辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
（2005）沈民（2）房终字第X号
上诉人（原审原告）：赵某某，男，X年X月X日出生，满族，沈阳微电机厂退休职工。住址：沈阳市大东区X路X号。
委托代理人：罗某，男，X年X月X日出生，汉族，沈阳市沈河区滨河法律服务所法律工作者。住址：沈阳市沈河区X街X-X号。
被上诉人（原审被告）：程某某，男，X年X月X日出生，汉族，沈阳市大东区金龙汽车修理厂业主。住址：沈阳市大东区X路X号。
委托代理人：王某（程某某之妻），女，X年X月X日出生，汉族，无职业。住址：沈阳市大东区X路X号。
原审第三人：沈阳微电机厂。住所：沈阳市大东区X路X号。
法定代表人：刘某某，厂长。
委托代理人：谭笑，辽宁同文律师事务所律师。
上诉人赵某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院[2004]大民房初重字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，由审判员吴波任审判长、代理审判员那卓主审、代理审判员李倩参加评议，于2005年4月7日对本案进行了开庭审理。赵某某及其委托代理人罗某、程某某及其委托代理人王某、沈阳微电机厂委托代理人谭笑均到庭参加了诉讼。案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
经审理查明：1997年3月末，在没有办理用地、建房行政审批手续的情况下（之后亦未予补办），沈阳微电机厂在沈阳市大东区X路X号修建了40多间门市房用来出租给汽车修理业户。1998年9月10日，沈阳微电机厂下发沈微厂长令（1998）第X号，决定将该厂位于沈阳市大东区X路X号（租给星云汽车修配厂的房屋的一间）奖励给该厂职工赵某某，原厂长程某予以盖章确认。2001年1月5日，沈阳微电机厂（甲方）与程某某（乙方）签订1份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于大东区X路X号的120平方米的房屋出租给乙方使用，租期2年（2001年2月1日至2003年2月1日），租金每月2000元，甲方的经办人为赵某某。2001年2月1日，赵某某（甲方）与程某某（乙方）又签订1份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于大东区X路X号的1间房屋出租给乙方使用，租期2年（2001年2月1日至2003年2月1日），租金每月800元。之后，程某某开始使用大东区X路X号的3间房屋经营“金龙汽车配件钣金喷漆修理厂”，并每月分别向沈阳微电机厂和赵某某交付“租金”。除对第一季度（2001年2-4月）的“租金”交付数额有异议外，即赵某某主张程某某交付微电机厂3600元（按每月1200元标准），交付自己2400元（按每月800元标准），程某某主张直接交付微电机厂6000元（按每月2000元标准），对此后租期内交付“租金”的数额双方没有异议，即基本每月交付微电机厂1200元，实际交付赵某某每月500元，但程某某强调每月交付赵某某的500元是好处费而非“租金”。
2003年6月20日，沈阳微电机厂下发沈微发（2003）第X号文件，即关于撤销沈微（1998）第X号厂长令的决定。2003年6月30日，沈阳微电机厂（甲方）与程某某（乙方）签订1份《房屋有偿转让协议书》，约定甲方将位于大东区X路X号平房3间（120平方米），按材料费作价7000元转让给乙方。该转让协议已实际履行。2003年8月19日，赵某某诉至原审法院，要求程某某给付2003年4-8月的租金4000元并返还其出租的房屋，原审法院追加沈阳微电机厂为第三人，判决程某某返还赵某某诉争房屋并按每月800元标准给付租金自2003年4月起至腾房时。程某某不服上诉至市法院，市法院以原审判决认定事实不清为由裁定撤销原判、发回重审。赵某某在重审中增加1项诉讼请求，即要求确认沈阳微电机厂与程某某签订的房屋转让协议无效。2004年7月，沈阳微电机厂所建的位于大东区X路X号的全部门市房（包括转让给程某某的3间房屋），被政府有关部门拆除。
上述事实，有沈阳微电机厂与程某某签订的《房屋租赁合同》、《房屋有偿转让协议书》、赵某某与程某某又签订的《房屋租赁合同》、“租金”收据、沈微厂长令（1998）第X号、沈微发（2003）第X号文件，一审及重审卷宗，二审庭审笔录，经当事人开庭质证，本院予以确认，在卷佐证。
原审法院认为，原告系第三人的职工，双方为奖励房发生的纠纷，系企业内部房屋纠纷，不属人民法院的受理范围。因原告及第三人的房屋所属之争尚未解决，故原告要求确认被告与第三人的房屋转让协议无效，收回房屋的请求没有处理依据。又因原告在与被告的租赁合同期满后没有签订新的合同，而被告在租用第三人的3间房屋后，至取得房屋所有权之前不拖欠第三人的租金。取得房屋所有权后，更不应再向第三人及原告给付租金。现原告要求被告在向第三人给付一份租金后，再给付其一份租金的请求显然不合情理。综合以上因素，原告的诉讼请求缺少事实和法律依据，故对原告的诉讼请求不予支持。原审法院判决：驳回原告赵某某的诉讼请求。案件受理费220元由原告赵某某负担。
