辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
（2005）沈民（2）房终字第X号
上诉人（原审原告）：褚某甲，女，X年X月X日出生，汉族，无业。住址：沈阳市皇姑区X街X巷10-X号1528。
委托代理人：杨世军，系辽宁衡锐律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：褚某乙，男，X年X月X日出生，汉族，系（略）部队计划财务处高级会计师。住址：沈阳市皇姑区X街X-X号。
委托代理人：陈鹏，系辽宁维权律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：徐某某，男，X年X月X日出生，汉族，系青海省西宁市特钢集团公司退休工人。住址：沈阳市于洪区X街X-X号。
委托代理人：刘某某，男，X年X月X日出生，汉族，系辽宁省司法厅干部。住址：沈阳市苏家屯区X街X号。
上诉人褚某甲、褚某乙因财产权属纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2004）于民房初重字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，由审判员白云良任审判长，审判员高子丁主审，与代理审判员曹桂岩共同组成合议庭，开庭公开审理了本案。上诉人褚某甲及其委托代理人杨世军，上诉人褚某乙及其委托代理人陈鹏，被上诉人徐某某及其委托代理人刘某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
经审理查明：上诉人褚某乙与上诉人褚某甲系父女关系。褚某甲将位于沈阳市于洪区X街X-X-X号私有房屋（即本案争议房）借给其姨母富凤兰居住期间，富凤兰在某房产中介所进行出卖登记，并提供了褚某乙向开发商购买争议房的购房协议书及交纳房款收据原件。被上诉人徐某某看到登记信息，即与富凤兰协商准备购买。2002年8月23日，褚某乙与徐某某签订《房屋转让协议书》，将褚某甲名下争议房产以63，000元价格转让给徐某某，并约定徐某某将6万元房款交付卖方，欠款3000元待过户后返给卖方，待两证齐全后，2003年5月份更名过户。褚某乙以褚某甲的名义在协议书上签字，并注明“收款人:褚某甲已收陆万元正。002.8.23”，褚某乙在收条处按指印，并将争议房房证原件交给徐某某。2002年9月，沈阳房交会期间，褚某乙持褚某甲的身份证与徐某某去办理过户手续，因褚某甲未办理契税证及褚某甲未到场等原因，没能办理。嗣后，褚某乙将褚某甲身份证交给徐某某，徐某某以褚某甲的名义办理了争议房的契税证，并交纳契税款1，923.84元，褚某乙收回褚某甲身份证并出具收条载明“兹收到褚某甲身份证一张，契税证已办完，身份证退回”。2003年6月3日，褚某甲诉至原审法院，以“褚某乙、徐某某将其房产私自交易，侵犯了自己的财产权利”为由，要求认定褚某乙、徐某某签订的房屋买卖协议无效，徐某某腾房并交纳进住期间的房租。
另查，原审（2003）于民房初字第X号案件审理中，褚某乙当庭陈述争议房由其本人出资3万元，褚某甲出资1万元，购房时写其本人的名字，在办理产权证时因其没有身份证，就改写
上述事实，有《沈阳万方小区住宅购销协议书》、购房款收据、房屋所有权证、《房屋转让协议书》、房地产转让申请审批表、契税证、契税收据、褚某乙出具的收回身份证收条及当事人陈述笔录，经双方当事人庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
原审法院认为，褚某乙在没取得褚某甲授权和征得褚某甲同意的情况下，以褚某甲的名义与徐某某签订房屋转让协议，该协议在签订过程中，褚某乙明知自己没有代理权，而实施代理行为，这既侵犯了褚某甲的财产所有权，也给徐某某造成一定的损失，应对产生的后果承担责任。徐某某依据褚某乙在签订合同过程中提供的相关手续，误认为褚某乙有代理权，主观上并无过错，对产生的后果不承担责任。现褚某甲请求判令褚某乙、徐某某签订的房屋转让协议无效，由徐某某腾退房屋，理由充分，证据合法，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十六条、第五十八条之规定，原审法院判决：一、褚某乙与徐某某签订的房屋转让协议无效；二、褚某乙于判决生效之日起十日内返还徐某某房款6万元，徐某某在收到房款后十五日内将房腾出交还褚某甲，并返还褚某甲房屋所有权证和契税证，褚某甲给付徐某某办理房屋契税证款1，923.84元；三、褚某乙赔偿褚某甲房租金损失（计算方法：每月按500元计算，时间从徐某某入住之日起至腾退房屋之日止）；四、褚某乙赔偿徐某某利息损失（计算方法：按中国人民银行同期贷款利率计算，时间从交款之日起至返还房款之日止）；五、褚某乙赔偿徐某某二次搬家的费用（按搬家公司收费标准赔偿）；六、驳回双方其他诉讼请求。案件受理费2310元，由褚某乙承担，并直接给付褚某甲。
