海南省三亚市中级人民法院
民事判决书
（2007）三亚民一终字第X号
上诉人（原审被告）三亚市大通实业公司，住所地三亚市X路。
法定代表人李某某，该公司经理。
委托代理人邢某某、莫某某，该公司职员。
被上诉人（原审原告）海南南部建材广场有限公司，住所地三亚市X路海南南部建材广场。
法定代表人陈某某，该公司总经理。
委托代理人林祖才，海南东方国信律师事务所律师。
上诉人三亚市大通实业公司（以下简称大通公司）因与被上诉人海南南部建材广场有限公司（以下简称南部建材公司）房地产开发经营合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（２００６）城民一初字第８０４号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人大通公司的委托代理人邢某某、莫某某，被上诉人南部建材公司的委托代理人林祖才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：２００２年１月１５日，南部建材公司与大通公司签订了《海南南部建材广场项目联营合同书》（以下简称《联营合同书》）。合同约定：双方在三亚市X路合作兴建海南南部建材广场（以下简称南部建材广场），大通公司负责提供１．４万平方米土地作为第一期广场项目建设用地，南部建材公司负责广场第一期项目的建设资金；建材广场建成后，大通公司分得２１％的房屋产权，南部建材公司分得７９％的房屋产权。２００１年７月１７日，三亚市规划局下发了市规工审字（２００１）０８９号文件，同意大通公司按总平面规划在用地范围内［详三土房（１９９８）００６０号《土地房屋权证》］（以下简称００６０号证）兴建六幢综合交易大楼，并同意核发《建设工程规划临时许可证》。２００２年１１月３日，三亚市规划局核发了（２００２）３９号《建设工程规划许可证》，许可建设规模为ＡＡ１ＢＢ１均同型四幢，每幢楼高三层。南部建材广场实际建成四幢综合交易大楼。项目工程完工后，双方按约定对项目房产进行了分配。２００２年８月２５日双方签订《联营补充协议书》，约定：大通公司提供的南部建材广场第一期工程ＡＡ１ＢＢ１四幢综合大楼用地为１．４万平方米，经测算实际使用的土地面积约为１２３２０平方米，经双方申请已办理到双方名下的联营土地权属证为三土房（２００２）字第１４７９号（以下简称１４７９号证），用地面积为７７３１．１８平方米；余下联营用地面积约４５８０平方米尚未办理土地使用权过户登记；作为ＡＡ１ＢＢ１四幢大楼的配套用地，大通公司占２１％，南部建材公司占７９％，双方共同使用，若何时须办理过户手续，大通公司应及时提供有关证件材料给南部建材公司并及时配合南部建材公司到有关部门办理。２００５年１０月２４日，大通公司未经南部建材公司同意，将余下的联营项目土地办证到自己名下，土地房屋权证号为三土房（２００５）字第３４４９号（以下简称３４４９号证），面积为４５７４．７３平方米，南部建材公司因此向大通公司提出异议。２００５年１０月２８日，双方签订《联营补充协议书（一）》，约定：１、３４４９号证的土地使用面积４５７４．７３平方米为双方联营土地，尚未办理联营项目土地使用权过户登记手续；２、双方一致同意完善南建材广场联营项目用地的有关手续，将余下联营项目用地面积４５７４．７３平方米土地办理到双方名下，大通公司占２１％，南部建材公司占７９％，双方应及时向有关部门申请办理过户手续；３、其它事宜双方按原《联营合同书》和《联营补充协议书》执行。２００５年１１月６日，大通公司、南部建材公司又签订《联营补充协议书（二）》，约定：１、双方一致同意３４４９号证土地为南部广场第二期项目用地，土地补交的地价款（土地出让金）由大通公司负责，补交的地价款先由南部建材公司垫付；２、大通公司协同南部建材公司向有关部门申请返还已补交的地价款，若政府同意返还，南部建材公司如数退给大通公司，若不能返还，双方按分得房屋的比例（大通公司２１％，南部建材公司７９％）分摊已交的地价款；３、将《联营补充协议书（一）》中第二条改为：双方同意完善联营项目的有关手续，将余下联营土地４５７４．