上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2007)沪二中民二(民)终字第X号
上诉人(原审被告)赵某甲，女。
委托代理人卢某某，男。
被上诉人(原审原告)赵某乙，男。
被上诉人(原审原告)戴某某，女。
被上诉人(原审原告)赵某丙，男。
被上诉人(原审原告)辛某某，女。
四被上诉人共同委托代理人罗法兴。
上诉人赵某甲因买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2006)杨民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵某甲的委托代理人卢某某，被上诉人赵某乙、赵某丙及被上诉人赵某乙、戴某某、赵某丙、辛某某(以下简称赵某丙方)的共同委托代理人罗法兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2006年5月31日，赵某丙方与赵某甲签订《上海市房地产买卖合同》一份，赵某丙方将上海市杨浦区X路某处产权房出售给赵某甲，房价款人民币970，000元，合同第九条约定，赵某甲未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向赵某丙方支付违约金，违约金按赵某甲逾期未付款日万分之十计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过7日后赵某甲仍未付款的，除赵某甲应向赵某丙方支付7日的违约金外，赵某丙方有权单方解除合同。赵某丙方单方解除合同的，应当书面通知赵某甲，赵某甲承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的10％。赵某丙方可从赵某甲已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给赵某甲，已付款不足违约金和赔偿金部分的，赵某甲应在接到书面通知起7日内向赵某丙方支付。合同补充条款第5条约定，赵某甲一次性补贴赵某丙方10，000元。合同附件三付款协议为，本合同签订后，赵某甲于2006年5月31日支付10，000元，作为定金，待支付尾款时抵作房价款，赵某甲于2006年7月1日前支付460，000元，于2006年9月30日前放贷后当日支付500，000元。合同签订当日，赵某甲支付赵某丙方房款100，000元，其中包括定金10，000元，赵某丙方并立收条一张。2006年6月7日，赵某丙方向赵某甲交付系争房屋钥匙一把。
原审中，赵某丙方诉称：合同签订后，赵某甲仅支付定金及房款共计100，000元，后经赵某甲承诺，赵某丙方给予赵某甲一定的宽限期，但赵某甲仍未支付应付房款380，000元，赵某丙方已通知赵某甲解除房屋买卖合同。2006年8月7日，赵某丙方诉至法院要求解除赵某丙方与赵某甲于2006年5月31日签订的《上海市房地产买卖合同》，赵某甲支付赔偿金97，000元、逾期付款违约金9，880元，并赔偿赵某丙方中介费损失420元。
原审中，赵某甲辩称：系争房屋的买卖是由中介公司居间介绍的，但双方签订的房屋买卖合同中，中介公司没有签字盖章，故买卖合同无效。2006年7月4日，赵某甲所在公司填写金额为200，000元的本票申请书，用以支付房款，由于赵某丙方提供的收款人抬头有误，且收款人是个人账户，若本票的汇款人是公司，收款人是个人，根据财务制度是不允许的，故银行无法开具本票，于是，赵某丙方电话同意给予赵某甲一定时间筹集现金。2006年7月16日，赵某甲备齐280，000元现金和100，000元银行卡，与赵某丙方一起约好到中介公司付款，因赵某甲不同意向赵某丙方支付逾期付款违约金5，000元，双方对此意见不一，导致赵某甲当日没有支付房款380，000元。2006年7月19日，赵某丙方向中介公司取回系争房屋产权证，赵某甲仍通知赵某丙方表示愿意继续履行合同。2006年7月23日，双方在地区民警的主持下，达成书面协议，约定若纠纷无法协商解决，赵某甲必须在2006年8月31日前提起诉讼，否则赵某甲放弃100，000元房款，现赵某丙方于2006年8月7日即提起诉讼，违背诚实信用。赵某甲在履行合同过程中确实存在一定瑕疵，但赵某丙方要求解除合同的根本原因，是因为国家政策调整，导致赵某丙方卖房税款增加，故赵某甲即使违约，承担违约金的数额应限于定金10，000元范围，而不是合同约定的高额赔偿金。不同意赵某丙方的诉讼请求。
