上海市松江区人民法院
民事判决书
(2005)松民一(民)再初字第X号
原审原告上海好莱坞房地产总公司(以下简称好莱坞公司)诉原审被告张辰懿商品房买卖合同纠纷一案，本院于2005年3月10日作出(2005)松民一(民)初字第X号民事判决，判决后双方当事人均未上诉，该判决已经发生法律效力。2005年7月28日，张辰懿以原审未对房屋溢价部分一并处理，有悖公平原则为由向本院提出申诉。经本院院长提交审判委员会讨论决定，本院于2005年10月17日作出(2005)松民一(民)监字第X号民事裁定书，决定对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，于2005年11月22日公开开庭审理了本案。原审原告好莱坞公司委托代理人王步权、原审被告张辰懿委托代理人刘引娣、胡的平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定：2003年5月7日，原审原告与原审被告签订合同一份，约定原审原告开发的坐落于本市松江区X镇好莱坞小区内1#地块G型别墅住宅房一幢，总建筑面积约为220.58平方米，别墅占地面积约为400平方米；该别墅每平方米售价为2，200元，总价约为485，276元，分别于签约、结构封顶验收合格和竣工验收时各支付百分之三十，交房时支付百分之十余款，确切数额以经测定的建筑面积计算结果为准；该别墅建设周期暂定为自2003年6月20日起240个有效工作日内完成，并于一到两个月内完成交房并办出房产证；本合同签订时，双方预先草签“商品房预售合同”和“商品房买卖合同”，但签约日期暂空缺，留待符合条件时补正并使其正式生效，该别墅为度身定造，在未取得预售许可证前，双方一致同意在建造过程中实行公开原则，互相配合，以保证保质、按期建造完毕。合同另对面积差异的处理、逾期交房和逾期付款的违约责任等作了相应的约定。2003年5月6日、10月14日和2004年1月4日，原审被告分别支付原审原告房款15万元、14.99万元和15万元，合计44.99万元。现涉讼房屋已结构封顶。2004年12月29日原审原告以其售予原审被告涉讼房屋因未取得预售许可而致合同无效，原审被告在系争小区采取过激行为，为减少双方经济损失为由，向本院提起诉讼。原审另查明，涉讼房屋至今尚未取得预售许可证或房地产权证。原审审理中，原审被告为主张房屋溢价损失向本院提供了其委托上海市价格认证中心于2005年2月26日出具的价格认证结论书，上述结论书明确涉讼房屋认证价值为1，072，239元。原审原告认为，上述价格认证结论书是被告单方委托，故不予认可；若合同无效，则不应赔偿房屋溢价损失，仅愿意赔偿已付房款的利息损失。
原审认为，双方签订的合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且好莱坞公司已经按照约定收受张辰懿支付的购房款，故应认定为商品房买卖合同。结合双方当事人的诉辩观点，本案涉及的主要争议焦点之一是双方间的合同是否属于无效合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于商品房预售应当取得商品房预售许可证明，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效的规定，鉴于本案中好莱坞公司至本次起诉前既未取得系争房屋的商品房预售许可证明，亦未取得房地产权证，故双方之间的合同应属无效合同，合同被确认无效后，当事人基于该合同取得的财产，应当返还给受损失的一方，故好莱坞公司应当向张辰懿返还房款及占用期间的利息。
关于好莱坞公司应否赔偿张辰懿已付房款一倍的损失或系争房屋溢价损失的问题。原审认为，首先，根据合同法关于合同无效的规定，有过错的一方，应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于本案双方当事人在合同中明确了系争房屋未取得预售许可证明的事实，因此双方对合同无效均有过错，且不符合前述最高人民法院司法解释关于出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，导致合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍赔偿责任的规定，因此张辰懿要求好莱坞公司赔偿已付款一倍损失的意见，缺乏法律依据，不予采信。其次，过错方对无效合同承担的是缔约过失责任，赔偿的是无过错方因信赖合同有效所致利益损失，而不是合同正常履行情况下的可得利益损失，故张辰懿要求好莱坞公司赔偿系争房屋溢价损失的意见，亦没有法律依据，本院不予采信。