７３平方米办理到双方名下，在该项目尚未投资建设（南部建材公司已投入办理出让土地的费用）前，双方所占有该联营项目土地（出让地）的权益按各方投入的比例分别占有，即大通公司所占比例＝（土地总评估价－南部建材公司办理该土地证所投入的资金）÷土地总评估价，南部建材公司所占的比例＝南部建材公司办理该土地证所投入的资金÷土地总评估价，双方及时向国土部门申请办理余下联营土地使用权过户手续；４、若土地可开发建设，大通公司分得该项目总建筑面积２１％的房产，南部建材公司分得７９％的房产；５、南部建材公司已代大通公司垫付的资金（含税费）南部建材公司可从大通公司分得的房产中按市场拍卖价扣除或双方另行约定；６、本补充协议生效之日起至２００６年１１月１２日止，南部建材公司必须办理该项目联营土地证，否则，大通公司有权终止联营合作，其他事宜另行协商；８、本补充协议从双方签字之日起生效，并与原《联营合同书》、《联营补充协议书（一）》具有同等法律效力等。２００６年１０月３１日，南部建材公司诉至法院。诉讼中，双方均表示对《联营补充协议书（二）》第三条中约定的双方所占联营土地份额比例不清楚。
另查，２００２年３月９日，南部建材公司法定代表人陈某某与大通公司法定代表人李某某及欧林在南部建材广场道路施工图上签字，大通公司同意按该图纸要求施工。该道路施工图明确了南部广场的道路、停车场、绿化、排污排水、化粪池等工程内容。２００２年３月１２日，南部建材公司与欧林签订了《工程承包合同书》，将南部建材广场的道路、停车场、绿化、排污排水、化粪池等工程发包给欧林。２００２年１０月２３日，三亚市园林管理局对绿化工程进行了竣工质量验收。双方联营的土地（３４４９号证），因大通公司拖欠他人债务，２００６年被法院依法查封。三亚市规划局三规函字（２００６）２８４号文件，根据市规字（２００１）１０５号《关于南部建材广场项目规划方案的批复》以及（２００２）３９号《建设工程规划许可证》，将３４４９号证土地规划路分为三块：１、位于控规中Ｃ－２３－１地块用地，面积为１３８６．６９平方米，规划为南部建材广场项目的配套停车场及环境绿地；２、位于控规中健体东路用地，面积１１９４．８８平方米，性质为市X路用地；３、位于规控中Ｃ－２４－１地块用地，面积为１９９３．１６平方米，规划为南部建材广场项目的配套停车场及环境绿地。
又查，大通公司在举证期限届满后向本院提交《联营合同书》、《补充协议》、《联营补充协议书》、《联营补充协议书（一）》、《联营补充协议书（二）》、００６０号证、３４４９号证、三亚市规划局市规工审字（２００１）０８９号文件、南部建材广场总平面布置图各一份，以证明双方曾联营，第一期联营已结束，大通公司现拥有的３４４９号证是从其原拥有的００６０号证变更而来，争议的土地属于大通公司所有。南部建材公司同意对《联营补充协议书》、《联营补充协议书（一）》、《联营补充协议书（二）》、三亚市规划局市规工审字（２００１）０８９号文件四份证据进行质证，但认为南部建材广场项目是一个整体工程。
原审法院认为：南部建材公司与大通公司签订的《联营补充协议书》、《联营补充协议书（一）》，是双方当事人在自愿协商一致的基础上订立的，是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定。上述协议签订后，双方已对合作项目进行了报建，并获得批准，南部建材公司已实际投入资金和大通公司合作，并对合作房产依约进行了分配，故应认定合法有效。从《联营补充协议书（一）》第二条的内容看，其明确了双方联营项目尚余联营用地４５７４．７３平方米，双方所占比例分别为南部建材公司７９％，大通公司为２１％，双方同意按比例办理联营土地过户手续。而《联营补充协议书（二）》第三条约定的双方所占的该联营土地分成比例与《联营补充协议书（一）》约定的分成比例相比，明显改变。