宣判后，赵某某不服，向本院提起上诉，变更其诉讼请求为：1、要求程某某按每月800元的标准给付其房租至房屋被拆除之日止；2、要求沈阳微电机厂给付其拆房损失费1万元。理由：1、沈阳微电机厂与程某某签订的《房屋租赁合同》是作废合同；2、原厂领导奖励我的房子已成事实多年，后任厂领导无权收回；3、沈阳微电机厂经办发给每户房屋拆除损失费1-1.8万元,同样应付给我损失费1万元。
程某某答辩称：原审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，请求予以维持。
沈阳微电机厂述称：赵某某要求我厂给付其拆房损失费没有事实和法律依据，请求二审法院维持原判。
本院审理认为，1、关于沈阳微电机厂、赵某某分别与程某某签订的2份《房屋租赁合同》的效力问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第52条“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为”的规定，违法建筑不能取得所有权，属于无条件拆除或没收之列，将不享有所有权的违法建筑出租是违反法律规定的无效行为。由于沈阳微电机厂修建的邻街门市房属于违法建筑物，该厂、赵某某分别与程某某签订的2份《房屋租赁合同》均为无效合同，但因合同双方的租赁行为并不损害国家、集体和第三人的利益，对于出租方的收益不予进行追缴。程某某作为承租方实际使用了租赁房屋，应当支付房屋使用费，房屋使用费的标准应当根据公平原则并参考实际情况来确定。
2、关于2001年1月5日沈阳微电机厂与程某某签订的《房屋租赁合同》的履行问题。对于该份合同三方争议焦点是，合同的甲乙双方主张已经实际履行，其中第一季度程某某交付微电机厂6000元（按每月2000元标准），以后基本上每月交付微电机厂1200元，但程某某未能提供第一季度交付6000元的收据；赵某某则主张该份合同因2001年2月1日赵某某与程某某又签订了1份《房屋租赁合同》而作废，程某某每月向微电机厂交付的是2间房的租金1200元，但赵某某未能提供该合同作废的证据。程某某提供过1份2001年1月3日与沈阳微电机厂签订的《房屋租赁合同》，约定的是程某某租用沈阳微电机厂联合路X号120平方米的房屋，租金每月1200元，租期2年，但在重审庭审中程某某、沈阳微电机厂均主张该合同未生效，只有2001年1月5日的合同生效并已实际履行。综上，尽管2001年1月5日的合同约定的是120平方米（3间）月租金2000元，但甲乙双方是按2间房屋月租金1200元实际履行的。
3、关于2001年2月1日赵某某与程某某签订的《房屋租赁合同》的履行问题。因沈微厂长令（1998）第X号决定将该厂位于沈阳市大东区X路X号（租给星云汽车修配厂的房屋的一间）奖励给赵某某，2001年2月1日赵某某又与程某某签订了关于1间房屋的《房屋租赁合同》，沈阳微电机厂亦在二审庭审中确认沈微发（2003）第X号文件撤销奖励给赵某某的房子是“租给程某某的那间”，故赵某某与程某某签订的《房屋租赁合同》中的出租房屋是微电机厂奖励给赵某某的一间门市房，程某某每月交付的500元是该房屋的使用费而非好处费。
4、关于程某某应否给付赵某某2003年4月以后房屋使用费的问题。赵某某与程某某签订的《房屋租赁合同》的租期为2001年2月1日至2003年2月1日，到期后程某某仍继续使用租赁房屋并给付了2003年3月的使用费，故程某某应当给付赵某某2003年4月以后其继续使用该租赁房屋期间的房屋使用费。由于2003年6月20日沈阳微电机厂下发沈微发（2003）第X号文件，撤销了沈微（1998）第X号厂长令奖励赵某某的决定，故赵某某自2003年6月20日以后失去对该房屋的支配权，程某某应当按实际履行的每月500元标准给付赵某某自2003年4月1日至6月20日的房屋使用费1335元（500元/月×2.67个月＝1335元）。关于赵某某要求沈阳微电机厂给付其1万元的拆房损失费的请求，没有事实及法律依据，本院亦不予支持。
综上，原审法院判决认定事实基本清楚，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销沈阳市大东区人民法院[2004]大民房初重字第X号民事判决；
二、程某某于本判决书发生法律效力时给付赵某某房屋使用费1335元；
三、驳回赵某某其他诉讼请求。
一审案件受理费220元，由赵某某负担145元，程某某负担75元；二审案件受理费440元，由赵某某负担290元，程某某负担150元。
本判决为终审判决。
审判长吴波
代理审判员那卓
代理审判员李倩
二00五年六月二十四日
书记员韩鹏
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