辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
（2005）沈民（2）房终字第X号
上诉人（原审被告）：沈阳市蔬菜种子公司，住所地沈阳市大东区X街X号。
法定代表人：张某甲，该公司经理。
委托代理人：李某芬，辽宁法信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳市皇姑区第三房产经理公司，住所地沈阳市皇姑区X路X-X号。
法定代表人：张某乙，该公司经理。
委托代理人：郭某，男，X年X月X日出生，汉族，该公司职员，住（略）。
委托代理人：陈国良，辽宁铭星律师事务所律师。
上诉人沈阳市蔬菜种子公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院[2004]皇民一房初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院于2005年5月16日受理此案后，依法由民二庭审判员董菁担任审判长，与审判员马岩、代理审判员韩鹏共同组成合议庭，由董菁主审，于2005年6月7日开庭公开审理了本案。上诉人沈阳市蔬菜种子公司（以下简称种子公司）的委托代理人李某芬，被上诉人沈阳市皇姑区第三房产经理公司（以下简称房产公司）的委托代理人郭某、陈国良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，坐落于皇姑区X路二段X号，面积112平方米，砖木结构，系平房，1951年左右种子公司、房产公司双方建立租赁关系，但双方未签订书面合同。
种子公司、房产公司双方存在事实租赁关系，种子公司给付房产公司租金到1997年6月，1997年7月份至2001年动迁除种子公司曾给付房产公司4000元外，尚欠（略）.08元。房产公司于2004年11月19日起诉至法院。
原审另查，争议房于2001年8月份被拆迁，之后，房产公司收费员多次找种子公司索要租金，种子公司以争议房房产公司不尽修缮义务为由拒付租金。
原审法院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。种子公司、房产公司双方均系作为本案的适格主体，符合法律规定。坐落于皇姑区X路二段X号，面积112平方米的房屋系房产公司所有。种子公司、房产公司双方已形成事实的租赁关系，种子公司从1997年至争议房动迁共计拖欠租金（略）.08元。关于种子公司提出争议房房产公司没有维修不应给付租金的主张，因房产公司确实没有进行维修义务，依据权利义务对等原则，故依法应当减收租金。考虑本案实际情况，种子公司应给付房产公司（略）元。关于种子公司提出本案已超过诉讼时效的主张，因房产公司证人李某出证证明未放弃追索租金，故对种子公司这一主张不予支持。原审法院判决：一、被告沈阳市蔬菜种子公司给付拖欠原告沈阳市皇姑区第三房产经理公司房租金共计（略）元于本判决生效后十日内执行。二、驳回原、被告其他诉讼请求。诉讼费1870元由原告承担935元，由被告承担935元。
宣判后，种子公司不服，向本院提出上诉，请求撤销原审法院判决，驳回被上诉人的诉讼请求。其上诉理由是：1、被上诉人没有尽维修义务，只是上诉人从1996年以来房屋年久失修，迫使上诉人营业部停业，经济上造成重大损失。上诉人曾多次找被上诉人，要求维修该房屋，可被上诉人不予理睬，直到1999年底在上诉人答应再交房费就给维修，上诉人当时交了4000元，但被上诉人收到钱后直到房屋动迁也不出面。法律没有减少租金的规定，所以一审判决不符合法律规定。2、本案已经超过诉讼时效。被上诉人1999年底收到上诉人给付的4000元后，一直不见面，直到2004年11月上诉人收到被上诉人的起诉状。上诉人没有任何证据证明主张权利。其证人李某系被上诉人单位职工，是本案利害关系人，而且证人李某还在被上诉人的指导下宣读事先打印好的材料，故其出庭作证不具有法律效力。综上，应当撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人房产公司答辩称：根本不存在上诉人所说的房屋漏水的问题，上诉人提供的证据是证人证言，证人均未出庭作证，不存在需要维修房屋的问题。被上诉人的房管员一直在催要房租，对账单也可以证明诉讼时效并没有过。同意一审判决。
经本院审理查明，种子公司于1951年左右租用房产公司管理的坐落于皇姑区X路二段X号，面积112平方米，砖木结构的平房，但双方未签订书面租赁协议。种子公司给付房产公司租金到1997年6月，1997年7月份至2001年动迁除种子公司曾给付房产公司4000元外，尚欠（略）.08元。2001年8月该平房被拆迁。2004年11月19日，房产公司起诉至法院，要求判令种子公司给付房屋租金及滞纳金。
上述事实，有双方当事人的陈述及（1995）沈价发X号文件、1994年建设部X号令等证据，并经庭审质证，本院予以确认，在卷证明。
本院认为，上诉人与被上诉人虽然没有签订书面的租赁合同，但是上诉人一直向被上诉人交纳房租至1997年6月，由此双方已经形成租赁关系。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条（二）项“下列的诉讼时效期间为一年：（二）延付或拒付租金的；”的规定，本案的诉讼时效期间应为一年。种子公司最后一次向房产公司支付租金的时间为1999年底，故房产公司应当在一年之内主张自己的权利。关于上诉人主张本案已超过诉讼时效的问题，被上诉人提供的证人李某某证言证明其没有超过诉讼时效，因证人李某系被上诉人单位职工，其证言本院不予采信。关于被上诉人提供的上诉人欠租金的明细表，该表是由被上诉人单方制作，没有被告的认可及签字，其也不能证明在2000年后，被上诉人向上诉人主张过租金的权利，故被上诉人没有充分证据证明其向上诉人主张过权利，从而引起诉讼时效的中止、中断。故被上诉人向人民法院请求保护其收取租金的权利已超过诉讼时效，本院不予支持。综上所述，原审法院适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销沈阳市皇姑区人民法院[2004]皇民一房初字第X号民事判决；
二、驳回被上诉人沈阳市皇姑区第三房产经理公司的诉讼请求。
一审案件受理费1,870元，二审案件受理费1,870元，总计3,740元，由沈阳市皇姑区第三房产经理公司负担。
本判决为终审判决。
审判长董菁
审判员马岩
代理审判员韩鹏
二00五年八月十日
书记员孝剑波
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