但从《联营补充协议书（二）》第四条约定看，南部建材公司仍然分得联营项目７９％房产，大通公司分得２１％房产。根据房随地走的原则，南部建材公司取得７９％的房产应与其取得的土地相对应。由于《联营补充协议书（二）》第四条约定双方分得的房产面积不变，导致南部建材公司对《联营补充协议书（二）》第三条误解为其对土地面积仍然按原比例分成。因此，南部建材公司基于《联营补充协议书（二）》第四条的约定认为《联营补充协议书（二）》第三条比例也应是其为７９％，大通公司２１％，因而作出错误的意思表示，存在认识上的缺陷，其后果是使南部建材公司的利益受到重大损失，达不到《联营补充协议书（二）》所实现的目的。由于南部建材公司的误解影响其应享有的权利和承担义务，并且由于《联营补充协议书（二）》第四条存在，导致大通公司对土地分成比例的理解缺乏必要的认识，造成南部建材公司内心意思有缺陷，而这种缺陷使南部建材公司订立合同的目的与自己意思相违背。该《联营补充协议书（二）》第三条涉及南部建材公司的重大利益，故应认定为其对协议内容存在重大误解。因此，根据合同法第五十四条第一款第（一）项规定，南部建材公司可依法行使撤销权，请求法院予以撤销。从南部建材公司行使撤销权的时间看，《联营补充协议书（二）》于２００５年１１月６日订立，其于２００６年１０月３１日向本院起诉，未超过法定的期限。由于该条款为《联营补充协议书（二）》的主要条款，对该条款的误解必将影响到该协议的履行，并且大通公司对该条款又未能作出合理的解释。因此，南部建材公司请求撤销《联营补充协议书（二）》的理由充分，应予支持。本案中，三亚市规划局三规函字（２００６）２８４号文件，证明了３４４９号证土地４５７４．７３平方米属于联营土地，其使用性质为南部建材广场项目的配套停车场及环境绿化、市X路用地；南部建材公司对该配套用地已投入资金进行绿化，大通公司对该事实没有异议。因《联营补充协议书（一）》明确约定南部建材公司对联营土地４５７４．７３平方米占有比例为７９％，故南部建材公司请求确认其对联营土地享有７９％的份额，证据充足，应予支持。大通公司在答辩时主张双方的合作即日起终止，是大通公司提出的一种抗辩理由，而不是一种请求，由于大通公司提出合作终止没有提起反诉，对此不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四第一款第（一）项、第六十条的规定，判决：一、南部建材公司与大通公司于２００２年８月２５日签订的《联营补充协议书》及２００５年１０月２８日签订的《联营补充协议书（一）》有效；二、撤销南部建材公司与大通公司于２００５年１１月６日签订的《联营补充协议书（二）》；三、自本判决生效之日起南部建材公司对位于三亚市X路的土地４５７４．７３平方米［土地房屋权证号：三土房（２００５）字第３４４９号］享有７９％的份额，大通公司应在判决生效后三十日内协助南部建材公司办理联营土地过户手续。案件受理费１５０１０元，由大通公司负担。
上诉人大通公司不服一审判决上诉称：一、一审判决认定《联营补充协议书》、《联营补充协议书（一）》有效，属适用法律错误。第一、本案争议的标的物系上诉人名下的３４４９号证土地。但是该证上明确记载土地用途系＂工业用地＂、使用权类型系＂划拨＂。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、四十五条的规定，划拨国有土地未经批准不允许转让，而本案中，上诉人将其持有的国有划拨土地的７９％的份额与被上诉人联营的行为，就是划拨土地转让的违法行为。没有任何证据显示双方这种转让划拨土地的行为办理了审批手续。第二、根据《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定：＂建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用地的，应当经有关人民政府土地行政主管部门的同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门的同意＂。