辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
（2005）沈民（2）房终字第X号
上诉人（原审被告、反诉原告）：廉某某，男，X年X月X日出生，汉族，系沈阳市鑫瀚中堂大药房业主。住址：沈阳市铁西区X路X段敬又里X号。
委托代理人：郭某某，男，X年X月X日出生，汉族，系沈阳市鑫瀚中堂大药房副经理。住址：沈阳市和平区X街X号X室。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：辽宁华泰国际商业广场有限公司。住所地：沈阳市皇姑区X街X-X号。
法定代表人：青某，系经理。
委托代理人：曹某某，男，X年X月X日出生，汉族，系该公司职员。住址：沈阳市铁西区X街X路X-X号X室。
委托代理人：宋大海，系辽宁仲达律师事务所律师。
上诉人廉某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院(2004)沈皇民一房初字第X号民事判决，于2004年12月20日向本院提出上诉。本院受理后，由审判员白云良任审判长，审判员高子丁主审，与代理审判员曹某岩共同组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人廉某某的委托代理人郭某某，被上诉人辽宁华泰国际商业广场有限公司的委托代理人曹某某、宋大海到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，院审判委员会讨论通过，现已审理终结。
经审理查明：2002年12月9日，被上诉人辽宁华泰国际商业广场有限公司（以下简称华泰公司）与原沈阳市瀚中堂大药房（个体工商户，以下简称瀚中堂药房）签订《租赁协议》，华泰公司将位于沈阳市皇姑区X街X号一楼北侧150平方米门市房出租给瀚中堂药房，用于药品及保健品经营，租期从2003年1月1日至2008年1月1日止。签订合同之时，华泰公司出租房屋尚未竣工，瀚中堂药房于2003年5月开始营业。2003年5月15日，华泰公司与瀚中堂药房员工马福芝签订《租赁协议》，约定瀚中堂药房承租华泰公司位于皇姑区X街X号一楼门市房177平方米，租期从2003年5月17日至同年12月31日止，租赁价格每月每平方米35元。瀚中堂药房实际使用承租房，并于2003年8月29日出具《申请书》一份，载明“瀚中堂药房自7月份开业以来效益一直不好，药房员工工资支付就很困难，加上6千多元的房屋租金实在难以承担，为此，瀚中堂药房向华泰公司申请将营业面积缩小”。2004年3月15日，上诉人廉某某承兑原瀚中堂药房，同日，华泰公司与廉某某签订《租赁协议》，约定廉某某承租华泰公司位于皇姑区X街X号一楼北侧133平方米面积，用于经营药品及保健品，另附一个办公室及一个库房，租期从2003年1月1日至2008年1月1日，年租金为54，000元，华泰公司在该协议上加盖了公章。同时，华泰公司在廉某某提交工商部门的《企业（个体工商户）住所证明》的经营场所产权人处加盖公章。经工商部门登记廉某某将字号变更为沈阳市鑫瀚中堂大药房，其经营场所为承租房地址。2004年6月间，华泰公司摘除其统一制作并交付承租人使用的、题名为“沈阳市瀚中堂大药房”的牌匾。2004年6月29日，华泰公司以租期已届满为由，诉至原审法院，要求廉某某腾退租赁房屋。廉某某反诉要求停止侵害、继续履行合同、由华泰公司返还牌匾、赔偿经济损失2万元。
上述事实，有涉案房屋《建设工程规划许可证》、建设单位出具的《证明》及《授权书》、《租赁协议》、《个体工商户住所证明》及当事人陈述笔录，在卷佐证。
