上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2006)沪二中民二(民)终字第X号
上诉人(原审原告)王某某，男。
委托代理人周栋鑫，上海市国和律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)上海西部企业(集团)有限公司，住所地上海市某处。
法定代表人董某某，董某长。
委托代理人武某某，该公司工作人员。
被上诉人(原审第三人)张某，女。
被上诉人(原审第三人)杨某甲，男。
被上诉人(原审第三人)陶某某，女。
被上诉人(原审第三人)杨某乙，女。
上诉人王某某因租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2005)普民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，王某某与张某系夫妻关系。2004年4月25日，张某通过公有房屋承租权的有偿转让形式，取得上海市某处公有住房承租权后，建户并成为该房屋的承租人。因王某某与张某夫妻关系不和，承租的公有房屋一直由张某携女儿居住。2005年3月份，张某欲将承租房出售时，经上海东里房屋置换有限公司第一分公司中介与房屋买受人杨某甲相识。2005年3月7日，张某与杨某甲、陶某某及杨某乙签订《上海市公有住房承租权转让合同》。合同约定，该公有住房转让的成交价为人民币x元。同月24日，张某在合同中“公有住房同住成年人意见书”一页上签署王某某之姓名，并盖“王某某”之私印。合同签订后，买卖双方委托中介公司办理交易手续，张某将原租赁凭证、身份证、私章交与中介公司委托其办理过户手续。2005年3月27日中介公司委托上海西部企业(集团)有限公司下属房地产置换有限公司西部房产杏山店办理承租房屋转让的一切手续，嗣后，“西部房产杏山店”开具“住房配售单”，由承租房的物业管理部门上海西部企业(集团)有限公司下属的上海曹杨某业有限公司办理过户手续。2005年4月8日，杨某甲取得租用公房凭证(编号：普曹字1－X号)，并注明迁入杨某甲、陶某某、杨某乙。杨某甲取得房屋后即入住至今。张某依合同约定取得房款后，去向不明。之后，王某某以未经同住人同意及承租房买卖交易不符相关规定为由，诉至法院，要求判决撤销上海西部企业(集团)有限公司所作的普曹字第1－X号租用公房凭证，并恢复和原承租户张某的租赁关系。
原审法院庭审中，王某某认为，根据《上海市公有住房差价交换试行办法》规定，差价换房的当事人应当到区、县房地产交易机构办理变更登记手续，出租人凭房地产交易机构准予差价换房的书面证明办理公有住房租赁关系的变更手续；上海西部企业(集团)有限公司作为出租人，未经房地产交易机构书面证明擅自变更承租人，此行为违反操作规定，应予撤销。因上海西部企业(集团)有限公司越权办理了公房租赁变更登记手续，侵害王某某的权利，同时杨某甲应该知道转移要登记，故应承担重大过失责任。上海西部企业(集团)有限公司认为作为公有房屋的出租人，且该物业的管理单位又是下属曹杨某业有限公司，而“西部房产杏山店”由曹杨某业有限公司开办，因此，“西部房产杏山店”接受中介公司委托，形式审查后，曹杨某业有限公司依据双方的买卖合同关系及有关证件，有权变更承租人并重新建立租赁关系。杨某甲、陶某某、杨某乙认为，买卖手续合法，且支付全部房款，如撤销买卖，他们无房可住。
原审法院另查，张某因去向不明，在法院公告送达起诉状副本、证据等诉讼材料及开庭传票后，无正当理由未到庭。法院依法第一次公开开庭进行了审理。休庭期间，张某出现并向法院陈述，卖房事宜征得王某某同意，相关印章、身份证也由王某某提供，并要求再次开庭，但再次开庭时，又无正当理由拒不到庭。
原审法院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案系争公有房屋原承租人为张某系不争之事实，当事人双方均无异议。根据相关规定，公房承租人转让承租权时应事先征询原共同居住人同意，现王某某以张某未征询其同意，擅自处分公房承租权，且上海西部企业(集团)有限公司未依相关规定，擅自变更承租权为由，提起诉讼。但从本案查明的事实分析，原承租人张某自述，确认其对公房承租权的处分是征得王某某同意，并基于夫妻关系，由王某某口头委托，与权利受让人杨某甲签订了买卖合同，张某愿承担由此而产生的法律后果。同时，基于原承租人张某与同住人王某某系夫妻，有特定的身份关系，存在着共同的经济利益关系，张某在买卖过程中实施的行为，使相关物业部门有理由相信张某的行为有代理权，已构成了表见代理。因此，张某出让承租权的行为，应认定为真实有效。上海西部企业(集团)有限公司作为公有房屋的出租人，在承租权转让中由其下属部门通过审查核准，办理公房承租人变更手续，并无不妥。基于原承租人及王某某已搬离公房，受让人已实际入住，并与上海西部企业(集团)有限公司建立了租赁关系的事实，而王某某又无证据证明原承租人与受让人之间存有违反法律规定的行为，故法院对王某某的诉讼请求难以支持。但王某某可就其原有的居住利益损失向张某另行主张赔偿。据此，原审法院判决：对原告王某某要求撤销被告上海西部企业(集团)有限公司所作普曹字第1－X号租用公房凭证，并恢复和原承租户张某的租赁关系之诉讼请求不予支持。
判决后，王某某不服，向本院提起上诉称，上海西部企业(集团)有限公司自行审核，将原房屋承租人张某的户名变更给杨某甲的行为，违反了《上海市公有住房差价交换试行办法》的规定；杨某甲一家应当知道公有住房差价交换应经房屋交易中心办理，其没有按规定履行，应承担相应后果；上诉人不知张某将房屋予以转让的事；因此，上诉人对系争房屋的合法权益受到了侵害，要求本院撤销原判，改判支持上诉人的原一审诉讼请求。
被上诉人上海西部企业(集团)有限公司辩称，其坚持一审时的意见，不同意上诉人的上诉请求，要求本院驳回上诉，维持原判。
被上诉人张某未作答辩。
被上诉人杨某甲、陶某某辩称，其与张某订立的合同是合法的，且已支付对价，要求驳回上诉，维持原判。
被上诉人杨某乙未作答辩。
本院经审理查明，除了上诉人对原审查明部分“承租的公有房屋一直由张某携女儿居住”有异，认为其曾在该房屋内居住了二、三个月之后才离开的之外，原审查明的其余事实无误，本院予以确认。
另上诉人王某某称，原判决原告诉称中，2005年4月7日的时间表述有误，应为2005年4月底。
本院认为，张某将系争房屋承租权转让给杨某甲、陶某某、杨某乙并由杨某甲、陶某某、杨某乙支付了相应对价，为双方真实意思表示。上海西部企业(集团)有限公司对系争房屋承租权的转让没有按照“上海市公有住房差价交换试行办法”办理相关手续，操作违规，原审法院认为“上海西部企业(集团)有限公司作为公有房屋的出租人，在承租权转让中由其下属部门通过审查核准，办理公房承租人变更手续，并无不妥”的观点不当，本院予以纠正。但上海西部企业(集团)有限公司对系争房屋承租权转让操作违规的行为并不必然产生张某与杨某甲、陶某某、杨某乙之间的转让合同无效的法律后果；其次，杨某甲、陶某某、杨某乙已实际支付对价，并承租及入住使用系争房屋；再者，上诉人与张某仍处于婚姻关系存续期间，上诉人并没有丧失共同享有张某取得的承租权转让款的权利。原审判决结果并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由王某某负担。
本判决为终审判决。
审判长郑梅萍
代理审判员陈俊
代理审判员吴煜
二00六年九月二十日
书记员肖函
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