本案争议的土地系工业用地，在没有依法改变土地用途前，双方签订协议将工业用地用作房地产开发，明显违法。第三、上诉人是一家改制后列入＂关停并转＂的国有企业，其主要的职责是安置职工。按照法律对国有资产处置的规定，上诉人没有权利与被上诉人签订前述协议书。最高人民法院及相关部门三令五申，严格要求国有资产未经相应授权的国有资产管理部门批准不得处置。二、一审判决认定事实不清。根据三亚市规划局批准的设计条件和总平面图及联营合同，双方联营的项目是共建六幢房产，争议的用地并不在这六幢房产的用地范围内，何况这六幢房产，被上诉人也没有能力施工，仅建了四幢。争议的用地是在原合作的六幢房产之外、临近金鸡岭路的用地，原已规划为道路预留地，双方联营的用地只有七千多平方米。一审认定显然与事实不符。一审判决在＂另查明＂部分认定的施工人在本案争议地上所作的绿化工程的相关内容，不能作为认定双方已对该争议土地进行划分的依据。当时因道路规划，需要退后一定的距离才能建设，上诉人所有的土地就预留了相应部分的土地，即本案争议部分用地。该地因闲置由被上诉人进行绿化，园林局进行验收，只能说明上诉人同意被上诉人进行绿化使用，并不能证明被上诉人使用即应归其所有。三、一审判决认为被上诉人对《联营补充协议书（二）》第三条约定的双方所占土地比例有重大误解，这一理由不能成立。纵观整个联营过程，双方在２００２年１月１５日签订第一份联营合同书时，就在合同书的第四部分特别约定：＂若双方一致同意第一期工程只建设ＡＡ１ＢＢ１四幢（用地面积约７８００平方米），则第一期工程Ｃ、Ｃ４两幢用地由甲方收回使用权或与第三方联营合作＂。这里需要说明的是：该项目上诉人原先并不是与被上诉人合作，双方是在２００２年才签订第一份合同，但上诉人在２００１年５月份就已报批，所以才形成后来被上诉人只建四幢的事实。从该合同书这一条款中可以看出如下几个事实：１、这些内容是双方的特别约定，而不是普通条款；２、双方按照该条款的约定只建了四幢，那么后面两幢用地应由上诉人收回（何况本案争议土地也不是后面两幢的用地）；３、被上诉人所建四幢房产的用地只有约７８００平方米，且该地已全部使用。由此可知，在被上诉人出资仅建设四幢房产并分割到双方名下后，双方的联营事宜已经终结，用于四幢联营的用地只有７８００平方米，根本不存在尚有４千多平方米地的问题。基于上述特别约定，双方在２００２年２月２８日又签订了《补充协议》，明确了双方应得房产及配套公共设施的分配之后，＂双方一致同意终止原《联营合同书》＂。双方还约定了本补充协议与原联营合同书有抵触的，按本补充协议执行。至此，双方的联营关系已经终结。２００３年５月１２日，双方为处理被上诉人的垫付债务，签订《补充协议（二）》，又一次明确了＂甲、乙双方联营合作南部建材广场项目及双方一切债权债务即此终结＂。之所以产生后面的《联营补充协议书》及《联营补充协议书（一）》，是因为后来政府规划调整，临路建设项目不需再退后几十米了，也就是说上诉人临路的用地可以使用了，被上诉人就意图再次与上诉人合作开发本案争议地，为了找到一个合理的理由，先由上诉人将临路的本案争议地办证至上诉人名下，再由双方补签上述两份协议书。为了与前面的联营扯上关系，以便办理报建手续的，将同时拟定的两份协议的第一份协议的时期倒签为２００２年８月２５日，使其更为逼真。签订这两份协议后，上诉人认为风险较大，经与被上诉人协商，双方再次签订了《联营补充协议（二）》，明确了这次是有条件的合作：如果被上诉人能办理建设项目的手续，双方就按约定的比例合作，但给予被上诉人的时间只有一年；如果被上诉人不能按期办理完毕项目建设手续，双方就不再合作，对被上诉人的投入按照实际金额划给其相应的土地使用权。这是考虑到被上诉人在办理项目规划报建时，必须先持有土地使用权证，需要垫付土地出让金，而项目报建手续能否办理还是未知数。被上诉人出于对自身风险的考虑才同意这种附条件的约定。这种约定的意思非常清楚，作为被上诉人已经具有从事房地产开发的经验，又在协议书上签字认可，怎能会存在＂重大误解＂被上诉人预知在一年内无法办理项目报建手续后，抢先以＂重大误解＂为由提起撤销权诉讼，理由不足。一审法院支持其主张显然错误。据此，请求二审法院：撤销原判，驳回被上诉人一审诉讼请求，判令一、二审案件受理费由被上诉人承担。
