辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
（2005）沈民（2）房终字第X号
上诉人（原审被告）：袁某甲，男，X年X月X日出生，汉族，系辽宁省硅酸盐研究所退休干部，住（略）。
委托代理人：段某某，男，X年X月X日出生，汉族，系沈阳矿山机械集团法律顾问，住（略）。
被上诉人（原审原告）：王某某，男，X年X月X日出生，汉族，系辽宁药业医药贸易公司销售经理，住（略）。
被上诉人（原审被告）：袁某乙，男，X年X月X日出生，汉族，系辽大轻产院变电所职工，住（略）。
被上诉人（原审被告）：朱某某，女，X年X月X日出生，汉族，无职业，住（略）。
上诉人袁某方因房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2005）沈皇民二房初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院于2005年11月22日受理此案后，依法组成合议庭，由审判员董菁担任审判长，审判员马岩主审，代理审判员李方晨参加评议，公开审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：争议房原系公房，由被告袁某乙及被告朱某某实际居住。1996年11月3日，原告（被反诉人，甲方）王某某与被告朱某某（乙方）签订房屋买卖合同一份，双方约定甲方付给乙方（略）元人民币，取得争议房的永久使用权或产权；由于名义上房屋属于乙方，所以与单位有关房屋的事宜由乙方负责代办；待房产彻底改革，产权私有时，过户手续由乙方负责办理。原告（被反诉人）于1996年10月29日及1996年11月3日分二次给付被告朱某某房屋预定金及购房金共计（略）元，被告朱某某为原告（被反诉人）出具了收据。原告于1996年11月搬入争议房居住至2001年，后出租。1997年，由被告袁某乙代办，被告（反诉人）袁某甲与争议房产权单位签订一份标准价出售公有住房协议书，并于1998年8月13日颁发了争议房所有权证，争议房所有权人为被告（反诉人）袁某甲。争议房办理产权手续均由被告袁某乙代办，由原告（被反诉人）支付费用，现争议房产权证由原告（被反诉人）保管。后原告（被反诉人）多次找到三被告，要求继续履行合同，为其办理房屋更名过户手续未果，原告于2005年7月5日起诉来院。
原审法院认为，被告（反诉人）袁某甲之子袁某乙与儿媳朱某某与原告（被反诉人）王某某签订房屋买卖合同，将争议房以（略）元卖给王某某，当时上述二被告在争议房实际居住，原告（被反诉人）王某某有理由相信袁某甲之子袁某乙及儿媳朱某某代理袁某甲处理房屋，双方约定的争议房买卖价格合理且王某某已支付了购房款及争议房房改所需费用。被告袁某乙代办了争议房房改手续后，将出售公有住房协议书争议房所有权、契证等手续给王某某，王某某已在争议房居住九年，上述事实证明被告袁某乙及被告朱某某系表见代理行为，且王某某支付了对价，王某某系善意取得，故朱某某与王某某双方的房屋买卖行为有效。被告（反诉人）袁某甲应依据合同的约定，继续履行，协助原告办理争议房更名过户手续。被告（反诉人）袁某甲主张原告（被反诉人）王某某与被告朱某某房屋买卖合同无效要求解除合同返还房产的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。被告（反诉人）袁某甲主张原告（被反诉人）王某某告诉超过诉讼时效，失去胜诉权，因本案属不动产纠纷案件，不适用二年诉讼时效规定，故对被告（反诉人）的该项主张不予支持。原审法院判决如下：一、被告（反诉人）袁某甲于本判决发生法律效力之日起90日内协助原告（被反诉人）王某某办理坐落于沈阳市皇姑区X街X号X号住房产权过户登记手续，其所发生的费用由原告（被反诉人）王某某自行承担。二、驳回被告（反诉人）袁某甲诉讼请求。诉讼费1210元由被告（反诉人）袁某甲承担410元，被告袁某乙承担400元，被告朱某某承担400元。反诉费1210元由被告（反诉人）袁某甲自行承担。
宣判后，上诉人袁某甲不服，向本院上诉称：在产权人袁某甲不知情的情况下，被上诉人之间产生的房屋买卖行为，应属无效。上诉人未收到房价款。原审法院却认定本案为表见代理行为缺乏事实及法律依据。
被上诉人王某某答辩称：原审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人袁某乙、朱某某答辩称：原审判决缺乏事实依据，应予纠正。
经本院查明的事实与原审法院认定的事实基本一致。
上述事实，有双方当事人陈述及房产证、出售公有住房协议书、契税收据、收据二份、房屋买卖合同、煤气水费电费采暖费收据等证据，经当事人质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，上诉人袁某甲之子袁某乙及儿媳朱某某将本案争议房屋卖与被上诉人王某某，王某某支付了房屋对价后，于1996年即进住争议房屋，期间长达9年有余，争议房屋在参加房改时，购房款也是由王某某支付。上诉人袁某甲虽然作为名义上的产权人，但实际已对争议房屋丧失了占有、使用、收益、处分的民事权利。其对争议房屋的出售事实应当知道，被上诉人王某某与袁某乙及其朱某某之间的房屋买卖行为，符合对争议房屋善意取得的法律构成要件。买受人王某某要求继续履行房屋买卖合同，为其办理房屋更名过户手续的诉讼主张，应受到法律保护。对于上诉人提出被上诉人之间的房屋买卖行为应属无效，袁某乙与朱某某不构成表见代理的上诉理由。因争议房屋长期由袁某乙及朱某某居住使用，其二人与袁某甲具有特殊的身份关系，对于袁某乙及朱某某代袁某甲出售房屋的事实，被上诉人王某某完全有理由相信，且在王某某占有房屋长达9年时间里，上诉人袁某方未提出质疑，期间王某某还支付了争议房屋参加房改的购房款。综上，被上诉人王某某对争议房屋应属善意取得，故本院对上诉人的上诉理由，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1,210元，由上诉人袁某甲负担。
本判决为终审判决。
审判长董菁
审判员马岩
代理审判员李方晨
二OO五年十二月十二日
书记员韩鹏
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