江西省赣州市中级人民法院
民事判决书
（2007）赣中民一终字第X号
上诉人（原审被告）陈某甲，男，X年X月X日生，汉族，农民，住（略）。
委托代理人邱国梁，江西全民律师事务所律师，执业证号（略），一般代理。
被上诉人（原审原告）（略）。
诉讼代表人陈某乙，该村X组长。
委托代理人刘鹏武，龙南县经济贸易法律服务所法律工作者，一般代理。
原审第三人陈某丙，男，1955年生，汉族，农民，住（略）。
原审第三人陈某丁，男，1949年生，汉族，农民，住（略）
上诉人陈某甲因其他租赁合同纠纷一案，不服全南县人民法院（2006）全民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，位于全南县X路的城厢综合服务大楼为水泥结构四层楼房，建筑面积约1400平方米，建于1989年冬，属原告全体村民共有。被告系原告村民中的一员。2000年8月原、被告双方通过公开竞标方式订立房屋租赁合同，被告取得该栋大楼的租赁使用权，租期从2000年9月1日至2005年8月31日止，为期5年，月租金2500元。2005年4月，在既没有通过村X组会议讨论决定，也未采取公开竞标或其他公示方式进行公示，并且原合同确定的租期还需4个月才到期又没有明示提前终止的情况下，时任路X村X组长的第三人陈某丙以原告的名义与被告再次签订了一份该大楼的租赁合同，租期从2005年4月1日至2011年2月29日，租金仍为每月2500元。该合同确定的租期中有4个月与前一合同确定的租期相重叠（即2005年4月1日至2005年8月31日相重叠）。时任村X组出纳的第三人陈某丁在合同书上也签字确认。2005年11月原告通过村X组会议选举陈某乙为现村X组长。2006年4月13日原告以被告与第三人恶意串通、暗箱操作、损害群众利益为由诉至本院，要求宣布被告与第三人签订的合同无效并予解除。另查，原告从该大楼出租中获取的租金，由原告按全体村民议定的分配方式和标准分发到村X组内的各户。被告陈某甲从2005年11月份至今为止，未支付房屋租金。
一审法院认为，村X组系一个村X组织，在作出重大事项时，须取得多数村民的同意。作为原告全体村民共有财产的城厢综合服务大楼的出租，因其租金的多少直接涉及到村X组内全体村民的利益，故该大楼的出租特别是租金的确定必须取得多数村民的同意。所以，第三人陈某丙、陈某丁分别作为原告当时的村X组长和出纳，在大楼的租金等主要合同内容未取得村X组内其他多数村民的同意，又未采取招标等公示方式的情况下，并无权代表村X组就该大楼与他人签订租赁合同。而被告本人作为原告全体村民中的一员，且在其前一租赁合同本身就是通过公开招标取得的情况下，其应当知道在大楼的租金等主要合同内容未取得村X组内其他多数村民的同意，又未采取招标等公示方式的情况下，第三人陈某丙和陈某丁即使作为原告当时的村X组长和出纳也是无权代表村X组就该大楼与他人签订租赁合同的。同时，第三人陈某丙、陈某丁以原告的名义与被告签订合同时，是在原租赁合同还有四个月才到期的情况下提前签订的，这也足以让人对双方签订该合同的动机和目的产生合理的怀疑。综上，原告关于被告与第三人恶意窜通，损害村民利益，他们之间于2005年4月1日签订的租赁合同无效的主张应予支持。被告关于陈某丙的行为是一种表见代理行为，其是善意签订该合同的抗辩的理由不能成立，其对纠纷的发生应当承担责任。第三人陈某丙、陈某丁的越权行为对纠纷的引起负有不可推卸的责任，原告对其前任村X组长和出纳的行为监督不力，故原告对其前任村X组长和出纳实施的行为，也应当承担相应责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：第三人陈某丙、陈某丁以原告城厢镇X路X村X组的名义与被告陈某甲在2005年4月1日签订的房屋租赁合同无效。案件受理费5111元,公告费200元，合计5311元。由原告（略）承担1500元，由被告陈某甲承担1811元，由第三人陈某丙承担1400元，由第三人陈某丁承担600元。
陈某甲不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销全南县人民法院（2006）全民一初字第X号民事判决，依法改判被上诉人与上诉人在2005年4月1日签订的房屋租赁合同有效，驳回被上诉人的起诉。其主要理由是：1、陈某乙以村X组的名义起诉上诉人，属于涉及承包的重大事项，其起诉未召开村民代表大会或村民大会，其诉讼不合法，应予驳回。陈某乙向法庭提交的《诉讼代表推选授权委托书》是不合法的，65个签名中，至少有16个人的签名是假的，真实签名只有二、三十人，没有达到村民过半或户数的三分之二的最低要求。该委托书中月伍凤、陈某春、郭伍英都是文化水平低的人，经陈某春辩认，这三个人的签名不是本人签名；从笔迹看，陈某山、陈某轩的签名是一人所签，陈某铭、陈某旺的签名是一人所签。该委托书中许多是一个家庭多人签名，并不是一个签名代表一个家庭，有的是一个家庭中四五个人签名。2、一审法院认定陈某甲与第三人恶意串通损害集体利益缺乏事实依据。延长承包期的原因是是村X组硬化城厢综合服务大楼门口的路面，几个月时间房屋店面无法使用而双方协商延长承租期的。上诉人仍以原价格承租，根本没有损害集体利益。3、一审以没有招标为由认定承包合同无效，其理由不能成立。在二十多年的承包中，只有上诉人第一次签订承包合同时进行了招标，以前的承包都没有招标。上诉人的承租合同是延长承包期，其租金等主要权利义务没有变化，上诉人享有优先承租权。
