四川省成都市中级人民法院
民事判决书
（2007）成民终字第X号
上诉人（原审被告）成都市武侯区运福物资仓储有限公司。住所地：成都市武侯区X乡X组。
法定代表人王某某，总经理。
委托代理人许春宝，四川亚峰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）曾某某，男，x族，xxxx年x月xx日出生，住（略）。
委托代理人蒋某，男，x族，xxxx年x月x日出生，住（略）。
上诉人成都市武侯区运福物资仓储有限公司（以下简称运福公司）因与被上诉人曾某某租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2006）武侯民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，运福公司是领有营业执照的企业法人，经营范围是物资仓储。2003年1月16日，双方当事人签订《协议书》一份，约定曾某某自愿购买运福公司集资修建的“成都市武侯区运福物资仓储有限公司”商铺的村镇房屋所有权（限三十年使用权）；该商铺位于武侯区X乡X路（西南食品城侧），房号X栋X号，面积43.2平方米，价款x元。协议还对付款方式、交房时间、以及违约责任等进行了约定。协议签订后，曾某某于2003年1月16日将x元以集资房款的名义付给了运福公司。2003年4月15日，曾某某又补交540元。运福公司按约定在2003年3月31日前将房屋交付给了曾某某使用。2005年7月16日，运福公司通知曾某某称，由于房屋所在地段已被国家统征，属政府城市建设用地、政府急需用地，望曾某某及其他相同情况的商家谅解，支持国家建设，积极配合，务必在7月25日前搬迁。此后曾某某于7月25日前将商铺腾空，2005年8月房屋被拆除。至此，曾某某共使用房屋28个月。在第一次开庭审理后，原审法院认为本案非买卖合同关系，而是租赁合同关系。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，通知曾某某可在规定时间内变更诉讼请求。此后，曾某某将诉讼请求变更为：1、解除双方签订的《协议书》；2、判决运福公司退还曾某某租金x元，并赔偿资金占用利息6755元。
以上事实有运福公司的营业执照、协议书、收据、运福公司在2005年7月16日出具的通知等证据及当事人的庭审陈述收集在案予以佐证。
原审法院审理认为，曾某某与运福公司于2003年1月16日所签订的《协议书》虽有曾某某一次性付款购买运福公司集资修建的村镇房屋所有权的内容，但从整个合同的约定来看，曾某某一次性支付给运福公司的“购房款”实为曾某某将使用房屋30年的使用费提前一次性支付给运福公司，即运福公司一次性收取了曾某某30年的房租费，故双方签订的《协议书》实为房屋租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。双方约定房屋租期30年违反法律禁止性规定，其超过部分无效，此次房屋租赁的期限应按20年计，即双方签订房屋租赁合同，由运福公司向曾某某出租房屋，租期20年，曾某某一次性支付x元租金给运福公司。由于政府征地拆迁房屋，双方不能继续履行合同和实现合同目的，曾某某根据运福公司在2005年7月16日发出的通知于2005年7月底搬离承租房屋，双方已实际解除了房屋租赁合同，导致该合同解除的原因是政府的拆迁行为，并非双方当事人违约，双方均无过错，不能归责于双方任何一方，属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外；当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”运福公司应当根据双方自行约定的租金标准及实际使用房屋28个月的情况，退还曾某某已一次性支付的20年房屋租金中尚未实际使用房屋年限的租金x元（x元÷20年÷12个月×28个月）=x元，故对曾某某要求运福公司退还房屋租金的请求予以部分支持。由于曾某某一次性向运福公司交付20年租金与运福公司给予曾某某租金优惠是双方真实意思表示，曾某某一次性将20年的租金交付给运福公司并未要求运福公司给付占用资金利息，且双方解除租赁合同是属不归责于双方当事人的原因所致，运福公司无违约行为，故对曾某某要求运福公司赔偿资金占用利息的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十七条、第一百一十七条、第二百一十四条的规定，判决：一、解除曾某某与运福公司签订的《协议书》。二、运福公司于本判决生效之日起10日内退还曾某某房屋租金x元。三、驳回曾某某的其他诉讼请求。案件受理费2556元，其他诉讼费1279元，共计3835元，由曾某某承担725元，由运福物资仓储有限公司承担3110元。
宣判后，原审被告运福公司不服判决，向本院提起上诉。
上诉人运福公司的主要上诉理由为，一审认定事实不清，判决仅就租期超过20年的部分认定无效，但是并未对《协议书》中其他条款是否有效予以认定，且《协议书》第八条明确约定遇政府原因征用拆迁按照国家相关政策处理，而不适用《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》。故一审法院适用法律错误。请求撤销一审判决，驳回上诉人的诉讼请求。
被上诉人曾某某答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
二审法院对原审法院查明的基本事实和证据予以确认和采信。
本院认为，曾某某与运福公司于2003年1月16日签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，除合同的租期约定部分违反《中华人民共和国合同法》的规定外，其余条款不违反国家法律、法规的禁止性规定，应当认定为有效，双方应当按照《协议书》的有效条款履行各自的合同义务。由于合同履行过程中出现的政府征地拆迁是双方不能遇见的情况，双方对合同的履行均无过错。虽然《协议书》第八条约定如遇国家征用或不可抗力因素（如自然灾害等），按照国家相关政策执行，但是该协议并非是购房协议，而是房屋租赁协议，由于租赁物被拆除，致使协议的目的不能实现，故一审法院判决运福公司退还曾某某租金余额，并无不当，本院对运福公司的上诉请求不予支持。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费，按照原审判决确认的执行；二审案件受理费2556元，由上诉人成都市武侯区运福物资仓储有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长何开元
审判员陈苹
代理审判员靳玉馨
二OO七年五月十八日
书记员张焱伟
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