综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，作出如下判决：一、确认2003年5月7日原告好莱坞公司与被告张辰懿签订的合同无效；二、原告好莱坞公司于本判决生效之日起十日内返还被告张辰懿房款44.99万元以及上述款项自付款之日始至实际返还之日止的利息(其中15万元、14.99万元和15万元的付款日期分别为2003年5月6日、10月14日和2004年1月4日，按中国人民银行规定的同类同期贷款利率计算)。案件受理费9，789元，由原告好莱坞公司负担4，894.50元(已付)，被告张辰懿负担4，894.50元。
再审过程中，张辰懿对原审第一项判决无异议，对原审第二项判决提出如下异议：张辰懿认为，双方之间的合同虽因未取得预售许可证而被确认无效，但好莱坞公司作为房产开发商理应基于善意和诚实信用原则积极去消除障碍从而取得预售许可证，对合同效力存在的缺陷予以补正，使合同归于有效并能得以继续履行，现因好莱坞公司自身的原因至今未取得房屋的预售许可证并致合同无效，最终使原审被告无法以合同约定的价格购买系争房屋，故好莱坞公司对合同无效应承担主要过错责任，经有关部门对系争房屋评估的市场价格高于合同约定的价格的增值部分即为原审被告蒙受的损失，该部分合同信赖利益损失应作为基于无效合同而产生的损失予以一并处理，归还原审被告购房款449，900元，赔偿原审被告诉争房屋溢价损失50万元及银行同期贷款利息。好莱坞公司在再审中认为：1.其公司未隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，双方均同意在未取得预售许可证明的情况下签署合同，并对到时无法履行的责任承担作了约定。因此双方对合同无效没有过错大小之分，故认为原审判令好莱坞公司全额返还原审被告实际已支付款项并支付利息符合法律规定；2.张辰懿要求按市价进行赔偿的主张不成立。因为，首先，合同被确认无效后，赔偿损失是基于缔约过失。缔约过失责任赔偿的是无过错方因信赖合同有效所致利益损失，而不是合同正常履行情况下的可得利益损失，更不是机会损失，且缔约过失必须是由违反合同义务引起的。在本案中，好莱坞公司没有隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实，双方还就此后果作了约定。因此原告没有违反先合同义务，所以不存在承担赔偿损失的责任，现按合同所建房屋因没有相应房产权证，只是一幢没有价值的烂尾房，所以要求本公司赔偿原审被告在系争房屋上的市场差价的损失没有事实和法律依据；其次，在履约过程中，本公司已基于善意和诚实信用原则积极努力去履行，但由于好莱坞小区项目是1993年开盘的老项目，十几年后的今天，规划要求和政策规范有了很大的变化，而一系列作为开发企业难以解决的多项历史遗留问题，则成了手续上要完成以上使房屋具备买卖或交易条件难以逾越的障碍，无视这些事实，片面责难本公司未能使原本无效的合同归于有效并能得以继续履行，这是不公平的；第三，本公司认为上海市价格认证中心价格鉴证报告存在明显错误：①它采用市场比较法认证标的价格，这种方法使用的对象是具有交易性的房地产，而本案争议标的是“在建工程”，既未取得房地产权证，也未取得预售许可证，属于法律禁止交易的标的，因此不适用市场比较法；②价格认证中心将认证标的权属性质定位“产权”，其依据是一份残缺不全的《上海市房地产权证》(沪房地松字(1998)第x号)，事实上该权证和认证标的根本没有任何关系，而是其他和本案不相关的房屋产权。
再审中，原审原告除提供松江区规划管理局对其违反建设工程规划许可证要求建造的非本案所涉及的另一幢X层住宅，而对好莱坞公司所作的行政处罚书一份外，其它有关双方所订立的合同、原审被告在原审中提供的由其委托的上海市价格认证中心出具的价格认证结论书、原审原告开发本案房产所涉地块的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证方面的证据，在原审中均已提供;原审被告在再审中提供了(2005)沪一中民二(民)终字第X号民事判决书，以此证明他人与其以相同情况同时向原审原告订立合同购买同批房屋发生讼争，本院一审判决后，二审改判确定好莱坞公司对合同无效承担主要过错责任的事实。
