江西省德安县人民法院
民事判决书
(2004)德民初字第X号
原告：德安县百货公司。法定代表人陈州华，经理。
委托代理人：郑强，德安县辰光法律服务所法律工作者，执业证号：x。
被告：宋某某，男，汉族，X年X月X日生，德安县顺客隆超市业主，住所地：德安县顺客隆超市斜对面小龙人幼儿园。
被告：干某某，女，汉族，X年X月X日生，无业，住（略）(系宋某某之妻)。
德安县百货公司与宋某某、干某某房地产买卖合同纠纷一案，本院于2004年2月20日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告德安县百货公司法定代表人陈州华及其委托代理人郑强与被告宋某某到庭参加了诉讼，被告干某某经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告德安县百货公司诉称：2003年7月25日，原告因企业改制需要，特委托德安县国土资源局将百货商场四层楼面挂牌上市交易。2003年8月8日，被告取得德安县百货公司综合楼第一层的国有土地使用权及房屋所有权，被告宋某某和德安县土地储备交易中心签订了成交确认书，成交价为197万元，其中土地出让金为177．8253万元，交易费为2．8万元，房产款16．3747万元。2003年9月8日，被告和德安县国土资源局签订《国有土地使用权出让权合同》，合同约定被告于2003年8月26日前支付100万元，余款于2003年10月20日前付清，同时约定被告如不能按时支付，自滞纳之日起每日按迟延支付款项的千分之一缴纳滞纳金。合同签订后，被告只支付了100万元和房产款，尚欠80．6253万元，被告宋某某于2003年9月25日就所欠款项出具了欠条，尔后，原告因多次催款无果，特诉至法院要求被告偿付欠款80．6253万元，并支付欠款滞纳金12万元。
原告德安县百货公司为支持其诉请所提交的证据有：
一、房地产估价报告；(复印件)
二、百货商场房产转让委托书；(复印件)
三、挂牌交易须知；
四、成交确认书；(复印件)
五、《国有土地使用权出让合同》；(复印件)
六、德安县国土资源局收据二张；(复印件)
七、宋某某出具给德安县土地储备交易中心的欠条；(复印件)
被告宋某某辩称：其欠原告德安县百货公司80余万元土地出让金属实，但应扣除以下款项：1．周边门点押金4600元；2．房屋修缮费8290元；3．被告已交纳的登记费、评估费、公证费、工本费及所花税等计9338元；4．周边门点租金x元；5．原告应返还给被告的租金x元；6．职工转让费x元；7．原告赊欠的办公用品等5832元；8．被告已交纳的房款x元；9．房屋装修费用x元；10．2003年5月1日至5月12日的租金6000元。另外，被告作为德安县百货公司原综合楼一层的承租人在该房产拍卖时应享有优先购买权，但原告并未考虑到这一点，德安县百货公司原综合楼第一层竞价每次增幅为3万元，故在原、被告的成交价197万元中应减去该3万元方可体现出被告享有的优先权。综上所述，被告仅欠原告x元，原告要求被告承担滞纳金，按照约定被告是应当承担，但被告未按约将剩余款项付给原告是因为被告未得到德安县百货公司原综合楼第一层靠近南面楼梯部分(约一、二十平方米)的产权，该部分产权应属于被告，原告交付给被告的房屋存在暇疵。
被告干某某未提出答辩意见。
被告为支持其答辩所提交的证据有：
一、涂传南、潘金德、李冬莲领到德安县百货公司门面押金的领条3张及“德安县百货公司收到胡露门面押金的收据一张(复印件)；
二、彭某某、熊某某等人收到被告的房屋修理款的收条5张(复印件)；
三、德安县房产局收据、德安县公证处收据、九江中远房地产价格评估有限责任公司发票、德安县国土资源局收据、印花税票收据各一张(复印件)；
四、德安县百货公司收到涂传南、李冬莲2003年12月6日至2004年1月6日门面租金收款收据2张(复印件)；
五、德安县百货公司收到宋某某、干某桥租金的收款收据二张(复印件)；
六、德安县百货公司收到宋某某职工转让费x元的收款收据一张(复印件)；
