辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
（2005）沈民（2）房终字第X号
上诉人（原审原告）孟某某，男，X年X月X日出生，汉族，无职业，住（略）。
委托代理人程某某，男，X年X月X日出生，汉族，东宝实业有限公司法律顾某,住（略）。
委托代理人迟某某，女，X年X月X日出生，汉族，吉林省通化县X镇中学教师，住（略）。
被上诉人（原审被告）曲某某，男，X年X月X日出生，汉族，沈阳松陵铝合金结构公司工人，住（略）。
被上诉人（原审被告）李某某，男，X年X月X日出生，汉族，沈阳松陵铝合金结构公司工人，住（略）。
被上诉人（原审被告）顾某某，男，X年X月X日出生，回族，沈阳松陵铝合金结构公司工人，住（略）。
原审第三人辽宁省沈飞铝材经销处，住所地沈阳市皇姑区X街X号甲。
法定代表人高某某，职务经理。
原审第三人辽宁省沈阳市新洲食品包装机械有限公司，住所地沈阳市皇姑区X街X号甲。
法定代表人张某某，职务经理。
上诉人孟某某因租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2004）沈皇民一房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后依法组成合议庭，由审判员张青担任审判长，代理审判员王银华主审，代理审判员陈兴田参加评议，2005年4月28日公开开庭审理了本案。上诉人孟某某及其委托代理人程某某、迟某某，被上诉人曲某某、李某某、顾某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：2003年6月23日，孟某某与曲某某、李某某、顾某某签订房屋租赁合同，合同约定，孟某某将位于沈阳市皇姑区X街X号甲、建筑面积645平方米的厂房（含办公室）出租给曲某某、李某某、顾某某，租赁期限为五年，自2003年7月1日起至2008年6月30日止，前两年每年租金为（略）元人民币。后三年租金为每年（略）万元人民币，租金交付方式为上打租，按年交付，即第一年的租金在合同签订后，交足后方可入住使用，其余每年的7月1日前将下一年度租金交足后，方可继续承租。该合同中第四条3约定：承租方转租他方，须事前经出租方同意，否则出租方有权解除合同；第五条1约定：承租方迟某交付租金，则合同自动解除；第六条约定：违约方要支付违约金（略）元。
合同签订后，曲某某、李某某、顾某某支付了（略）元租金，孟某某亦交付了厂房。2003年8月14日，通化通飞塑料建材有限责任公司（以下简称通飞公司）就本案争议的厂房的财产权属起诉沈阳松陵铝合金结构公司（以下简称松陵公司），沈阳松陵铝合金结构公司将该厂房的绝大部分锁上。2003年7月起至2003年9月份左右，孟某某分三次将（略）元租金全部退还给曲某某、李某某、顾某某。2003年10月28日，皇姑区人民法院就松陵公司与通飞公司的诉讼作出（2003）沈皇民一权初字第X号判决，判令沈阳松陵铝合金结构公司将争议的厂房完整腾出。2004年1月底至2月初期间，孟某某通知曲某某、李某某、顾某某可以使用整个厂房。
另查明，自2003年6月23日起，曲某某、李某某、顾某某即占用承租的厂房中的两间办公室，大约40多平方米，并将此房中的约20平方米的办公用房转租给辽宁省沈飞铝材经销处，孟某某知道并同意该转租。2004年2月1日，曲某某与辽宁省沈阳市新洲食品包装机械有限公司（法定代表人张某某）签订一份房屋租赁协议书，将该房中的约20平方米的办公用房转租给该公司，孟某某发现后不同意该转租。2004年9月9日，曲某某、李某某、顾某某将除两间办公用房以外的全部厂房转租给沈阳市新乐机械设备厂，年租金为（略）元人民币。曲某某、李某某、顾某某已经收取了转承租方辽宁省沈阳市新洲食品包装机械有限公司、沈阳市新乐机械设备厂的租金。曲某某、李某某、顾某某收回孟某某退回的（略）元后，没有再行给付孟某某租金。
又查明，孟某某出租给曲某某、李某某、顾某某的厂房系其于2002年9月13日从通化通飞塑料建材有限责任公司处购得，建筑面积645平方米，为工业用房，购房款40万元已给付，该房屋产权证上登记的所有权人是通飞公司，房屋产权证在孟某某手中，更名手续正在办理中。通飞公司于2002年10月1日出具一份授权委托书，授权孟某某在此厂房产权变更前，代为行使厂房的全部所有权（包括占有、使用、收益）及维权事宜等，直至产权变更登记完毕止。曲某某、李某某、顾某某对孟某某已经拥有该厂房的所有权没有异议。
