《房屋租赁协议书》，约定金翊公司将上海市某处厂房及生活设施出租给翟某某使用，租赁期暂定五年，自2003年11月15日起至2008年11月14日止；租金每年48,000元，每半年支付一次，先付后用，但进场必须先付5,000元押金；金翊公司提供水、电、电话方便，其费用由翟某某按表计算，每月向金翊公司支付。上述协议签订后，金翊公司按约将系争厂房及生活设施交付给翟某某。翟某某将系争房屋用于开设浴室，对系争房屋进行了装修。翟某某于同年10月11日支付押金5,000元，10月17日支付2003年11月15日起至2004年2月14日止三个月租金12,000元，2004年3月10日支付租金10,000元，2004年1月17日支付2003年11月15日至2004年1月15日止电费700元。后翟某某认为因金翊公司出租房屋系违章建筑，其无法办理工商登记，合同目的无法实现，故起诉要求撤销双方所订《房屋租赁协议书》；金翊公司返还押金5,000元、租金22,000元、水电费700元，并赔偿装修等经济损失218,065元。经法院释明，除返还费用的诉请不变外，其他诉讼请求变更为要求确认双方所订《房屋租赁协议书》无效，赔偿装修损失202,350元及设备损失13,050元。金翊公司则反诉要求翟某某支付租金74,000元。经法院释明，金翊公司反诉请求变更为要求支付从2003年11月15日起至2005年11月14日止房屋使用费74,000元(已扣除已付租金22,000元)。
原审另查明，金翊公司于2003年7月10日与上海市宝山区X镇X村民委员会签订《租赁场地合同书》，承租了系争房屋所在的约8亩场地，租赁期限从2003年10月1日起至2008年1月30日止，合同明确不得转租，只允许建造200平方米的生活用房。合同签订后，金翊公司建造了系争厂房及生活设施等建筑物。
还查明，中共上海市宝山区X镇委员会、上海市宝山区X镇人民政府于2005年2月28日、2005年4月25日发布文件，小浴室属整治范围。
原审法院审理过程中，法院根据翟某某的申请，委托上海市宝山区价格认证中心对系争房屋内装潢的价值进行评估，结论为，系争房屋的装修价值为202,350元。双方对该结论均无异议。翟某某为证明设备损失，提供了上海浦林木器厂出具的躺椅、茶几、电视柜等金额为4,950元的收据、吧台、硬板沙发等金额为4,500元的收据、上海市闸北区祥庆陶瓷经营部出具的更衣箱X组金额为3,600元的收据。金翊公司认为，购买设备是翟某某自己的事情，与本公司无关。金翊公司提供了沪地宝(2003)X号《中华人民共和国建设用地规划许可证》，该证发证日期为2003年7月7日，用地单位为上海沪北实业公司，用地项目名称为上海万顿机械设备有限公司临时厂房，用地位置为宝山区X镇X村，用地面积为16,400平方米。翟某某认为，该许可证与本案没有关联性。金翊公司未提供与用地单位关系、批准用地与系争房屋用地关联性等方面的证据。卢晓弟代表上海市宝山区X镇X村民委员会作证称，金翊公司建造厂房等建筑物及转租均已经村民委员会同意。
原审法院认为，金翊公司提供的建设用地规划许可证，不能证明与其关系及与系争房屋关联性，金翊公司关于系争房屋用地即该许可证批准的意见，不予采纳。金翊公司现无证据证明系争厂房办理了建造等相关行政审批手续，双方就系争厂房等所订《房屋租赁协议书》违反了法律强制性规定，应为无效。协议被确认无效后，双方因该协议取得的财产应予返还，并根据各自过错责任赔偿对方损失。翟某某应将系争房屋返还给金翊公司，金翊公司应将押金返还给翟某某。金翊公司将系争房屋交付给翟某某，翟某某对系争房屋行使了占有、控制、使用等权利，理应支付相应房屋使用费等费用，房屋使用费可参照双方协议约定的租金标准确定，其他费用据实结算。翟某某以浴室未经营为由认为没有使用系争房屋，其理由不成立。翟某某要求返还已付租金22,000元、电费700元的诉请，难以准许。金翊公司扣除翟某某已付租金后，要求翟某某支付使用费74,000元的诉请，可予准许。翟某某对系争房屋进行了装潢，所作添附可视为翟某某的损失，双方对评估结论没有异议，故可按评估结论确定翟某某的损失为202,350元。金翊公司将未办理行政审批手续的系争房屋出租给翟某某，是导致协议书无效的直接原因，应负主要责任。翟某某对系争房屋情况未予审查，没有尽到合理的注意义务，对协议无效及所造成损失也应承担相应的过失责任。翟某某为开办浴室所添置设备，应由翟某某处分，翟某某要求赔偿设备损失费用的诉请不予准许。据此判决：一、翟某某与上海金翊商贸有限公司签订的《房屋租赁协议书》无效；二、翟某某于本判决生效之日起十日内，将承租的厂房及生活设施返还给上海金翊商贸有限公司；三、上海金翊商贸有限公司于本判决生效之日起十日内，返还翟某某押金5,000元；四、上海金翊商贸有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿翟某某装潢损失141,645元；五、翟某某于本判决生效之日起十日内，支付上海金翊商贸有限公司至2005年11月14日止的房屋使用费74,000元；六、翟某某的其他诉讼请求，不予支持。本诉案件受理费6,196元，由翟某某负担1,753元，上海金翊商贸有限公司负担4,443元；反诉案件受理费2,730元，由翟某某负担；评估费3,000元，由上海金翊商贸有限公司负担。