原审法院另查明：
1、2006年7月4日，上海兆年食品有限公司作为汇款人填写本票申请书一份，金额为200，000元，用途为还款；
2、2006年7月16日，赵某丙方与赵某甲约定在中介公司支付房款380，000元，后因双方对赵某甲逾期付款的违约金数额意见不一，致赵某甲不愿向赵某丙方支付上述房款；
3、2006年7月23日，双方就买卖系争房屋纠纷在上海市杨浦区X路派出所达成《购房纠纷协议》一份，协议第3条约定，在双方协商解决不了的前提下，赵某甲必须在2006年8月31日之前提出起诉，过后作自愿放弃处理。
原审法院认为：赵某丙方与赵某甲签订的《上海市房地产买卖合同》相对方系买卖双方，中介公司未在该买卖合同上签字盖章，不影响合同的效力，故买卖合同合法有效，双方当事人应当严格按照约定履行自己义务。根据双方签订的买卖合同，系争房屋的交易双方系个人，故2006年7月4日，赵某甲以案外人上海兆年食品有限公司名义出具付款本票申请书后，赵某丙方作为个人无法收款的责任在于赵某甲。2006年7月16日，双方对赵某甲逾期付款违约金数额的歧异，不能成为赵某甲延迟支付房款的理由。2006年7月23日，赵某丙方与赵某甲签订的《购房纠纷协议》约定，就双方的购房纠纷赵某甲必须在2006年8月31日之前起诉，该约定并不表示赵某丙方对纠纷没有诉讼的权利。故2006年7月1日，赵某甲未按约支付房款460，000元，构成违约，赵某甲逾期付款超过7天后，赵某丙方按约定行使合同解除权，并要求赵某甲承担违约责任，支付赔偿金及违约金，与法不悖，应予支持。合同解除后，赵某甲已支付的房款由赵某丙方返还，赵某甲支付赔偿金及违约金的范围，以合同约定为限，因赵某甲支付的房款100，000元中，包含定金10，000元，故赵某甲承担违约金的逾期未付房款数额应为370，000元。
原审法院审理后，作出判决如下：一、原告赵某乙、戴某某、赵某丙、辛某某与被告赵某甲2006年5月31日签订的《上海市房地产买卖合同》于2006年10月8日解除；二、原告赵某乙、戴某某、赵某丙、辛某某应于本判决生效之日起十日内返还被告赵某甲上海市杨浦区X路某处房款人民币100，000元；三、被告赵某甲应于本判决生效之日起十日内支付原告赵某乙、戴某某、赵某丙、辛某某解除上述《上海市房地产买卖合同》的赔偿金人民币97，000元；四、被告赵某甲应于本判决生效之日起十日内支付原告赵某乙、戴某某、赵某丙、辛某某逾期付款人民币370，000元的违约金人民币2，590元；五、原告赵某乙、戴某某、赵某丙、辛某某要求被告赵某甲赔偿中介费损失人民币420元之请求，不予支持。
上诉人赵某甲不服原审判决，向本院提起上诉称：双方签订买卖合同后，由于政策调整的原因导致双方意见不一，造成合同未能及时履行，该过错责任不应由赵某甲承担，现赵某甲不同意解除买卖合同。赵某乙、戴某某、赵某丙、辛某某提出的赔偿金数额过高，应该在定金x元的范围之内。且赵某乙、戴某某、赵某丙、辛某某在原审判决后，将系争房屋出售他人，造成买卖合同实际不能履行，亦构成违约，双方应各自承担违约责任。故请求二审法院撤销原判，发回重审。
被上诉人赵某乙、戴某某、赵某丙、辛某某辩称：己方给予过赵某甲宽限期，但赵某甲一直未按约支付房款，导致己方对赵某甲的合同履行能力已不信任，合同已没有继续履行的必要；买卖合同中约定的赔偿金是合理的，己方因赵某甲的违约行为所造成的经济损失是大于赔偿金数额的。故不同意赵某甲的上诉请求，请求二审法院维持原判。
本院经审理查明：原审查明的事实无误，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院另查明：2006年10月8日，赵某甲收到赵某乙、戴某某、赵某丙、辛某某要求解除系争买卖合同的增加诉讼请求书。