宣判后，褚某甲、褚某乙均不服判决，向本院提出上诉。
褚某甲上诉称，原审法院认定房屋转让协议无效，则无效协议的法律后果应由合同签订人根据各自的过错责任大小，分别承担相应的责任。上诉人没有参与和授权他人签订合同，上诉人没有过错，不应承担责任。被上诉人没有合法根据入住房屋，理应无条件腾房。但原审法院判决在被上诉人收到6万元房款后，才将房屋腾出，此附条件的判决是极不公平的。上诉人是房屋所有权人得到确认，被上诉人的买卖行为无效，由无效民事行为所取得的财产理应返还，造成的损失应当赔偿。原审法院不应把被上诉人的购房款合并审理，上诉人与被上诉人不是买卖合同关系，不存在债务纠纷，被上诉人与他人的纠纷系另一法律关系，应另行起诉。要求二审撤销原审判决，改判被上诉人徐某某立即无条件腾房，并赔偿租金损失。
褚某乙上诉称：1、原审法院证据采信不公正、不合法。上诉人提供的被上诉人徐某某的妻子徐某华和中介曹建国的谈话录音被原审法院完全排斥，而该证据表明被上诉人是听信了富凤兰关于该房是她花6.3万元从上诉人处购买的谎言及徐某某为进住而在签协议前一日交给富凤兰4万元的事实，中介曹建国未做调查，在产权人无授权、不知情的情况下，主持签订虚假的房屋转让协议书，致使协议无效，曹建国有明显过错，应为本案当事人，承担法律责任。原审法院仅依据徐某某、曹建国庭后的陈述和书证未经质证，认定事实，法庭辩论和当事人陈述等程序均被省略，程序不公正、不合法；2、原审认定事实错误。富凤兰并未出庭，原审法院认定上诉人让富凤兰到中介所出卖登记、上诉人同意后，富凤兰才收徐某某4万元、签订协议时富凤兰持有褚某甲的身份证、上诉人撕毁富凤兰收回的徐某某出具的定金和4万元房款收条、徐某某将1.9万元交给上诉人等均非事实。争议房从出卖登记到协商定价，再到收款腾房，均系富凤兰所为，应将富凤兰列为当事人；3、原审适用法律不当。原审法院适用合同法第48条，但上诉人与褚某甲之间的法律责任，不能成为徐某某免责的理由。该条第二款“相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利”规定了相对人徐某某撤销及通知的权利、义务，徐某某未按法律规定履行自己的权利、义务，应承担过错责任。本案应按合同法第151条“买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担本法第一百五十条规定的义务”规定处理，徐某某明知争议房为褚某甲所有，褚某甲对该房享有权利，徐某某购买后，褚某甲主张权利时，应由徐某某独立承担民事责任。被上诉人未作任何调查，匆忙打款进住，签订协议时，一未见到房主，二不看上诉人是否有代理权，为办理房屋过户，在中介炮制的虚假协议上签字，其主观有过错，应承担法律责任；4、原审判决显失公平。被上诉人在签订协议前自愿给付富凤兰4万元房款，上诉人并未收取房款，原审法院判令上诉人返还徐某某6万元房款及利息，无事实依据。徐某某在签订协议前一日即入住，上诉人并不知情。而协议约定办完过户手续及交付购房余款后才能入住。徐某某违约住房，拒不倒出，过错责任是明显的，作为受益人理应赔偿房主租金损失，二次搬家费自理。要求二审撤销原审判决，依法改判。
徐某某辩称，1、上诉人无理缠诉，应依法驳回。上诉人褚某乙在上诉状中将“法庭辩论和当事人陈述等程序均被省略，未经质证，认定事实”和案件事实等按自己的意志任意表述，同时将相对人可以催告被代理人的权利和善意相对人对合同的撤销权，错误理解为善意相对人的义务，曲解法律，混淆视听，目的无理缠诉。实质上，上诉人在房屋转让协议上签署女儿褚某甲的名字，在协议书上签署“收款人：褚某甲已收陆万元正。002.8.23”的字样，以及协议书签订后与答辩人共同办理房屋过户手续等事实，既是上诉人在法庭认可的，又是本案不争的事实，本案房屋转让协议是完全具有法律效力，当事人应全面履行。2、本案房产买卖合同的签订属表见代理行为，合法有效。二上诉人系父女关系。1996年，褚某乙与万方实业公司签订协议购买本案争议房产，并以褚某甲名义办理了房屋所有权证。后褚某乙将该房借与妻妹富凤兰居住。2002年8月，富凤兰在中介登记出卖该房，答辩人看到登记后，准备出资购买，在中介参与下，初步商谈了价格。富凤兰称该房由褚某乙卖。次日，褚某乙和富凤兰带该房产权证、原始购房合同、发票，与答辩人、中介在争议房见面，并与答辩人及中介讲，房产证虽登记为女儿褚某甲，但原始购房合同、发票记载的都是褚某乙，只因军队规定军人不得在外拥有房产，才登记为女儿的名。据此，答辩人完全相信褚某乙有权代卖争议房，在中介参与下，与褚某乙签订了房屋转让协议，并同时结算了房款，褚某乙签署了“收款人：褚某甲已收陆万元正。