上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2005)沪二中民二(民)终字第X号
上诉人(原审原告)上海盛昌日用品有限公司，住所地上海市青浦区X镇X路X号，实际经营地上海市X路X号。
法定代表人梁某某，总经理。
委托代理人吴锡亮，上海市子力律师事务所律师。
上诉人(原审被告)上海双乐服装有限公司，住所地上海市X路X号。
法定代表人奚某某，总经理。
委托代理人梅某某，该公司职员。
委托代理人沈某某，该公司员工。
上诉人上海盛昌日用品有限公司、上诉人上海双乐服装有限公司因租赁合同纠纷一案，均不服上海市闸北区人民法院(2004)闸民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市X路X号西楼底楼X平方米系争房屋属上海双乐服装有限公司(以下简称双乐公司)所有。2003年2月25日，上海盛昌日用品有限公司(以下简称盛昌公司)与双乐公司签订《房屋租借合同》一份，约定盛昌公司向双乐公司租借系争房屋，面积470平方米，租借费每月人民币5，922元，严禁盛昌公司使用电炉、私拉乱接电源，违者双乐公司有权收回房屋，合同有效期自2003年2月19日至2008年2月18日止，如单方违约，违约方应支付合同总金额3％作为违约金支付另一方，如遇市、区、双乐公司拆迁、改造等工程，盛昌公司必须在期限内搬迁等内容。该合同签订后，双方均按约履行。2004年3月16日，上海市公安局闸北分局防火监督处向双乐公司发出《重大火灾隐患限期整改通知书》，同年4月12日，该处对双乐公司处以警告的行政处罚，4月24日，该处又向双乐公司发出《责令当场改正通知书》，要求双乐公司对本市X路X号场地采取措施，确保消防安全。同期，上海市闸北区X镇人民政府发通知要求双乐公司及承租户中止合同，停业整顿，落实公安部门整改要求。双乐公司遂于2004年4月24日始多次通知各承租户撤离租赁场地。6月3日，双乐公司告知承租户在达到消防安全要求后，可继续租借场地，要求承租户回馈租赁意向，以便统一安排，其通知所附意向书载明将来门面店铺每间在25平方米左右，间数不定，承租户须每间支付定金人民币3，000元，待正式签约后退回。7月，盛昌公司开始陆续将物品搬离系争房屋，但盛昌公司认为双乐公司意向书表明双乐公司欲废止原合同，侵犯了盛昌公司的权利，故拒绝签订意向书。7月20日，盛昌公司与上海市长宁区X镇X村民委员会及双泾实业公司签订《租赁房屋及场地协议》，约定：盛昌公司向双泾村民委员会及双泾实业公司租赁本市X路X号房屋，面积800平方米，租期自2004年8月1日至2007年7月31日止，每年租金人民币146，000元等内容。后盛昌公司支付了8－10月的租赁费用人民币36，500元。8月底或9月，盛昌公司全部撤离系争房屋，双乐公司遂进行改建。9月3日，盛昌公司委托律师致函双乐公司，指出双乐公司违约，并要求双乐公司与盛昌公司协商改建后继续履行租赁合同问题。11月，盛昌公司向上海市长宁区工商行政管理局申请将盛昌公司分公司地址由本市X路X号迁移至本市X路X号，12月，工商部门批准了盛昌公司的请求。同期，双乐公司改建工程完毕，但双方未协商续签租赁合同。盛昌公司认为，双乐公司单方终止合同系违约行为，侵犯了盛昌公司的合法权益，故请求法院判令双乐公司继续履行双方关于系争房屋的租赁合同，赔偿盛昌公司违约金人民币10，659.60元，并赔偿盛昌公司搬迁损失费人民币112，989元(包括搬迁时物品破损费人民币22，761元、废弃条形码贴人民币12，800元、搬走及迁回的两次运费共人民币36，000元、从2004年9月27日至2005年3月底场地租赁差价损失人民币37，648元)；本案诉讼费由双乐公司承担。
原审法院另查明，1、2004年9月27日，上海市闸北区天速汽车运输服务社(徐文钰)通过税务部门向盛昌公司开具了运输搬场费发票，金额为人民币18，000元，对此，双乐公司认为运输搬场费的金额不合理，并提供徐文钰机动车基本信息查询材料，证明徐文钰仅拥有一辆轻型货车，不可能发生如此巨大的运输费用，盛昌公司则未就运输费的合理形成过程进一步举证。2、盛昌公司曾印制载有灵石路地址信息的条形码贴等，但诉讼中盛昌公司未提供合法有效的证据以证明条形码贴损失的大小。3、盛昌公司系经营日用品，但盛昌公司未就搬迁中日用品损失大小及与双乐公司行为间的因果联系提供合法有效的证据。4、盛昌公司向双乐公司支付租金至2004年4月，诉讼中，双乐公司表示可免除盛昌公司2004年5－8月应支付的租金作为补偿。