本院再查明：2006年11月25日，赵某乙、戴某某、赵某丙、辛某某与案外人马育俊、郁惠华、马奕斐签订了系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，该买卖合同在房地产交易中心的受理日期为2006年12月21日，核准日期为2007年1月8日。
二审审理中，赵某乙、戴某某、赵某丙、辛某某向本院出具书面调解意见，自愿将赵某甲在原审判决中认定的赔偿金额降低到x－x元，并明确该意见供法院在调解或判决中采用。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。赵某乙、戴某某、赵某丙、辛某某与赵某甲签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，双方当事人均应恪守履行。本案中，按照合同约定，赵某甲应于2006年7月1日前支付房款x元，但赵某甲未能在合同约定的期限内支付房款，也未在赵某乙、戴某某、赵某丙、辛某某认可宽限的期间内履行付款义务，已构成违约。根据合同约定，逾期超过7日后赵某甲仍未付款的，除赵某甲应向赵某乙、戴某某、赵某丙、辛某某支付7日的违约金外，赵某乙、戴某某、赵某丙、辛某某有权单方解除合同。现赵某乙、戴某某、赵某丙、辛某某在解除合同的条件成就时，可以作为解除权人解除合同。根据合同法的相关规定，赵某乙、戴某某、赵某丙、辛某某主张解除合同的，应当通知赵某甲。合同自通知到达赵某甲时解除。原审法院认定未按约付款的责任在于赵某甲，赵某甲构成违约，赵某乙、戴某某、赵某丙、辛某某有权行使合同解除权，合同于2006年10月8日赵某甲收到对方提出解除合同的增加诉讼请求书之日解除正确。原审法院对于合同解除后，已付房款、赔偿金及违约金的处理，并无不当。鉴于二审中，赵某乙、戴某某、赵某丙、辛某某表示自愿将原审判决认定的赔偿金额降低到x－x元，与法不悖，本院予以准许，并据此酌情调整原审判决的赔偿金数额。赵某甲上诉称由于政策调整的原因导致合同未能及时履行，过错责任不应由赵某甲承担，不同意解除买卖合同，因赵某甲未能提供其逾期付款不构成违约的依据，本院不予采信。赵某甲上诉称赔偿金数额过高，应在定金x元的范围内，因该赔偿金数额系双方当事人在签订买卖合同时自愿约定，且赵某甲亦未提供赔偿金应在x元范围内的依据，本院不予采信。至于赵某甲上诉称赵某乙、戴某某、赵某丙、辛某某在原审判决后，将系争房屋出售他人，造成买卖合同实际不能履行，应当承担违约责任一节，因赵某乙、戴某某、赵某丙、辛某某行使解除权的原因为赵某甲逾期付款的违约行为，且合同自通知到达赵某甲时即解除，虽赵某乙、戴某某、赵某丙、辛某某在原审判决未生效时对系争房屋进行处理存有不妥，但并未影响合同解除权的效力，本院对赵某甲的该节诉称亦不予采信。赵某甲的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：
一、维持上海市杨浦区人民法院(2006)杨民三(民)初字第X号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；
二、变更上海市杨浦区人民法院(2006)杨民三(民)初字第X号民事判决第三项“被告赵某甲应于本判决生效之日起十日内支付原告赵某乙、戴某某、赵某丙、辛某某解除上述《上海市房地产买卖合同》的赔偿金人民币97，000元”为“赵某甲应于本判决生效之日起十日内支付赵某乙、戴某某、赵某丙、辛某某解除上述《上海市房地产买卖合同》的赔偿金人民币65，000元”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费人民币5620元，由上诉人赵某甲负担。
本判决为终审判决。
审判长郑梅萍
代理审判员纪岳峻
代理审判员虞恒龄
二00七年三月十九日
书记员肖函
书记员仇祉杰
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