原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。华泰公司与瀚中堂药房虽然在2002年12月9日签订了租赁协议，但因所租赁房屋未能实际交付瀚中堂药房租赁使用，致使合同未能实际履行。2003年5月15日双方重新签订的租赁协议，虽然没有瀚中堂药房的盖章签字，只是由其员工马福芝签字，但2003年8月29日瀚中堂药房为华泰公司出具的申请书表现为对该合同的追认，且已按该合同实际履行缴纳了租金，故应认定该合同合法有效，廉某某应按该合同约定履行自己的权利义务，故对廉某某要求确认该合同无效的诉讼请求不予支持。瀚中堂药房未能按照合同的约定无正当理由未全额支付租金，致使合同不能完全履行，且合同到期后，瀚中堂药房虽然缴纳了2004年1月至5月的租金，但未能重新签订合同，应视为不定期租赁，故对华泰公司要求解除合同给付拖欠租金的诉讼请求予以支持。对于廉某某反诉提出华泰公司停电、摘药店牌匾、用沙袋堵门行为造成其经济损失（略）元和返还被摘牌匾的诉讼请求，因廉某某未能提供证据证明牌匾为其所有，也不能提供直接证据证明其因华泰公司的侵害造成经济损失的直接证据，故对廉某某上述反诉请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条之规定，原审法院判决：一、华泰公司与廉某某解除租赁关系；二、廉某某给付华泰公司拖欠房屋租金42，535元。上述款项于判决生效后十日内给付；三、驳回双方其它诉讼请求。诉讼费10，320元、反诉费用810元，由廉某某承担。
宣判后，廉某某不服判决，向本院提出上诉称：1、被上诉人在原诉状中没有提出“给付租金”的请求，只提出“腾退所租场地”的请求，上诉人向原审仅提供了2004年1-5月的租金收据，以证明2003年5月15日协议终止，被上诉人继续收取租金的事实。上诉人不拖欠租金，原审在被上诉人并无诉讼请求的情况下，判决上诉人给付被上诉人租金42，535元，无事实及法律依据，且剥夺了上诉人举证的权利；2、2003年5月15日的协议，虽有药店员工的签字，但并无上诉人签字盖章，主体不合法，该协议无效。上诉人续接原瀚中堂药房，由于上诉人不是2002年12月9日协议的签字人，故2004年3月15日，上诉人与被上诉人进行了续签，即被上诉人同意上诉人续接原承租人的承租关系，同时，上诉人以该续签的协议向工商申报，被上诉人在上诉人的企业（个体工商户）住所证明上加盖公章。3、被上诉人违约侵权，应赔偿上诉人的损失。原审认定事实、适用法律错误，要求二审撤销原审判决，依法改判。
华泰公司辩称，上诉人所称2004年3月15日签订的租赁协议，是上诉人为了通过年检，证明其经营场所的固定性，让被上诉人在落款为2002年12月9日的协议上盖章，而上诉人经营的鑫瀚中堂药房成立于2004年5月17日，签约之时，该企业并未成立，故此份合同是无效的，是被上诉人为了帮助上诉人年检办照的目的，并无签订租赁合同的意思，对双方无约束力。被上诉人在原审庭审时，提供了上诉人实际缴纳租金的表格，主张了权利，上诉人提出被上诉人对租金无主张，并无根据，并不能认为解除合同，欠的帐就一笔勾销了。双方于2003年5月15日签订的租赁协议租期已满，此后双方未签订书面租赁协议，为不定期租赁，上诉人应予腾房并给付拖欠的租金。原审认定事实及适用法律正确，要求二审维持原判。
本院认为：当事人意思表示真实一致，内容合法有效，即可在当事人之间设立权利义务。本案的争议焦点是上诉人廉某某与被上诉人华泰公司间有无书面租赁合同关系。被上诉人华泰公司与原瀚中堂药房于2002年12月9日签订的《租赁协议》，约定的月租金为4500元。因签约之时，华泰公司出租房尚未竣工，被上诉人华泰公司与原瀚中堂药房员工马福芝于2003年5月15日重新签订《租赁协议》，约定的月租金为6195元。2003年7月18日，瀚中堂药房交纳了当年6月17日至7月17日租金6000元，且瀚中堂药房于2003年8月29日出具的缩小营业面积《申请书》中载明“六千多元的房屋租金难以承担”，均表明瀚中堂药房已与华泰公司合议变更了双方于2002年12月9日签订的租赁合同、瀚中堂药房已按2003年5月15日的合同履行、马福芝签字系代理瀚中堂药房签约的职务行为，该协议合法、有效，具有约束力。上诉人对其药房员工马福芝在该协议上签字的真实性无异议，其仅以该协议无药房的公章或业主签字为由，主张该协议无效，本院不予支持。该协议约定的租期至2003年12月31日届满。2004年3月15日，上诉人廉某某承兑原瀚中堂药房，被上诉人又与廉某某续签了租赁协议，约定租赁期限至2008年1月1日止。