被上诉人南部建材公司辩称：一、本案经一审庭审质证认定的证据可以证明，本案讼争地３４４９号证项下土地，属于联营项目范围内的用地。１、经一审认定的《联营补充协议》证明，双方实际联营面积为１２３２０平方米，其中４５８０平方米是项目的配套用地，根据该协议书所标明的四至表明，这４５８０平方米土地正是３４４９号证项下土地。２、一审认定的三亚市规划局《关于三亚市大通实业公司在金鸡岭路兴建综合交易大楼工程的审批意见》［市规工审字（２００１）０８９号］就证明，南部建材广场的用地范围系００６０号证项下土地，而＂３４４９号证＂项下的土地正是００６０号证项下土地分出来的；３、经一审认定的三亚市规划局的《关于三土房（２００５）字第３４４８号、３４４９号及３４５０号土地规划意见的复函［三规函字（２００６）２８４号］明确证明，３４９９号证项下土地就是南部建材广场的配套停车场及绿化地，并且，这个规划情况是根据《三亚市新城区控制性详细规划》而得的，这个规划结果已列入三亚市的＂城市详细规划＂内。根据《城市规划法》第二十一条第八款的规定，＂城市详细规则＂由城市人民政府审批，因此，这个规划结果非经市政府审批，不得更改。二、大通公司办理３４４９号证既违反双方合同约定，亦违背国家规划法规定。如上所述，根据双方签订的联营合同及相关补充协议的约定，本案讼争地是联营项目配套用地，由双方共有共用。大通公司却私自将土地办理至自己名下，明显违约。而该地作为南部建广场配套用地，已列入三亚市的＂城市详细规划＂内，这个规划结果自２００１年至今均未更改，其表明，讼争地自２００１年至今，其土地用途应为商业用地。大通公司未经市政府审批，却于２００５年办理了３４４９号证，将土地用途办理为工业用地，这显属违法行为。根据房地产法及城市规划法等相关法律规定，这个变更是无效的，故该３４４９号证应属无效权证。三、双方签订的《联营补充协议》及《联营补充协议书（一）》，合法有效。大通公司认为，上述补充协议是对新的联营项目的协议，未经审批不能生效，显然错误。上述补充协议并未涉及任何新的联营项目，只是对其联营项目中的配套用地作出明确的约定，是对联营合同的补充，也是对规划局提出的规划要求的贯彻实施，应为合法有效。四、关于《联营协议协议书（二）》的重大误解的问题，我方认为一审判决的认定正确。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。大通公司上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。
经审理查明：一审查明的事实属实。
本院认为：本案的《联营补充协议书》、《联营补充协议书（一）》，是双方当事人在自愿协商一致的基础上签订的，是双方的真实意思表示。上诉人大通公司认为，争议的３４４９号《土地房屋权证》项下土地系划拨地，其作为国有企业，将该地与被上诉人南部建材公司联营的行为，是划拨土地的转让行为，未经办理政府审批手续，违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五规定；其次，该地系工业用地，没有依法改变用地用途而双方将其用作房地产开发，违反了《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定；再次，上述划拨地属国有资产，未经国有资产管理部门批准，不得处置，因此，上述联营补充协议应认定为无效。经审查，本案中的联营项目用地，大通公司享有使用权。