针对双方当事人的以上诉辩观点，本院归纳本案的争议焦点为：
1.双方对合同无效的责任有无过错大小之分
2.在合同被确认为无效的情况下，系争房屋是否存在溢价如果有溢价，对该溢价如何公平处理
本院认为：1.关于双方对本案合同无效的责任是否存在过错大小之分的问题。张辰懿方虽在明知好莱坞公司尚未取得商品房预售许可证的情况下与对方订立了房屋买卖合同，其有一定的过错责任，但张辰懿同时还和好莱坞公司先期草签了“商品房预售合同”和“商品房买卖合同”，双方约定签约日期暂空缺，留待符合条件时补正并使其正式生效。根据相关法律规定，只要日后好莱坞公司取得商品房预售许可证明或房地产权证，该商品房买卖合同可以转为有效。但由于好莱坞公司单方的原因，使本该对合同效力存在的缺陷可以予以补正，使合同归于有效并能得以继续履行的合理期待变成不可能，最终使张辰懿无法以合同约定的价格购买系争房屋，好莱坞公司对此合同无效应承担主要的过错责任。好莱坞公司称双方对本案合同无效不存在过错大小之分的说法，不能成立。
2.关于系争房屋是否存在溢价如果有溢价，对该溢价如何公平处理的问题。本案在原审中，张辰懿委托上海市价格认证中心对系争房屋进行了价格认证。现经再审审查认为，上海市价格认证中心具备对房屋进行认证的资质，其对本案系争房屋所作的价格认证程序合法，结论依据充分，好莱坞公司虽对上述价格认证结论书提出异议，但在上海市价格认证中心工作人员从专业角度对该份报告作出说明后，其未能提供充分的证据予以反驳，本院对该份价格认证结论书作为证据予以确认。根据上述价格认证依据，本案系争房屋的市场价格为人民币1，072，239元，双方合同总价约定为人民币485，276元，该房溢价586，963元。此系争房屋市场价格高于合同约定的价格的增值部分即为张辰懿订约时认为可以得到的利益，也是由于合同无效使张辰懿蒙受的机会损失，该部分合同信赖利益损失可以作为基于无效合同而产生的损失予以一并处理。本院综合考虑双方在缔约过程中的过错程度，根据公平原则，酌情确定好莱坞公司应赔偿张辰懿损失469，570元。原审判决认定事实清楚，但对合同无效的后果处理不当，本院再审依法予以改判。好莱坞公司虽然在签约时没有向张辰懿隐瞒当时未取得商品房预售许可证的事实，但其在合同中明确承诺其将依法及时申请预售许可证或及时为购房方办理房地产权证，以保证双方预签的“商品房预售合同”或“商品房买卖合同”及时生效，并明确在该房施工结束时一到两个月内完成交房并办出房产证手续。以上合同内容说明双方约定的是商品房买卖交易，合同被确认无效后，对购房人所造成的损失，理应以商品房买卖交易不成作为基础来衡量损失。因此，本院对好莱坞公司认为本案系争房屋不存在由该公司承担赔偿市场差价的说法不予支持。违约责任的成立以有效合同的存在为前提，本案属无效合同，故好莱坞公司要求对本案适用双方当事人在合同中约定的违约责任条款，本院不予采纳。好莱坞公司在本案系争房屋施工完成后，由于其自称的该公司历史遗留原因，使好莱坞公司此前承诺的申办商品房预售许可证最终落空，而好莱坞公司将此自称的历史遗留原因，却在订立合同时向张辰懿作了隐瞒，违背了诚实信用原则，其应赔偿张辰懿基于此项信赖而生的损害。信赖利益的损失包括为订立合同而支出的必要费用，也包括因此而失去的机会损失。现好莱坞公司称缔约过失责任中不包括机会损失的意见，本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条，《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十八条的规定，判决如下：
一。维持松江区人民法院(2005)松民一(民)初字第X号民事判决的第一项;
二．变更松江区人民法院(2005)松民一(民)初字第X号民事判决的第二项为：上海好莱坞房地产总公司于本判决生效之日起10日内返还张辰懿房款449，900元，并赔偿张辰懿损失469，570元。
原审案件受理费9，789元，再审案件受理费9，789元，合计19，578元，由上海好莱坞房地产总公司负担15，662.40元(已付9，789元，剩余5，873.40元于本判决生效之日起7日内交付本院)，张辰懿负担3，915。60元(已付)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长阮士军
审判员沈雅娟
审判员朱建平
二00六年一月二十五日
书记员李忠明
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