安徽省蚌埠市中级人民法院
民事判决书
(2005)蚌民一终字第212号
上诉人(原审原告)张某，男，1950年出生，汉族，固镇县新马桥供销合作社职工，住固镇X镇西街。
委托代理人周某，安徽振固律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)固镇县新马桥供销合作社(以下简称供销社)。
负责人周某，供销社改制领导小组组长。
被上诉人(原审被告)黄某，女，1957年出生，汉族，固镇县新马桥食品站职工，住固镇X镇西街。
上诉人张某因确认房屋买卖合同效力一案，不服固镇县人民法院(2003)固民一初字第551号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张某及其委托代理人周某、被上诉人供销社的负责人周某、被上诉人黄某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
经审理查明:供销社原有门市X镇县X镇西大街南侧，由张某等人承包。2000年3月，供销社将门市部拆除建成二层楼房出售给职工。上诉人张某与被上诉人黄某的丈夫马加喜均为供销社职工。2000年3月20日、5月7日，张某分两次向供销社预交购房款5万元。2000年年底，该楼房基本建成，供销社要求所有购房户补齐购房款，张某则向供销社主张某供销社欠其款项抵销购房款，对此供销社未允。2001年3月4日，张某强行入住供销社所建楼房自西向东第五、六间上下层共四间。当月6日，供销社将该四间房屋出售给黄某，并与黄某就房屋买卖签订二份协议。当日，黄某以供销社欠其集资款抵扣购房款14万元，供销社为黄某出具了收据。2001年11月14日，供销社向张某发出一份催款通知书，要求张某在当月20日前交清所欠房款9万元，张某仍要求以欠款相抵，未予交纳。2003年3月19日黄某办理了上述房屋的房地产权证。同年8月25日，张某起诉要求确认其与供销社之间购房协议有效，确认黄某与供销社之间房屋买卖合同无效。
另查明:2003年3月19日，固镇县人民政府就争议房屋给黄某颁发了房地权固新私字第2003-011号房地产权证。黄某取得房地产权证后，起诉要求张某腾退房屋，赔偿损失。该案经固镇县人民法院审理后作出(2003)固民一初字第351号民事判决，判令张某腾退争议房屋交给黄某。该判决已发生法律效力。2004年，张某因申请撤销固新私字第2003-011号房地产权证而提起行政诉讼。2004年12月9日，安徽省高级法院作出(2004)皖行终字第104号终审行政判决，维持蚌埠市中级法院(2004)蚌行初字第12号驳回张某诉讼请求的行政判决。
上述事实，有固镇县人民法院(2003)固民一初字第351号民事判决、本院(2004)蚌民一终字第73-1号民事裁定、安徽省高级人民法院(2004)皖行终字第104号行政判决，供销社给张某的催欠通知书、收款凭证，黄某与供销社签订的两份协议、供销社给黄某出具的收款凭证、房地权固新私字第2003-011号房地产权证等书证，以及双方当事人的陈述在卷佐证，并经当庭质证，应予确认。
原审法院审理认为，供销社拆除原有门面房重建二层楼房出售的决定是一种要约邀请，张某预交购房款的行为仅表示其希望与供销社订立合同的要约行为，由于双方并未就房屋的价格、数某、履行期限及履行方式等合同主要条款达成一致，即供销社并未作出承诺，双方合同不成立。而被告供销社在张某强行入住后的催款行为应视为新要约，张某要求以欠款相抵，双方仍未达成协议，故认定合同未成立。而两被告之间签订了书面房屋买卖及产权转让协议，且被告黄某取得了房地产权证，故两被告之间的房屋买卖合同有效。据此判决:一、原告张某与被告供销社房屋买卖合同未成立；二、被告供销社与黄某房屋买卖合同有效。
宣判后，张某不服，提出上诉，理由是:我与供销社存在口头购房协议，且已实际履行，房屋买卖合同应为有效；两被上诉人之间恶意串通，将已卖给我的房屋卖给黄某，损害了我的利益，且供销社转让房屋给黄某的行为违反了相关法律法规，故两被上诉人签订的房屋买卖协议应认定无效。
供销社答辩:我社与张某确实存在口头协议，争议房屋是卖给张某的。原供销社负责人又将该房屋卖给了黄某，我认为争议房屋还是应当给张某。
黄某答辩:原审判决正确，要求维持原判。
本院认为:被上诉人供销社将自建房屋内部销售给其职工，允许张某购买，双方对房屋的规格(上下两层四间)及价款等主要内容意思表示一致，虽无书面合同，但张某已履行了交纳部分购房款的义务，供销社也已接受；且供销社为实现合同目的，书面向张某发出催要购房欠款的通知，由此可见，供销社对张某要求购房作出了实质性承诺，因此应当认定双方存在房屋买卖合同关系。该合同不违反法律法规禁止性规定，应当认定为有效。上诉人的该项上诉理由成立。两被上诉人之间签订的房屋买卖和房屋产权转让合同，因上诉人张某未提供证据证实被上诉人黄某在签订合同时与被上诉人供销社之间存在恶意串通的行为，故上诉人要求确认两被上诉人之间的房屋买卖合同无效的上诉理由，本院不予支持。原审判决确认两被上诉人之间的房屋买卖合同有效，并无不当。但原审判决以张某与供销社之间主要合同条款未达成，供销社未作出承诺为由，认定双方之间房屋买卖合同不成立，属认定事实及适用法律有误，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(一)、(二)、(三)项之规定，判决如下:
一、维持固镇县人民法院(2003)固民一初字第551号民事判决第二项即被告供销社与原告黄某房屋买卖合同有效；
二、撤销固镇县人民法院(2003)固民一初字第551号民事判决第一项，即原告张某与被告供销社房屋买卖合同未成立。
三、确认张某与供销社房屋买卖合同有效。
一审案件受理费、送达费计150元，二审案件受理费、送达费计150元，由张某和供销社各半负担。(此款已由张某预付，不再退还，执行时由供销社直接支付给张某150元。)
本判决为终审判决。
审判长马素华
审判员王朝霞
代理审判员方晶
二OO五年十月二十日
书记员王磊
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