再查明，曲某某与通飞公司于2000年6月1日签订一份协议书，通飞公司将位于沈阳市皇姑区X街X号甲的厂房借给曲某某使用五年，曲某某每年支付人民币（略）元。2002年12月10日、2003年1月7日，通飞公司向曲某某催要租金，并限期解除合同。在一审庭审时，曲某某、李某某、顾某某承认孟某某有通飞公司的授权委托书，曲某某去了通飞公司征求意见，通飞公司表示同意，曲某某、李某某、顾某某又和孟某某签订了租赁合同。2004年2月9日，通飞公司起诉曲某某、李某某、顾某某，要求解除其与该三人签订的房屋租赁合同，并给付租金（略）元，承担违约金，该公司于2004年5月20日撤诉。2004年6月2日，孟某某起诉至皇姑区人民法院，要求解除与曲某某、李某某、顾某某签订的房屋租赁合同，并给付所欠的租金2万元，承担违约责任。
上述事实，有当事人陈述，有2003年6月23日房屋租赁合同、2004年2月1日的房屋租赁协议、房屋所有权证、房屋买卖协议、授权委托书、催交租金通知、（2003）沈皇民一权初字第X号判决书、（1996）通经初字第X号民事判决书、执行和解笔录、收据、（1996）通执字第X号民事裁定书等证据经开庭质证，予以确认，在一、二审卷宗佐证。
原审法院认为：位于沈阳市皇姑区X街X号甲的厂房（建筑面积645平方米）产权证上的所有权人虽然是通飞公司，但本案原告已与该公司签订买卖房屋协议，并支付了购房款，该公司也已将产权证交付给原告，双方的买卖合同已经生效，原告依法享有对该房支配、收益的权利，故原告与三被告签订的房屋租赁协议合法有效。合同履行过程某，三被告不是像原告所诉那样不支付租金，而是足额支付了租金，只是由于租赁房涉及诉讼，原告又将该笔租金返还，该厂房于2004年1月19日经本院强制执行上锁后，原告于2004年1月底2月初期间通知三被告后，通飞公司即于2004年1月30日写好诉状，于2004年2月9日起诉三被告，于2004年5月20日撤诉后，原告又于2004年6月2日起诉三被告，原告并不能证明在通知三被告后，三被告在合理期限内迟某交付租金，因此原告所诉的三被告无故拖欠租金之说与事实不符，本院不予采信。关于原告所诉的三被告擅自转租房屋的问题，三被告与第三人辽宁省沈飞铝材经销处所签的房屋租赁协议，原告知道并同意，故原告依此要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。三被告于2004年2月1日租给张某某的面积20平方米左右的办公用房，以前也曾租给其他人，原告也是知道的，原、被告在协议中约定，被告方转租他方，须事前经原告方同意，否则原告方有权解除合同，根据该条款规定的文中应有之意，是指被告方在未经原告方同意，将整个厂房转租给他人的情况下，原告才有权解除合同，而三被告仅是将645平方米厂房中的20平方米左右的办公用房租给他人，并不违背订立的合同的目的，即转租谋利，也没有违反合同约定，且并未影响原告的权利实现，因此原告依此主张解除合同的诉讼请求，本院亦不予支持。关于在诉讼期间三被告将厂房转租给他人的问题，是在原告同意调解的情况下，三被告为筹集一年的租房款（略）元才将该房出租的，后来由于原告要求被告支付律师费及各种诉讼费用，双方才没有达成调解协议，该款被告已交付法院提存。三被告转租厂房系为了履行合同，与原告达成调解协议，主观上并无恶意，为了保护交易安全与稳定，双方签订的合同应继续履行为宜。关于原告所诉要求三被告支付违约金（略）元的问题，如前所述，三被告并无违反合同约定的行为，故对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。关于房屋租金问题，因三被告于签订合同后给付原告（略）元房租款，原告又将该款返还，且没有证据证明又将厂房重新交给三被告实际使用，因此原告要求三被告支付七个月的租金（略）元于法无据，但在诉讼过程某，三被告于2004年10月实际使用厂房，因此，三被告应按双方签订的房屋租赁协议的约定，于实际使用该厂房时起，支付原告一年的房租款（略）元。判决如下：一、原、被告双方签订的房屋租赁协议继续履行。二、三被告于本判决生效之日起十日内一次性支付给原告从2004年10月至2005年9月一年的房租款（略）元（此款三被告已交付法院提存）。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费1210元，由原告承担。
宣判后，上诉人孟某某提出上诉：请求撤销原审判决，依法改判,解除上诉人与被上诉人之间的租赁协议，被上诉人承担诉讼费用。理由：原审认定事实错误，被上诉人将办公用房转租给辽宁省沈阳市新洲食品包装机械有限公司（张某某），及在一审诉讼期间又将整个厂房转租给沈阳市新乐设备厂都未经上诉人同意，被上诉人至今未交上诉人一分租金。被上诉人已经违约。
