四川省成都市中级人民法院
民事判决书
（2007）成民终字第X号
上诉人（原审被告）成都成龙房地产开发有限责任公司。住所地：成都市龙泉驿区X街X号。
法定代表人蒋某某，经理。
委托代理人付能清，四川南北律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）唐某某，男，xxxx年x月x日出生，x族，居民，住（略）。
委托代理人杨某岚，四川方舟达律师事务所律师。
委托代理人冯勇，四川方舟达律师事务所律师。
原审第三人成都龙泉航天市场有限责任公司。住所地：成都市龙泉驿区航天综合市场。
法定代表人杨某某，总经理。
委托代理人夏军，四川元绪律师事务所律师。
委托代理人刘小凤，四川元绪律师事务所律师。
上诉人成都成龙房地产开发有限责任公司（以下简称成龙房产公司）因与被上诉人唐某某、原审第三人成都龙泉航天市场有限责任公司（以下简称航天市场公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2006）龙泉民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人成龙房产公司的委托代理人付能清，被上诉人唐某某的委托代理人杨某岚、冯勇，第三人航天市场公司的委托代理人刘小凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院判决认定，房屋买卖是房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。成龙房产公司虽无开发修建房屋的土地使用权，但由于唐某某与成龙房产公司签订的房屋买卖合同已履行多年，且唐某某已取得所购房屋的房屋所有权证，为保护交易安全、维护市场稳定，该房屋买卖合同应为有效。唐某某依合同约定履行了给付义务，并向成龙房产公司给付了相关办证费用，且取得该房屋的房屋所有权证书，但成龙房产公司并未履行其协助唐某某办理国有土地使用权证的义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。据此，原审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条，《民法通则》第八十四条、第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、成都成龙房地产开发有限责任公司在完善相关手续后，协助唐某某办理其所购商品房（位于成都市龙泉驿区龙泉航天综合市场主楼A幢X单元X楼X号）的国有土地使用权证。二、成都成龙房地产开发有限责任公司于本判决生效后十曰内给付唐某某违约金x元。案件受理费960元，其他诉讼费778元，共计1738元，由成都成龙房地产开发有限责任公司负担。
宣判后，原审被告成龙房产公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判由第三人为被上诉人办理所购房屋的国有土地使用证。具体理由：上诉人已按合同约定为被上诉人办理了房屋产权证，因合同对国土使用权证的办理时间未作约定，对此上诉人不存在违约。原审认定房屋产权包括了房产证和国有土地使用证错误。上诉人的开发用地系四川成龙建筑工程有限责任公司从第三人处受让所得，且在该转让协议中明确约定由第三人负责将所有产权办理到户，故将土地使用权分割给被上诉人应是第三人的义务，故请求改判由第三人为被上诉人办理分割国有土地使用权证。
被上诉人唐某某在庭审中口头答辩称，房屋权属证应包括产权证和国土使用权证；即使合同中没有约定国土使用证的办证时间，按照最高人民法院司法解释的规定，在规定时间内未能办理国土使用证的行为也属违约，应承担相应的违约责任；第三人与被上诉人之间无合同关系，上诉人称分割国土使用权证系第三人的义务无法律依据和合同依据。请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人航天市场公司在庭审中口头陈述称，第三人与本案上诉人、被上诉人之间的纠纷无关，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，2001年6月20日，唐某某与成龙房产公司签订《房屋买卖合同》一份，约定：唐某某购买成龙房产公司修建的位于龙泉镇X路航天市场A幢X-X-X号商品房，面积123平方米；总价款x元；商品房交付后，双方在180天内向房屋产权监理机关办理权属登记手续，如成龙房产公司原因不能按期办理，唐某某有权提出退房；同时还约定，合同生效后任何一方无正当理由要求终止合同的，除双方签订补充协议外，责任方须按本合同及其补充协议的有关条款规定承担违约责任并按已付款的20%赔偿对方损失。合同签订后，唐某某依约履行了给付房款的义务，成龙房产公司也将房屋交付唐某某，并为唐某某办理了房屋产权证，但至今未取得土地使用权证。
上述事实有：双方签订的《房屋买卖合同》、购房款交纳收据、房屋所有权证书等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，符合法律的规定，为有效合同，应受法律保护。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；预售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”根据该规定，我国房屋权属登记实行土地和房屋分别登记制度，房屋权属证书包括土地使用权证与房屋产权证。房地产开发企业为买受人同时办理房屋所有权证和土地使用权证是其应尽的法定义务。本案中，唐某某与成龙房产公司所签房屋买卖合同中虽然对国有土地使用权证的办理未作约定，但国有土地使用权证与房屋产权证作为唐某某所购房屋必不可少的权属证明文件，成龙房产公司应有义务为其办理国有土地使用权证，故唐某某的该请求符合法律的规定，应予支持。上诉人成龙房产公司所述其无为唐某某办理所购房屋国有土地使用权证的义务，不应对此承担责任的上诉理由，于法无据，本院不予支持。由于双方在合同中对不能办理国土使用证如何承担违约责任的方式未进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，及《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的释〉》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，在唐某某已按合同规定付清购房总款后，唐某某要求成龙房产公司承担未能为其办理所购房屋国有土地使用权证的违约责任，并支付违约金的请求符合法律规定，应予支持。上诉人成龙房产公司系双方签订房屋买卖合同的相对人，成龙房产公司为唐某某办理权属证书是其应尽的合同义务，第三人和唐某某无合同关系，成龙房产公司上诉称办理国有土地使用权证的义务人系第三人，其不应对此承担违约责任的理由不成立，本院不予支持。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，诉讼程序合法。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案第二审案件受理费1738元，由上诉人成龙房产公司负担；本案第一案审件受理费按一审判决执行。
本判决为终审判决。
审判长胡迪
审判员谷金霞
审判员赵玲
二00七年三月一日
书记员雷鹏
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