002.8.23”的字样。合同签订后，双方积极履行合同，于同年9月房交会期间共同办理过户手续，双方又协商由答辩人代缴契税，办完手续后结算。基于以上事实，答辩人认为我国是极注重亲情的社会，父代女卖房是完全合理的，而且褚某乙还拿着原始购房合同、发票、房屋产权证、褚某甲的身份证（2002年10月3日办完契税证时返还），因此答辩人完全有理由相信褚某乙具有完全代理权，完全有理由相信与褚某乙签订、履行买卖争议房产合同是安全的。依据合同法第四十九条之规定，本案属表见代理规定，是有效代理行为，其产生的权利、义务由褚某甲承担，以保护交易安全，保护无过错答辩人的合法权益。要求二审法院判令褚某甲全面履行买卖合同。
本院认为：原审法院以“褚某乙在没有取得褚某甲授权和征得褚某甲同意的情况下，以褚某甲的名义与徐某某签订房屋转让协议”为由，认定涉案《房屋转让协议书》无效，二上诉人褚某乙、褚某甲对此认定无异议，亦未提出上诉。被上诉人徐某某虽辩称，双方所签协议属表见代理，该协议有效，但徐某某就原审法院的判决，未向本院提出上诉。依据最高人民法院《关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条“第二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查”及第三十六条“被上诉人在答辩中要求变更或补充第一审判决内容的，第二审人民法院可以不予审查”之规定，徐某某在二审答辩中提出“买卖合同有效，褚某甲应全面履行买卖合同”的要求，不属本院二审审理范围。上诉人褚某乙以其女儿褚某甲的名义与徐某某签订《房屋转让协议书》并签署“收款人褚某甲已收陆万元正”、向徐某某提交房屋所有权证、在徐某某实际入住使用争议房的情况下，与徐某某共同办理过户并向徐某某提供上诉人褚某甲的身份证以使徐某某以褚某甲的名义办理契税证，上诉人褚某乙明知自己没有代理权，而实施上列代理行为，侵犯了褚某甲的财产所有权，褚某乙主观有过错。又因褚某乙系完全民事行为能力人，其对自己的民事行为自行承担民事责任，其提出房屋转让协议书系富凤兰一手导演、中介炮制，应追加富凤兰及中介方为当事人并承担过错责任的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。争议房系上诉人褚某乙1996年间从沈阳市万方实业公司购买所得。原审审理中，褚某乙当庭陈述争议房由其本人出资3万元，褚某甲出资1万元，购房时写其本人的名字，在办理产权证时因其没有身份证，就改写女儿褚某甲的名字。徐某某依据其在购房过程中获得的褚某乙签署的购房合同、交付房款收据原件、房屋所有权证等相关手续，认为褚某乙有代理权并与褚某乙签订房屋转让协议书，徐某某主观并无过错。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定“行为人没有代理权而以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。上诉人褚某甲诉至原审法院，以“褚某乙、徐某某私自将其房产交易，侵犯其合法权益”为由，要求确认褚某乙与徐某某签订的房屋转让协议书无效。涉案《房屋转让协议书》因褚某乙无权代理而自始无效，本人褚某甲与相对人徐某某均无过错，故应由无权代理人褚某乙负责赔偿相对人及本人的损失。上诉人褚某甲提出“合同无效，徐某某应无条件腾房，徐某某房款损失应另案主张”的上诉主张，本院不予支持。上诉人褚某乙提出“徐某某订立合同时明知褚某甲为权利人，本案应依《合同法》第一百五十一条规定，免除褚某乙的责任，由徐某某独立承担民事责任”的上诉主张，本院不予支持。原审法院判令褚某乙返还徐某某房款6万元并赔偿褚某甲房租金损失并无不当。因无效合同的处理原则是恢复原状，原审法院判令褚某乙赔偿徐某某已付房款利息损失不当，应予纠正。另原审法院判决按搬家公司收费标准赔偿徐某某二次搬家费，并无具体金额，亦属判决不明。至于《合同法》第四十八条第二款系对善意相对人撤销权的规定，非属相对人的义务条款，上诉人褚某乙提出徐某某未履行撤销及通知义务，应承担过错责任的上诉主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（三）项之规定，判决如下：
一、维持（2004）于民房初重字第X号民事判决第一、二、三项；
二、撤销（2004）于民房初重字第X号民事判决第四、五、六项；
三、驳回二上诉人其他上诉请求。
一、二审案件受理费计4620元，由褚某乙负担。
本判决为终审判决。
审判长白云良
审判员高子丁
代理审判员曹桂岩
二00五年八月十六日
书记员刘某华
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