翟某某、金翊公司均不服原判，向本院提起上诉。
翟某某上诉称并辩称：合同无效是标的物具有违法性，合同无效双方返还，金翊公司应当承担赔偿责任。翟某某租赁金翊公司的房屋系营业用房而非住宅房，宜开大众浴室之用。因为不能开浴室，根本没有使用，所以不应该支付使用费。本案判决后，翟某某到系争房屋搬运物品时，发现系争房屋的另一半约200平方米已由金翊公司出租给案外人使用，故对金翊公司出租给案外人使用的部分不应该由翟某某支付使用费。请求撤销原判第五条，驳回金翊公司的上诉请求。
金翊公司上诉称并辩称：金翊公司借给翟某某的房屋讲明是厂房，翟某某将其拆建装修为浴室是其单方擅自所为，该行为实际是损害了金翊公司厂房的违法行为。翟某某装修改造时，所在地的村委会负责人代表村委多次劝翟某某停止装修，但翟某某依旧装修，该损失应由翟某某自己承担。翟某某擅自将金翊公司的厂房拆建装修为浴室，其行为与合同有效与否没有法律上的因果关系，原审判决金翊公司承担该部分损失没有依据。翟某某已实际使用系争房屋，理应支付房屋使用费。请求改判金翊公司不承担赔偿责任，驳回翟某某的上诉请求。
本院经审理查明，原审法院判决查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明，2005年3月14日，金翊公司与案外人王克兵签订《房屋租赁协议书》，约定金翊公司将本市某处约224平方米的厂房及生活设施出租给王克兵使用，房屋租赁期暂定一年，自2005年3月15日起至2006年3月14日止，租金每年计32,700元，每半年支付一次。现租期已满，但王克兵目前仍在使用该房屋。该合同约定的某处约224平方米的厂房及生活设施包含本案系争合同的标的物内。翟某某、金翊公司对此均表示无异议。
本院认为：翟某某、金翊公司签订《房屋租赁协议书》后，金翊公司将系争房屋交付给翟某某，翟某某在系争房屋内实际进行了装修，翟某某理应支付相应使用费。翟某某上诉不同意支付使用费的理由不成立，本院不予采纳。翟某某同时提出金翊公司已在2005年3月15日起将系争房屋约224平方米出租给案外人使用，其不应承担该部分房屋的使用费的观点。因金翊公司自2005年3月15日起将系争房屋约224平方米出租给案外人使用，金翊公司对该节事实亦无异议，故自2005年3月15日起该部分房屋(约224平方米)的使用费不应由翟某某支付，原审法院对此判决不当，本院予以纠正。由于《房屋租赁协议书》中所涉的系争厂房未办理建造等相关行政审批手续，《房屋租赁协议书》被确认为无效。原审认定金翊公司将未办理行政审批手续的系争房屋出租给翟某某，是导致协议书无效的直接原因，应负主要责任；翟某某对系争房屋情况未予审查，没有尽到合理的注意义务，对协议无效及所造成损失也应承担相应的过失责任并无不当。根据法律规定，对协议书无效，双方都有过错，应各自承担相应责任。由于翟某某已在系争房屋进行装修添附，造成翟某某损失，因此，原审法院将该损失按翟某某、金翊公司各自应承担的责任予以分担并无不当。金翊公司上诉不同意承担责任的理由亦不成立，不予支持。双方当事人对原审法院的其余判决均无异议，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：
一、维持上海市宝山区人民法院(2005)宝民三(民)初字第X号民事判决第一、二、三、四、六项；
二、变更上海市宝山区人民法院(2005)宝民三(民)初字第X号民事判决第五项“翟某某于本判决生效之日起十日内，支付上海金翊商贸有限公司至2005年11月14日止的房屋使用费74,000元”为“翟某某于本判决生效之日起十日内，支付上海金翊商贸有限公司至2005年11月14日止的房屋使用费56,080元”。
一审本诉案件受理费6,196元，由翟某某负担1,753元，上海金翊商贸有限公司负担4,443元；反诉案件受理费2,730元，由翟某某负担2,075元，上海金翊商贸有限公司负担655元；评估费3,000元，由翟某某负担900元，上海金翊商贸有限公司负担2,100元。二审本诉案件受理费6,196元，由上海金翊商贸有限公司负担；反诉案件受理费2,730元，由翟某某负担2,075元，上海金翊商贸有限公司负担655元。
本判决为终审判决。
审判长李蕾
代理审判员肖光亮
代理审判员金辉
二○○六年六月二十日
书记员朱伟静
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