被上诉人（略）辩称：1、2005年11月16日被上诉人召开村民代表大会，专题讨论了城厢综合服务大楼的诉讼问题，同年12月村民推选陈某乙等为诉讼代表人，上诉人享有诉讼主体资格。2、陈某甲与第三人恶意串通、损害集体利益有证据予以证明。城厢综合服务大楼是集体财产，其出租或继续签定租赁合同，必须经过村民大会或者村民代表大会讨论形成决议后招标公示，合同主要权利义务均需通过竞标后签订协议确定。上诉人于2005年4月与第三人签订城厢综合服务大楼承包合同，违反了该大楼承包必须采取招标公示方式的村规民约。
原审第三人陈某丙、陈某丁未提交书面答辩意见，也未出庭答辩。
二审庭审中，被上诉人提供了一份新证据：路X村X组X年2月13日和1995年6月14日的会议记录，欲证明1992年2月13日村X组规定了城厢综合服务大楼店面需经过村民代表大会讨论和公开招标进行发包，1995年6月14日，村X组讨论了关于城厢综合服务大楼承包期满后拟公开招投标的事宜。上诉人认为1992年2月13日的会议记录是原始的，但该记录仅涉及大楼店面承包投标的报名时间和方式，对其真实性、合法性、关联性无异议；1995年6月14日的会议记录是现在写的，对其真实性、合法性有异议。本院认为被上诉人对1992年2月13日的会议记录真实性、合法性、关联性无异议，对该证据予以确认；被上诉人对1995年6月14日会议记录的真实性、合法性有异议，故对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认。
二审经审理查明，1992年2月13日，被上诉人召开村X组年后座谈会，陈某坤、陈某贵等20位村民代表参加，会议对城厢综合服务大楼店面后续承包问题作决议：本村X组人承包店面（整幢）交纯利1800元每月，报名时间从日起至1992年3月15日止；对外承包，承包整幢店面交纯利租金每月2000元给村X组，报名时间1992年3月15日以后。2005年11月被上诉人通过村X组会议，选举陈某乙为村X组长。2005年11月16日晚，被上诉人召开村X组会议，陈某美、陈某乙、陈某伟、陈某元、陈某兴、陈某星、陈某全、陈某兵、陈某平、陈某文、陈某山、陈某贵等13位户代表参加，会议认为城厢综合服务大楼没有到期就提前几个月续订承包合同，这是很不合理的，决定：先搞清情况，如不合法，公开招标，以最高标价为准，在同等的条件下应优先照顾原承包者，如果行不通有争执，即向法院起诉。本案诉讼前和诉讼期间，除被上诉人的江娇娣、陈某春等户代表未委托诉讼代表人外，被上诉人的陈某美、陈某元、陈某兴等56位户主通过亲笔签名或者家属代签名等其他方式同意被上诉人向人民法院起诉本案上诉人和原审第三人。另查，截止2006年10月13日，被上诉人有村民82户315人。二审查明的其他事实与一审一致。
本院认为：城厢综合服务大楼是被上诉人的集体财产，被上诉人全体村民共同享有所有权，对该大楼都有管理的权利和义务。共有财产的使用、收益和处分，应当取得共有人的同意。《中华人民共和国村X组织法》第十九条第（八）项规定，村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定方可办理。村X村民自治的最基层单位，在处理村集体财产的使用等重要事项时，应当充分尊重村民的真实意愿，取得多数村民的同意。第三人陈某丙、陈某丁以被上诉人名义与上诉人续订房屋租赁合同，事先未召开村民会议取得房屋共同共有人即被上诉人多数村民的同意，事后也未得到房屋共同共有人的追认，故上诉人与第三人陈某丙、陈某丁续订房屋租赁合同的行为，违反了法律、行政法规的强制性规定，其签订的房屋租赁合同无效。上诉人在2005年4月提前4个月终止城厢综合服务大楼的房屋租赁合同，并重新签订合同义务如租金等相同的租赁合同，但其未能作出合理解释，故本院对上诉人主张其未损害集体利益的上诉理由不予支持。上诉人与第三人陈某丙、陈某丁故意提前终止上诉人2000年9月至2005年8月31日的房屋租赁合同，擅自续订租金维持不变且承租期限近六年的房屋租赁合同，上诉人拖欠房屋租金已逾一年，损害了村民的合法权益，应当承担相应的民事责任。被上诉人在发包综合服务大楼时，通常做法是通过公开招投标的形式进行，上诉人和原审第三人对提前终止租赁承包合同、长期维持租金不变，其动机和目的值得怀疑，但原审法院据此推定上诉人与原审第三人恶意串通，缺乏充分的依据，本院不予支持。《中华人民共和国村X组织法》第十七条规定，召开村民会议，应当有本村X周岁以上村民的过半数参加，或者有本村X/3以上的户代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数通过。本案诉讼之前和诉讼期间，50余位户代表同意就本案争议标的向人民法院起诉上诉人和原审第三人，这些户代表已经超过被上诉人全体户代表的半数以上，故被上诉人具有诉讼主体资格。上诉人提出了《诉讼代表推选授权委托书》上的签名存在一个家庭多人签名和有16个人的签名是假的上诉理由，但未提供相关证据予以证明，且经查仅有极少数人的签名是他人或者家属、子女代签名，这些代签名不包括在50余个户代表的签名中，故对上诉人请求认定被上诉人起诉不合法的主张，因缺乏事实依据本院难以支持。原审判决认定事实基本清楚，处理正确。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第188条第（3）项之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5111元，由上诉人陈某甲承担。
本判决为终审判决。
审判长徐军
审判员傅忠
代理审判员郑小兵
二○○七年十一月二十二日
书记员黄中林
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