虽然大通公司是国有企业，该联营用地属划拨工业用地，但其一，双方在签订《联营合同》及上述补充协议之前，即２００１年４月２１日，三亚市规划局［市规字（２００１）１０５号］文件《关于＂南部建材广场＂项目规划方案的批复》，已废止该局市规字（２０００）９５号文件，将该项目用地（１０７８５８．８２平方米）规划为＂建材广场＂和＂配套服务小区和职工安置区＂，该地已依法变更为商业用地；其二，作为三亚市政府土地管理部门的三亚市国土资源局在办理１４７９证时，已把联营用地７７３１．１８平方米办理至双方的名下，应视为三亚市政府对大通公司以该地与南部建材公司联营合作的行为已履行了审批手续。故大通公司以联营用地＂未经依法办理审批手续＂、＂未经依法改变用途＂为由主张上述协议无效，理由不能成立。《联营补充协议书》及《联营补充协议书（一）》只是对原合作项目中的配套用地作出明确的约定，是双方对《联营合同书》的补充，也是对三亚市规划局提出的规划要求的贯彻实施；并且双方已对联营项目进行了报建，并获得批准，南部建材公司也已投入资金建成四幢高三层的综合大楼，双方并依约对合作房产进行了分配。故上述协议连同《联营合同书》，不应因不经国有资产管理部门批准而无效，应属有效合同。
大通公司主张联营用地仅７０００多平方米，争议的３４４９号证项下土地不是联营用地，理由亦不成立。首先，大通公司在一、二审中均未能提供证据证明该争议地不是联营用地。而其在庭审中承认该地被规划为南部建材广场停车场及环境绿化地，且其对南部建材公司投入资金对该地进行绿化建设之事实予以认可。其次，其主张与双方的约定不符。２００５年８月２５日，双方签订的《联营补充协议书》约定，在办理１４７９号证后，尚余下联营用地约４５８０平方米未办理土地使用权过户登记，其作为ＡＡ１ＢＢ１四幢大楼配套用地，双方共同使用。可见，在３４４９号证办理之前，双方已明确约定尚有约４５８０平方米土地属联营用地，未办理至双方的名下。在大通公司单方办理３４４９号证后，南部建材公司提出异议，并与大通公司签订《联营补充（一）》，约定３４４９号证项下土地（４５７４．７３平方米）为双方联营用地，双方应及时办理过户手续。再次，三亚市规划局三规函字（２００６）２８４号文件亦证明，３４４９号证项下土地系联营项目用地。大通公司的此项主张，因没有事实根据和合同依据，本院不予支持。大通公司主张《联营补充协议书》签署时间系双方＂倒签＂，《联营补充协议（一）》不真实，未能提供证据，亦不予支持。大通公司私自将３４４９号证项下土地办理至自已的名下，违反双方的合同约定，已构成违约。
关于南部建材公司对《联营补充协议（二）》是否存在重大误解的问题。纵观双方签订的《联营合同》、《联营补充协议书》、《联营补充协议（一）》及《联营补充协议（二）》，双方均约定合作房产的分配比例为大通公司占２１％，南部建材公司占７９％，按照惯例，双方取得的房产面积应与其取得的土地面积相对应，即大通公司应取得联营土地的２１％，南部建材公司应取得联营土地的７９％。在大通公司私自办理３４４９号证后，双方签订《联营补充协议（一）》就明确约定：将余下联营项目用地面积４５７４．７３平方米办理至双方名下，大通公司占２１％，南部建材公司占７９％。这应该是双方的真实意思表示，也符合房随地走的原则和惯例。而《联营补充协议（二）》关于双方所占联营土地权益的确认方式令人费解，连大通公司对该条款中约定的双方在联营土地中所占份额都不清楚。因此，在大通公司提供的《联营补充协议（二）》仍然约定双方所得房产比例分别为大通公司占２１％，南部建材公司占７９％的情况下，南部建材公司容易错误认为其享有的土地份额约占７９％。一审认定南部建材公司对该《联营补充协议（二）》存在重大误解而判决予以撤销，并无不当，应予支持。综上，大通公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费１５０１０元，由上诉人大通公司负担。
本判决为终审判决。
审判长尹合欢
审判员陈某荣
代理审判员吴雄文
二○○七年五月八日
书记员林芸
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