上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2007)沪二中民二(民)终字第X号
上诉人(原审原告、反诉被告)顾某某。
委托代理人涂某某。
上诉人(原审被告、反诉原告)上海界龙房产开发有限公司。
法定代表人高某某。
委托代理人戴某某。
委托代理人朱某。
上诉人顾某某与上诉人上海界龙房产开发有限公司(以下简称界龙公司)因商品房预售合同纠纷一案，均不服上海市杨浦区人民法院(2006)杨民三(民)初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，界龙公司原名称某上海界龙房地产开发经营公司。1996年5月11日，顾某某作为乙方，与作为甲方的界龙公司签订《上海市内销商品房预售合同》一份。合同约定顾某某购买界龙公司投资建造的上海市杨浦区X路房屋，建筑面积73.96平方米，每平方米建筑面积单价人民币4294元(以下币种均为人民币)，房屋总价计317，584元。合同第四条约定，双方同意，上述售价款由顾某某按本合同附件二、按工程进度确定的分期付款时间、金额和付款方式，按期汇入由界龙公司在合同附件二中指定的在上海市注册的银行。并由该银行对本合同项下之内销商品房预售款实施监管；合同第五条约定，顾某某如未按本合同第四条规定的时间付款。界龙公司对顾某某的逾期付款有权追索违约利息，自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，日利息按市人民银行固定资产贷款利息率计算。逾期超过60天后，即视为顾某某不履行合同，届时，顾某某同意界龙公司按本合同补充条款第1条的约定，追索顾某某的违约责任；合同第六条约定，界龙公司定于一九九六年十二月三十一日前将该物业交付给顾某某使用。如遇下列特殊原因，除双方同意终止合同外，界龙公司可凭上海市政府有关主管部门出具的证明文件，据实予以延期：1、人力不可抗拒的自然灾害；2、施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决；合同第七条约定，除本合同第六条规定情况外，界龙公司如未在本合同规定期限内将该物业交付顾某某使用，顾某某有权按已交房的价款向界龙公司追索违约利息。违约利息按本合同第六条规定的最后交付期限第二天起算至实际交付日止，日利息按人民银行固定资产贷款利率计算。若逾期超过90天，则视为界龙公司不履行本合同，界龙公司同意顾某某有权按甲、乙双方订立的补充条款约定追索界龙公司的违约责任；补充条款第1条约定，顾某某付款逾期超过二个月，顾某某仍未付清规定款项，经界龙公司书面通知顾某某，可单方面终止合同，顾某某同时赔偿界龙公司本合同房款价10％违约金并在顾某某已付款中扣除；补充条款第2条约定，若界龙公司延期交付超过三个月，顾某某有权终止合同，届时界龙公司除应在合同终止后三十天内返还定金给顾某某外，还应将顾某某已付的房价款和利息全部退还给顾某某。合同附件二付款办法第2条约定，顾某某在签约日支付给界龙公司房价款的10％(包括定金)计31，758元;在合同附件二付款办法第6条项下记载：其中70％10年为银行按揭(以银行批准额度为准)，其中20％2年为发展商提供免息贷款，按月均付。合同签订后，顾某某于1996年5月14日付清了10％首付款31，758元。1996年6月3日，上述《上海市内销商品房预售合同》在房地产登记部门进行了备案登记。
1996年6月30日，顾某某作为甲方与作为乙方的中国建设银行上海市浦东分行川沙支行、及作为丙方的界龙公司签订《居民购房借款合同》。合同约定顾某某向中国建设银行上海市浦东分行川沙支行借款220，000元用于向界龙公司购买杨浦区X路商品房，界龙公司作为售房单位为本合同项下借款提供阶段性保证。1996年8月28日，贷款银行依约放款。顾某某于1997年7月起未履行还款义务，贷款银行多次向顾某某催讨无音讯后，界龙公司代为清偿了顾某某拖欠的已到期的全部贷款本息。2000年2月16日，界龙公司向顾某某发出解除合同通知。2000年2月26日，界龙公司以243，760元将系争房屋出售给他人，并办理了权利转移手续。2000年6月26日，界龙公司代顾某某偿还了64，065.54元，提前结清了顾某某全部借款及利息。界龙公司代顾某某偿还银行借款及利息总计233，553.52元。
原审法院另查明，1995年10月27日，界龙公司取得上海市杨浦区管理局核发的杨房(95)内预字X号上海市内销商品房预售许可证，项目名称：界龙大楼，地点平凉路X弄，预售面积11，053平方米。1996年9月11日，上海市公安局杨浦公安分局同意界龙公司建造的界龙大楼门牌号码编订为平凉路X号、X号。1998年1月20日，界龙公司取得该大楼的上海市房地产权证。1997年12月，上海市杨浦区住宅发展局审核同意，界龙公司建设的界龙大楼可以交付使用。
原审法院又查明，顾某某于2000年7月18日被上海市公安局金山分局刑事拘留。2000年11月24日，上海市金山区人民法院以顾某某犯票据诈骗罪，判处顾某某有期徒刑七年。
