江西省赣州市中级人民法院
民事判决书
（2007）赣中民一终字第X号
上诉人（原审被告）李某某，女，X年X月X日生，汉族，住（略）。
被上诉人（原审原告）赖某某，女，X年X月X日生，汉族，住（略）。
上诉人李某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服章贡区人民法院(2006)章民一(1)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2007年3月12日对本案进行了公开开庭审理，上诉人李某某与被上诉人赖某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判决认定，2006年3月初，原、被告约定被告将位于（略）的房屋以13万元的价格出售给原告。原告于2006年3月7日向被告支付购房定金（略）元，并约定需经原告丈夫及哥哥同意后才能购买，如果不满意被告需将购房定金如数返还给原告。2006年3月9日，被告以传真方式将购房合同传真给原告。2006年5月16日，被告退回原告购房定金（略）元并支付利息100元。后原告以被告不愿意出售房屋违约为由，向本院提起诉讼，要求处理。
另查明：（略）房屋系被告李某某与其丈夫陈建荣的共有财产。
一审法院认为：2006年3月初，原、被经协商达成了初步购房意向，2006年3月7日，被告收取了原告向被告支付的购房定金（略）元，此时双方也已达成了口头购房协议，并交付了购房定金；2006年3月9日，被告以传真方式将购房合同传真给原告，原告对此未提出异议。原、被告双方形成购房合意，购房合同成立。合同法第十条规定当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。原、被告双方订立了口头的购房合同。被告传真书面购房合同给原告，只是将双方达成的口头购房协议书面化，并不影响合同的成立。购房合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，是合法有效的。被告认为所诉房屋系其与陈建荣的夫妻共同财产，买房未经过共有人陈建荣同意，购房合同无效。本院认为，该套房屋系被告与陈建荣的夫妻共有财产，被告对该套房屋具有处理权，且原告系善良有偿取得该套房屋，被告的抗辩理由不能成立。被告将购房定金（略）元退还原告，系违约行为，根据定金罚则，对原告要求双倍返还定金的诉讼请求，本院予以支持。原告为诉讼支出的公证费及特快专递费要求对方承担没有法律依据，因此对该诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十一条、第二十二条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、由被告李某某双倍返还原告赖某某购房定金（略）元(已支付（略）元，实际返还（略）元)，此款限于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告赖某某其他诉讼请求。案件受理费1610元，实际支出费400元，合计2010元，由被告李某某承担。
上诉人李某某不服原审判决，向本院提起上诉称：一、依据一审法院审理中所查明，双方“并约定需经原告丈夫及哥哥同意后才能购买，如果不满意被告需将购房定金如数返还给原告”。被上诉人在一审中提交上诉人传真的所谓“合同书”中注明：“乙方看房后不满意，甲方将乙方2万元定金退还”。被上诉人没有提供任何证据证明被上诉人及其丈夫和哥哥在上诉人退还定金前，向上诉人表达了同意该房屋买卖合同的意思表示。因此，依据上述事实及证据可以表明，该房屋买卖双方尚未达成共同合意，合同尚未成立。二、退一步讲，即使该合同得到了被上诉人及其丈夫和哥哥的同意，该合同亦是无效合同。一审判决认定双方的房屋买卖合同合法有效是错误的。本案中双方买卖合同的标的房屋属于上诉人与其丈夫共同共有的财产。上诉人单方出卖夫妻共同所有房屋的行为属于无效民事行为，房屋买卖合同依法属于无效合同。三、本案中房屋买卖合同无效，依据《担保法》第5条之规定，定金条款亦无效，被上诉人无权要求上诉人双倍返还定金。四、一审法院认定“被告将购房定金退回（略）元给原告，系违约行为”，该认定明显缺乏事实依据。