被上诉人曲某某、李某某、顾某某辩称：请求维持原判。理由：我们没有违约，我们都是上打租，都是先给上诉人租金，我们转让是经与上诉人调解后上诉人同意的。
本院认为：孟某某经购买取得位于沈阳市皇姑区X街X号甲的厂房（建筑面积645平方米）的所有权（过户手续正在办理中），曲某某、李某某、顾某某对此无异议，孟某某有权将该厂房出租，其与曲某某、李某某、顾某某于2003年6月23日签订的房屋租赁协议合法有效。由于通飞公司就本案争议的厂房与沈阳松陵铝合金结构公司有纠纷，致使曲某某、李某某、顾某某无法使用全部厂房，孟某某于2003年7月起至2003年9月份左右分三次将（略）元租金全部退还给曲某某、李某某、顾某某，该三人收取了（略）元后，未再给付租金。从2003年6月23日起曲某某、李某某、顾某某实际占用了争议厂房的大约40平方米的面积（两间办公室），该三人将此房中的约20平方米的办公用房转租给辽宁省沈飞铝材经销处，孟某某知道并同意该转租。2004年2月1日，曲某某等三人又将两间办公室中的一间约20平方米的办公用房转租给辽宁省沈阳市新洲食品包装机械有限公司（法定代表人张某某），孟某某发现后不同意该转租。2004年9月9日，曲某某、李某某、顾某某将除两间办公用房以外的全部厂房转租给沈阳市新乐机械设备厂，年租金为（略）元人民币。曲某某、李某某、顾某某已经收取了转承租方辽宁省沈飞铝材经销处、辽宁省沈阳市新洲食品包装机械有限公司、沈阳市新乐机械设备厂的租金。曲某某、李某某、顾某某主张孟某某知道并同意转租张某某，但该三人没有提供充分证据证明孟某某事前知道并同意该转租。该三人主张在一审审理期间，进行调解时，孟某某同意将其余大部分厂房转租，只是双方由于钱款没有达成一致，没有最终达成调解协议。孟某某否认其曾经同意转租，该三人也没有针对该项主张提供证据，一审卷宗亦没有该项记载，故曲某某、李某某、顾某某关于转租给张某某、沈阳市新乐机械设备厂是经过孟某某同意的主张，因缺乏证据支持，本院不予采信。故可认定被上诉人将厂房转租给张某某、沈阳市新乐机械设备厂是未经孟某某同意的。依据该合同中第四条3的约定：承租方转租他方，须事前经出租方同意，否则出租方有权解除合同。被上诉人违约转租的事实存在，上诉人作为出租方有权解除租赁合同。故上诉人要求解除租赁合同的主张，因符合双方约定解除合同的情形，本院予以支持。关于上诉人要求被上诉人给付租金的问题，因被上诉人从2003年6月23日开始占用大约40平方米的厂房，从2004年9月9日起到目前占用全部厂房的事实存在，故被上诉人应该给付上诉人相应的房屋租金，具体数额依据双方租赁合同约定的租金计算。关于上诉人要求被上诉人给付违约金的主张，因被上诉人未经上诉人同意转租厂房的违约行为存在，依据双方合同第六条约定：违约方要支付违约金（略）元，故上诉人的该项主张因符合双方关于违约的约定，本院予以支持。原审判决缺乏事实依据，依法应予纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）、（三）项之规定，判决如下：
一、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2004）沈皇民一房初字第X号民事判决第一项即：原、被告双方签订的房屋租赁协议继续履行；第三项即：驳回原告其他诉讼请求。
二、解除孟某某与曲某某、李某某、顾某某于2003年6月23日签订的房屋租赁合同。
三、变更沈阳市皇姑区人民法院（2004）沈皇民一房初字第X号民事判决第二项即：三被告于本判决生效之日起10日内一次性支付给原告从2004年10月至2005年9月一年的房租款（略）元（此款三被告已交付法院提存）为：曲某某、李某某、顾某某于本判决生效之日起10日内一次性给付孟某某占用40平方米的厂房租金2933.84元（从2003年7月1日到2004年9月8日，按645平方米厂房，每年（略）元租金计算）及给付占用全部厂房的租金（从2004年9月9日起至曲某某、李某某、顾某某将全部厂房交予孟某某之日止，按645平方米厂房，每年（略）元租金计算）。
四、曲某某、李某某、顾某某于本判决生效之日起10日内一次性给付孟某某（略）元违约金。
五、驳回孟某某、曲某某、李某某、顾某某的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费共2420元，由曲某某、李某某、顾某某负担。
本判决为终审判决。
审判长张青
代理审判员王银华
代理审判员陈兴田
二○○五年六月二十四日
书记员韩鹏
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