七、德安县百货公司在被告宋某某经营的德安县顺客隆超市的记帐单二张(复印件)；
八、德安县国土资源局于2004年1月12日收到干某某购地款2．8万元的收据1张(复印件)；
九、德安县百货公司于2003年11月10日收到宋某某购房款7万元、2003年11月20日收到宋某某购房款10万元的收款收据各一张(复印件)；
十、德安县百货公司收到干某某房款8万元的收条(复印件)；
十一、德安县百货公司领到顺客隆超市购物券领条2张(复印件)；
十二、德安县百货公司与干某桥签订的租赁合同(复印件)；
十三、德安县百货公司出具给德安县房地产管理局的说明(复印件)；
十四、土地使用权证及房屋所有权证(复印件)。
针对原告的诉请、被告的辩称，归纳本案争议焦点如下：一、德安县百货公司原综合楼一楼周边门点押金4600元；房屋修缮费8290元；登记费、评估费、公证费、工本费及印花税等计9338元；德安县百货公司原综合楼一楼周边门点租金x元；被告已交纳给原告的原百货公司综合楼一楼租金11．4768万元；职工转让费x元；原告赊欠的办公用品等5832元；被告已交纳的房款28．915万元；房屋装修费用x元；2003年5月1日至5月21日的租金6000元，是否应在被告欠原告的80．6253万元中扣除；二、是否应在竞买成交价197万元中扣除3万元以体现被告应享有的优先权；三、原告交付给被告的房产是否存在暇疵，被告是否应承担迟延付款的滞纳金。
经审理查明：原告提交的第一、二、三项证据被告宋某某虽表示不清楚但并未提出异议，本院予以确认。原告提交的第四、五、六、七项证据及被告宋某某提交的第三、八、九、十二、十三、十四项证据，双方当事人均无异议，本院予以确认。被告宋某某提交的第一、二、四、五、六、七、十一项证据，原告虽对其中部分证据没有异议，但上述六项证据所欲证明的事实涉及到原告德安县百货公司与被告及其他承租人的租赁合同关系和商品买卖关系，并非为本案争议的事实，故不作为本案证据使用，关于被告提交的第八项证据，原告称该8万元是用于缴纳契税，契税按约定是由被告承担的，被告亦表示契税是由其承担，德安县百货公司收到干某某的房款8万元应为契税。
综上所述，本院对以下查明的事实予以确认：2001年7月25日，原告德安县百货公司因企业改制需要委托德安县国土资源局将其所属的第一百货大楼挂牌上市交易，九江中远房地产价格评估有限责任公司于2003年3月20日至4月29日对第一百货大楼进行了价格评估，一层建筑面积为524．83平方米，一层房产评估价值为x元，一楼土地评估价值为x元，德安县国土资源局于2003年7月29日将上述房地产依据九江中远房地产价格评估有限责任公司作出的房地产估价报告进行挂牌交易，其中第一层建筑面积为524．83平方米，起价152万元，每次竞价增幅为3万元。2003年8月8日，被告宋某某通过竞价与德安县国土资源局签订了《成交确认书》，被告取得德安县百货公司综合楼(第一百货大楼)第一层国有土地使用权及房屋所有权，成交价为197万元(其中房屋价为16．3747万元)。2003年8月26日，被告干某某(被告宋某某之妻)向德安县国土资源局支付土地出让金79万元。2003年9月8日，被告干某某与德安县国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，合同约定：土地使用权出让金为177．8253万元，受让人应于2003年8月26日之前支付100万元，于2003年10月20日之前支付77．8253万元，同时约定，受让人不能按时支付，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的千分之一支付滞纳金。2003年9月16日，被告干某某支付土地出让金21万元，2003年9月25日，被告宋某某向德安县国土资源局出具了欠条，并于2003年11月10日支付房款7万元，于2003年11月20日支付房款10万元，2004年1月12日，被告干某某支付购地款2．8万元，2003年9月5日，被告干某某交给原告8万元用于缴纳契税，原告向被告干某某出具了收条，并随后将该款缴纳了契税，该契税按约定由被告负担。