原审法院判决：一、上海双乐服装有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿上海盛昌日用品有限公司人民币4，659。60元。二、上海盛昌日用品有限公司的其余诉讼请求，不予支持。案件受理费人民币4，083元(上海盛昌日用品有限公司已预缴)，由上海盛昌日用品有限公司负担人民币3，887元，上海双乐服装有限公司负担人民币196元。
上诉人上海盛昌日用品有限公司不服原判，以双乐公司的行为系恶意违约，致使租赁合同无法继续履行，应承担违约责任；原审法院在赔偿数额的认定方面明显不当为由，要求撤销原判，改判支持其在原审时的诉讼请求。
上诉人上海双乐服装有限公司不服原判，以其房屋改造的原因是盛昌公司严重违反《上海市消防条例》的规定，且根据租赁合同第12条约定如遇市、区、其公司拆迁改造等工程，盛昌公司必须在期限内搬迁，故是盛昌公司违约，其不应承担违约责任。请求本院改判不支持盛昌公司在原审时的全部诉讼请求。
本院经审理查明，原审查明事实无误。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。盛昌公司与双乐公司签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，是合法有效的。双方当事人均应按约全面履行自己的权利、义务。双乐公司要求盛昌公司搬迁的原因系租赁房屋存在消防隐患而被公安部门责令整改，双乐公司认为消防整改系盛昌公司的行为引起的主张，因未提供足够证据，本院不予采信。消防整改期间合同效力处于中止履行的状态，整改完毕后，原合同应继续履行。但双乐公司在整改中变更了租赁房屋结构。因盛昌公司不同意按双乐公司意向书内容变更合同，且双乐公司将整改后的房屋又出租他人，盛昌公司也已租赁他处经营，故双方原租赁合同事实上已无法继续履行，应予解除。合同解除系双乐公司的原因所致，故双乐公司应承担解除合同的违约责任。双乐公司应按照合同的约定支付盛昌公司违约金。盛昌公司主张由于双乐公司违约还造成其搬迁等损失。关于破损物品的损失，因该损失的形成非双乐公司的违约行为造成的，故盛昌公司要求双乐公司承担该损失的依据不足。关于条形码、不干胶即时贴废弃的损失，盛昌公司主张有人民币12，800元的废弃条形码、不干胶即时贴，对该损失其未提供足够依据，本院难以支持。关于搬迁费用的损失，虽然双乐公司主张运输费的数额过高，但盛昌公司在搬迁过程中实际花费了运输费，其已提供了面额为人民币18，000元搬运费增值税发票，双乐公司未能对其主张提供反证，故该运输费人民币18，000元应认定为盛昌公司的损失。盛昌公司要求双乐公司支付回迁的运输费人民币18，000元主张，因合同解除后该费用已不发生，故本院不予支持。关于租金的差价损失，盛昌公司因解除租赁合同在他处另租的房屋租金与原租金没有可比性，盛昌公司以此作为损失无法律依据，本院不予支持。关于盛昌公司搬迁过程中占用双乐公司场地四个月的问题，因双乐公司于原审中表述该四个月系给予盛昌公司的免租期，原审法院作出的酌情以每月人民币1，500元在盛昌公司应得违约赔偿额中扣除的判决欠妥，应予以纠正。由于双乐公司违约造成盛昌公司的实际损失已经超过违约金，故应按实际损失赔偿盛昌公司。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：
一、维持上海市闸北区人民法院(2004)闸民三(民)初字第X号民事判决第二项。
二、撤销上海市闸北区人民法院(2004)闸民三(民)初字第X号民事判决第一项。
三、上海双乐服装有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海盛昌日用品有限公司损失人民币18，000元。
一审案件受理费人民币4，083元，二审案件受理费人民币4，083元，合计人民币8，166元，由上诉人上海盛昌日用品有限公司负担人民币6，506元，上诉人上海双乐服装有限公司负担人民币1，660元。
本判决为终审判决。
审判长郑梅某
代理审判员陈俊
代理审判员吴海港
二00五年八月二十五日
书记员肖函
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