被上诉人承认，该份协议系为证明上诉人的营业场所、帮助上诉人办理营业执照年检，而于2004年4月前在该协议及上诉人提供的住所证明上加盖了公章，即被上诉人自愿为上诉人提供营业场所的意思表示是真实的，其负有按约定期限为上诉人提供经营场所的义务，上诉人亦以被上诉人的出租房为经营场所办理了工商登记手续，变更经营字号为沈阳市鑫瀚中堂大药房。被上诉人在由上诉人持有的该份协议及《企业（个体工商户）住所证明》上加盖公章的行为，表明被上诉人与上诉人协商一致重新签订了租赁合同。该合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未违反社会公共利益，故合法、有效，对双方具有约束力。因鑫瀚中堂药房性质为个体工商户，业主廉某某对其以自己或以字号的名义从事的民事行为，承担民事责任。故被上诉人以签约之时，鑫瀚中堂药房尚未经工商部门核准登记为由，主张双方所签租赁协议无效，本院不予支持。被上诉人提出“该份协议仅系为上诉人年检使用，并非租赁合同，对双方无约束力”的主张，亦不能成立。其以双方约定的租赁期限至2003年12月31日即已届满为由，要求上诉人腾退房屋，不应予支持。被上诉人与承租人先后签订的三份租赁协议中，约定的“另附一个办公室及一个库房”并无具体面积，审理中双方均表示上诉人实际使用的承租房的四至范围并无变动，故被上诉人应依已实际交付上诉人承租使用的面积标准，继续履行双方于2004年3月15日签订的租赁协议。原审判决认定事实及适用法律不当，应予纠正。原审法院应依当事人的诉讼请求，在其诉讼请求的范围内进行审理，不能主动依职权扩大当事人的请求范围。被上诉人诉至原审法院，以双方约定的租期已满为由，要求上诉人腾退承租场地，并未提出要求上诉人给付拖欠租金的诉讼请求，原审判令上诉人给付被上诉人租金42，535元不当，应予纠正。
关于上诉人以被上诉人擅自停电、堵门、摘掉牌匾，影响其正常经营为由，要求被上诉人退还牌匾、赔偿损失2万元的问题。因上诉人原经营使用的“沈阳市瀚中堂药房”牌匾系由被上诉人统一制作，即被上诉人与承租人在租赁协议之外，另行协商一致，由被上诉人提供承租人经营使用的牌匾，承租人支付制作费。上诉人承兑原瀚中堂药房后，与被上诉人重新签订了租赁协议。上诉人取得被上诉人交付的牌匾后，即使上诉人未支付牌匾对价，也仅是承担债务。被上诉人未经上诉人同意，摘除牌匾，属违约行为。被上诉人应返还上诉人原使用的牌匾。上诉人未提供因摘除牌匾造成其实际损失的直接证据，故上诉人要求被上诉人赔偿摘除牌匾造成的直接经营损失，本院无法支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。被上诉人摘除牌匾后，上诉人应采取适当措施（包括自行制作牌匾），以防止经营损失的扩大，故上诉人无权就摘除牌匾造成经营损失扩大部分主张赔偿。上诉人亦未提供停电、堵门造成其经营损失的直接证据，其向二审法院提供的照片11张，不能直接证明其损失数额。故对上诉人要求被上诉人赔偿2万元损失的主张，本院无法支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（三）项之规定，判决如下：
一、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2004）沈皇民一房初字第X号民事判决；
二、驳回辽宁华泰国际商业广场有限公司要求廉某某腾房的诉讼请求,双方于2004年3月15日签订的《租赁协议》继续履行；
三、被上诉人辽宁华泰国际商业广场有限公司于本判决生效后五日内退还上诉人廉某某原使用的、题名为“沈阳市瀚中堂大药房”的牌匾；
四、驳回廉某某要求辽宁华泰国际商业广场有限公司赔偿经济损失2万元的反诉请求。
一审案件受理费10，320元，由华泰公司负担，一审反诉费810元，由廉某某负担。二审案件受理费11，130元，由华泰公司负担10，320元，廉某某负担810元。
本判决为终审判决。
审判长白云良
审判员高子丁
审判员曹某岩
二00五年四月二十八日
书记员刘振华
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