辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
（2005）沈民(2)房终字第X号
上诉人（原审原告）：周某某，男，X年X月X日出生，汉族，系农民。住址：新民市X镇X村。
委托代理人：薛景顺，系辽宁振新律师事务所律师。
委托代理人：张跃敏，系辽宁振新律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：新民市X镇人民政府。住所地：新民市X镇X街。
法定代表人：吴某某，系该镇镇长。
委托代理人：李某某，男，X年X月X日出生，汉族，系该政府干部。住址：新民市X镇X街。
上诉人周某某因与被上诉人新民市X镇人民政府房屋买卖合同纠纷一案，不服新民市人民法院[2005]新民权初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2005年10月24日受理后，依法组成由审判员张卓琦担任审判长、曹桂岩主审、才玉莹参加的合议庭，于11月8日公开开庭审理了本案。上诉人周某某及其委托代理人薛景顺、张跃敏，被上诉人新民市X镇人民政府（以下简称为大柳屯镇政府）的委托代理人李某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
经审理查明：1996年大柳屯镇政府为推进菜籽产业化，决定成立北方蔬菜种子批发市场，并在市场建房。同年5月5日，周某某与大柳屯镇政府签订《协议书》，约定：周某某购买大柳屯镇政府在市场建设的房屋，房款（略）.00元，建筑面积105平方米，同年9月初交房，周某某“预交抵押金（略）.00元，余下资金在进场时一次性交齐”。协议签订后，周某某于1996年5月15日交付（略）.00元，大柳屯镇政府给周某某出具的“专用收款收据”注明“收批发市场门市房预交款壹万元正”。房屋建成后，周某某未交纳购房余款，大柳屯镇政府亦未交付房屋。2003年12月24日，因该房有些破损，大柳屯镇政府同意房款降至（略）.00元。周某某于同日交纳房款（略）.00元并给大柳屯镇政府出具5000.00元的“欠据”一张，周某某在“欠据”上注明“过完春节还”。周某某已办理了所购房屋的《农村居民私有房产证》。因周某某未交余款5000.00元，大柳屯镇政府至今未向其交付房屋。2005年1月19日，大柳屯镇政府向原审法院起诉，要求周某某给付购房余款。2005年1月24日，周某某向大柳屯镇政府交纳房款2500.00元并负担案件受理费700.00元，大柳屯镇政府撤回了该案的诉讼并将周某某出具的5000.00元的“欠据”交还给周某某。
上述事实，有当事人陈述、《协议书》、“专用收款收据”、“欠据”及《农村居民私有房产证》等证据在卷佐证，这些证明材料已经当事人庭审质证，本院予以确认。
2005年6月9日，周某某向原审法院起诉，要求：1、大柳屯镇政府交付房屋；2、赔偿房屋租金、房屋损失及“预定底压金（略）.00元”的利息，共计9000.00元。
原审判决认为：双方在预购房屋时立有协议，周某某已按协议规定交付了订金，待房屋竣工后，周某某应按协议规定交付房款，但周某某未能按协议规定交付房款，是一种违约行为。周某某诉称，由于大柳屯镇政府没按时完工，没按时交付房屋钥匙，使自己受到一定的经济损失，要求赔偿房屋损失9000.00元，无证据证明是由于大柳屯镇政府的过错而造成的，因此对周某某的说法不予采信。据此，原审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第64条的规定，判决：驳回周某某的诉讼请求。案件受理费370.00元，实际支出费用300.00元，计670.00元，由周某某负担。
宣判后，上诉人周某某不服，提起上诉，请求撤销原判，要求改判大柳屯镇政府交付房屋并赔偿房租、利息等损失（略）.00元。主要理由是：1、大柳屯镇政府将争议房降价至（略）.00元出卖给周某某，周某某已付清房款，大柳屯镇政府应当交房；2、由于大柳屯镇政府至今未交付房屋，造成周某某损失（略）.00元，大柳屯镇政府应当赔偿。
被上诉人大柳屯镇政府辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求维持。主要理由是：周某某至今尚欠房款2500.00元，且房屋因受损已经降价至（略）.00元，故不同意赔偿损失，但同意交付房屋。
本院认为：周某某与大柳屯镇政府签订的《协议书》是当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，亦不损害国家、集体和他人利益，故合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
关于周某某要求大柳屯镇政府交付房屋的问题。根据《中华人民共和国合同法》第138条“出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付”的规定，大柳屯镇政府应按照有效的《协议书》约定的时间即1996年9月初交房。但根据该法第67条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，在争议房建成业户进入市场时，周某某应按约定付清房款。在周某某未付清房款时，大柳屯镇政府有权行使履行抗辩权不向其交付房屋。因房屋闲置多年，造成房屋破损，双方于2003年12月协商将房款降至（略）.00元，周某某交付部分房款后仍尚欠5000.00元，大柳屯镇政府仍有权不向其交付房屋。2005年1月24日，大柳屯镇政府在收取周某某交纳的剩余房款2500.00元及案件受理费700.00元后，将对周某某的权利凭证即5000.00元的“欠据”交还给周某某，并且大柳屯镇政府现同意交房，表明双方就房款又重新达成了协议，即总房款已降至（略）.00元。现周某某以全部付清该款，大柳屯镇政府应在全部收到房款后将房屋交付给周某某。故周某某要求交房的主张，应予支持。
关于周某某要求大柳屯镇政府赔偿房租、利息等损失（略）.00元的问题。因周某某对房租等损失没有足够的证据证明，故本院对房租损失无法支持。但大柳屯镇政府在全部收取房款后至今未交付房屋，大柳屯镇政府在履行合同中存在违约行为，其应当向周某某承担已付购房款的利息损失。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第2项、《中华人民共和国合同法》第107条的规定，判决如下：
一、撤销新民市人民法院[2005]新民权初字第X号民事判决；
二、被上诉人新民市X镇人民政府于本判决发生法律效力后10日内将上诉人周某某购买的房屋交付给周某某；
三、被上诉人新民市X镇人民政府于本判决发生法律效力后10日内给付上诉人周某某已付购房款（略）.00元的利息（利息自2005年1月25日起，至大柳屯镇政府交付房屋之日止，利率按照中国人民银行规定的同期贷款利率计付）。
一审案件受理费370.00元，一审实际支出费300.00元，二审案件受理费370.00元，共计1040.00元，由上诉人周某某与被上诉人新民市X镇人民政府各负担520.00元。
本判决为终审判决。
审判长张卓琦
审判员才玉莹
代理审判员曹桂岩
二00五年十一月九日
书记员刘振华
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