2006年2月9日，顾某某释放后诉至原审法院，请求判令界龙公司返还房款251，758元，并赔偿商品房损失339，922元；承担本案诉讼费。
原审中，界龙公司提出反诉，请求确认双方于1996年5月11日签订的预售合同业已解除；顾某某赔偿界龙公司损失77，339.30元(已扣除顾某某已付房价款54，356.48元)。
原审法院认为，顾某某与界龙公司签订《上海市内销商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同虽经签订已发生法律效力，但因顾某某需签订贷款合同以获得银行借款支付房款，界龙公司又在贷款合同中承担了保证责任。故本案买卖合同与顾某某的贷款合同相互间存在紧密联系。顾某某怠于履行贷款合同约定的还款义务至一定程度时，丧失了履约信用，界龙公司有权以拒绝交房为之抗辩。从上述两合同的客观关联性看，顾某某拒绝履行还款义务违约在先，界龙公司在承担保证责任后，本着维护自身权益，防止损失进一步扩大，选择解除买卖合同，将顾某某预购的房屋再次出售，于法不悖。故界龙公司要求确认双方签订的买卖合同已解除的请求，予以准许。基于界龙公司承担的保证责任及买卖合同解除后顾某某应赔偿的损失等金额已超过顾某某已经支付的房款，顾某某要求界龙公司返还购房款的请求，有违诚实信用原则，不予支持。顾某某以界龙公司欺诈为由要求界龙公司赔偿损失的请求，缺乏依据，法院亦不予支持。界龙公司要求顾某某赔偿损失的请求，因超过诉讼时效二年，丧失胜诉权，法院不予保护。据此判决：一、确认顾某某与上海界龙房产开发有限公司签订的《上海市内销商品房预售合同》于2000年2月16日解除；二、顾某某要求上海界龙房产开发有限公司返还购房款人民币251，758元、赔偿商品房损失人民币339，922元的诉讼请求，本院不予支持；三、上海界龙房产开发有限公司要求顾某某支付损失人民币77，339.30元的诉讼请求，本院不予支持。
判决后，顾某某不服，提出上诉。请求：撤销原判，支持其原审中的诉请或发回重审。理由：1、双方签订的《上海市内销商品房预售合同》合法有效，应继续履行。界龙公司属单方解除合同，未依法定程序解除，且界龙公司未按约交房，已丧失单方解除权。2、界龙公司违约在先，后又一房二卖，应承担赔偿责任。3、顾某某在支付了定金及办妥银行按揭贷款后，系争房屋的处分权应属于顾某某。至于20％的免息贷款未履行，责任在于界龙公司未交房。现系争房屋的房价上涨，界龙公司不能交房，应按系争房屋的市场价赔偿顾某某损失。
界龙公司亦不服，提出上诉。请求：撤销原判第三项，支持其原审中的反诉请求。理由：1、双方签订的合同合法有效，顾某某拖欠房款已构成违约。2、界龙公司行使解除权有充分的法律依据和合同依据，其出售系争房屋也是合法的合同救济方式，不存在欺诈。3、其持续不断地向顾某某主张权利，故未超过诉讼时效。
本院经审理查明，原审查明的事实无误，应予确认。
本院认为，顾某某与界龙公司签订的《上海市内销商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据合同约定：顾某某应按时付款，逾期60天未付的，视为顾某某不履行本合同，经界龙公司书面通知顾某某，可单方面终止合同。同时，顾某某应赔偿界龙公司房价款10％的违约金(在已付房款中扣除)。而顾某某在付清了房价款10％的首付款及8个月的贷款后，自1997年7月起未履行偿付贷款的义务。经贷款银行多次催讨无音讯后，界龙公司作为贷款保证人履行了担保责任，即代顾某某偿还了银行借款本息共计x。52元。现顾某某要求界龙公司返还的房款，即该笔房贷本金x元及首付款x元。然顾某某支付的首付款，因其长期未履行付款的义务，致使界龙公司欲通过出售系争房屋取得房款的合同目的无法实现，故界龙公司要求终止合同，并按合同约定将该首付款作为违约金已扣除。而顾某某支付的8个月贷款尚不足以偿付贷款利息，故顾某某的该项上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。至于顾某某要求界龙公司赔偿其房屋损失，然顾某某未能取得系争房屋的主要原因系其未按约付款，致合同解除，故顾某某的该项上诉请求，本院亦难以支持。至于界龙公司上诉要求顾某某赔偿损失，因双方合同中对解除合同后，顾某某的赔偿责任约定为：房价款10％的违约金，且界龙公司已扣除了该款。而其现主张的房屋再次出售后的差价损失及利息损失因已超过诉讼时效，且其并未提供持续不断主张权利的依据，故对界龙公司的该上诉请求，本院亦难以支持。综上，原审法院判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币x元，由上诉人顾某某、上海界龙房产开发有限公司各半负担。
本判决为终审判决。
审判长李虎
代理审判员周刘金
代理审判员葛珉
二00七年四月九日
书记员彭奕佳
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