依据被上诉人在一审中提交的上诉人传真的“合同书”，被上诉人应将购房余款在房屋过户时交清。但在本案中被上诉人在3月9日上诉人将“合同书”传真给被上诉人，直至上诉人在5月16日将2万元退还被上诉人2个多月期间，被上诉人即不向上诉人表示是否愿意购买房屋，也不向上诉人支付剩余房款，并协同上诉人办理房屋过户手续。对此，上诉人认为，上诉人已经给予了被上诉人合理的期限确认合同及支付房款和办理过户的时间，而被上诉人没有在此合理期限内确认合同，也不支付房款，也不协同上诉人办理房屋过户手续。因此，上诉人有合理的理由认为被上诉人不同意购买其房屋，所以上诉人有权将定金退还被上诉人。而一审法院仅依据上诉人退还定金的行为就认定上诉人违约，明显缺乏事实依据。综上所述，上诉人认为被上诉人赖某某的诉讼请求没有事实与法律依据，应予驳回。
被上诉人赖某某答辩称：一、答辩人与被答辩人已经达成了房屋买卖的真实意思表示，房屋买卖合同成立。2006年3月双方已达成了初步购房的意向，且被答辩人已经收取了答辩人的购房定金，此时双方已达成了口头购房的协议，被答辩人也给了答辩人购房传真字据，不管是从形式要件还是实质要件来看，房屋买卖合同已经成立。二、在答辩人未表示不购买房屋的情况下，被答辩人表示不卖房屋且退回定金的行为系违约行为。根据被答辩人传真(如果在五月未过户之前，乙方看房后不满意，甲方将2万人民币退还)显示，如果答辩人明确表示不满意的话，被答辩人方可将定金退还。而被答辩人不愿卖房屋且私自退还定金，明显违反了被答辩人的传真，应当认定该行为的违约。三、房屋是被答辩人的夫妻共同财产，被答辩人有处置权。答辩人完全有理由相信房屋买卖的意向为被答辩人夫妻共同商量的结果，且答辩人是善意有偿的取得，其夫妻的异议不能对抗善意的答辩人。四、该房屋购买合同不是附期限合同，不存在合理期限之说。被答辩人诉称答辩人没有在合理的期限内确认合同，故其有合理的理由认为答辩人不同意购买房屋，这完全是被答辩人的一面之词，该合同不是附期限合同，不存在合同期限之说。综上所述，要求维持一审法院的判决。
二审法院查明，上诉人李某某2006年3月9日发传真给被上诉人赖某某，其传真的主要内容是：现收到赖某某女士购房定金（略）元整，余款（略）元整过户交清。并注明：在5月未过户之前，乙方（被上诉人方）看房后不满意，甲方将乙方（略）元人民币退还。尔后，被上诉人赖某某电话通知上诉人李某某对买卖房屋进行过户时，上诉人李某某在电话中明确表示：“我现在考虑得更远些，我还是不打算卖这个房子。”被上诉人赖某某的丈夫在电话中指责上诉人“出尔反尔”。一审庭审中，上诉人李某某对上述电话录音无异议，本院予以采信。其他事实与一审查明的一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人李某某与被上诉人赖某某双方已达成了口头购房协议，上诉人李某某并已收受了被上诉人赖某某的购房定金，这是双方在房屋买卖过程中的认购、订购或预订的一种民事法律行为。尔后，上诉人李某某未按约定得到被上诉人赖某某及其家人通知对房屋不满意的情况下，以“我现在考虑得更远些，我还是不打算卖这个房子”为由，擅自将购房定金（略）元退还被上诉人，负有完全违约过错。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”。因此，上诉人李某某在收受了被上诉人赖某某认购的购房定金后，不按传真的承诺办理房屋过户手续，借故反悔，应按法律规定承担双倍返还定金的民事责任。上诉人李某某称诉争房屋系其夫妻共同财产，未经过共有人同意，购房合同无效。即使如此，过错也全在上诉人李某某。被上诉人赖某某系善意有偿取得该房屋没有过错。所以，上诉人李某某的上诉理由不能成立，本院不予采纳。被上诉人赖某某要求上诉人李某某双倍返还定金的诉讼请求，本院予以支持。原审判决事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1610元，实际支出费400元，二审案件受理费1610元，合计3620元，由上诉人李某某承担。
本判决为终审判决。
审判长谢红卫
审判员张美星
审判员胡小娥
二○○七年三月十二日
书记员宋玉玲
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