2003年9月7日，原告德安县百货公司向德安县房地产管理局出具一份说明，要求房产评估、发证部门重新测量楼梯面积，按一、二层现状重新绘图，以避免将来发生纠纷，德安县房地产管理局未采纳该意见，并按房产评估的图纸为被告干某某办理了房屋产权证。二被告以原告转让给其的房产存在暇疵(即未将一楼南面靠楼梯附近转让给二被告)，其享有的优先权没有体现，其仅欠原告41．8522万元为由拒付余欠房地产款，原告德安县百货公司遂诉至法院要求二被告偿还欠款80．6253万元并支付从2003年9月25日至2004年2月25日期间的滞纳金12万元及2004年2月25日至被告付清欠款时止的滞纳金(每日按迟延支付款项的千分之一计算)。
本院认为，二被告通过竞买取得原告所有的第一百货大楼(综合楼)第一层房屋所有权及土地使用权后应按约支付给原告成交价款197万元，被告干某某在2003年8月26日支付土地出让金79万元，在2003年9月16日支付土地出让金21万元后尚欠土地出让金80．6253万元、房产款16．3747万元，被告宋某某并就所欠的土地出让金80．6253万元于2003年9月25日向德安县国土资源局出具了欠条，故截止2003年9月25日，二被告尚欠原告土地出让金80．6253万元、房产款16．3747万元，合计97万元。二被告在2003年11月10日、2003年11月20日支付的购房款计17万元及在2004年1月12日支付购地款2．8万元，可予以扣除，二被告支付的评估费、公证费、工本费及印花税等计9338元，原告表示应由其承担，该款可予以扣除，原告在2003年9月5日收到被告干某某房款8万元后即将该款缴纳了契税，关于契税按约定应由被告承担，被告要求从欠款中予以扣除的辩称意见，本院不予采纳。被告宋某某辩称其作为原德安县百货公司第一百货大楼一楼的承租人对一楼享有优先购买权，因被告已通过竞买取得了一楼的房屋所有权，被告所称的优先权是指承租人承租的房屋出售时在同等条件下承租人享有的优先购买承租的房屋的权利，故对被告宋某某要求欠成交价款中减扣3万元来体现其享有的优先权的辩称意见本院不予采纳。被告宋某某辩称原告转让给其的房产权存在暇疵(即被告未取得一楼靠南面楼梯附近部分产权)，因《房地产估计报告》已表明一层建筑面积为524．83平方米，二层建筑面积709．86平方米(含南面一楼楼梯)，德安县国土资源局也是依据《房地产估价报告》对一楼进行挂牌交易的，即在挂牌交易时就已经确定了一层的建筑面积为524．83平方米，同时不包含南面一楼楼梯，原告德安县百货公司向德安县房地产管理局出具的说明及被告宋某某要求按房屋现状重新测量、绘图，均发生在房屋挂牌交易成交之后，加之被告未能提供相应的证据予以证明，故原告德安县百货公司转让给被告的房产并不存在暇疵，对被告宋某某辩称其未支付余欠款项是因原告转让给其的房产存在暇疵不承担迟延付款滞纳金的意见本院不予采纳。原告要求被告承担滞纳金的诉讼请求，依法应予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条之规定，判决如下：
一、被告宋某某、干某某欠原告德安县百货公司房地产款七十六万二千六百六十二元，该款由二被告于判决生效之日起七日内付给原告；
二、被告宋某某、干某某于判决生效之日起七日内付给原告德安县百货公司迟延付款滞纳金十二万元，并继续支付二00四年三月二十五日至付清欠款时止的滞纳金；
三、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费及其他诉讼费用五万五千二百元，由被告宋某某、干某某负担五万二千八百元，原告德安县百货公司负担二千四百元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审判长丁风华
审判员魏方云
审判员桂训金
二00四年四月五日
书记员查长芸
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