上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2004)沪二中民二(民)再字第X号
上诉人(原审第三人)上海声特娱乐总汇有限责任公司。住所地上海市X路X号。
法定代表人杨某某，经理。
委托代理人吴士勇，上海市凯昌律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)上海公共交通物业公司。住所地上海市X路X弄X号X楼。
法定代表人成某某，经理。
委托代理人邱某某，该公司工作人员。
委托代理人曹保沪，上海市功茂律师事务所律师。
原审被告上海声特发展有限公司。住所地上海市X路X号。
法定代表人朱某某，经理。
委托代理人邬大方，上海市凯昌律师事务所律师。
原审被告上海赛发实业总公司。住所地上海市X路X号。
法定代表人杨某某，总经理。
委托代理人赵某某，该公司工作人员。
上诉人上海声特娱乐总汇有限责任公司(下称声特娱乐总汇)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院(2002)闸民一(民)再初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成某议庭公开开庭审理了本案。上诉人声特娱乐总汇之法定代表人杨某某及委托代理人吴士勇，被上诉人上海公共交通物业公司(下称公交物业公司)之委托代理人邱某某、曹保沪，原审被告上海声特发展有限公司(下称声特发展公司)之委托代理人邬大方，原审被告上海赛发实业总公司(下称赛发公司)之法定代表人杨某某(同声特娱乐总汇法人代表)及委托代理人赵某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，座落于本市X路X号的房屋系上海长途客运有限公司(原为上海市公共交通总公司长途客运公司)所有。1993年11月16日，公交物业公司与该公司签订合同，约定公交物业公司将上海长途客运有限公司的闲置建筑物进行物业开发，并有使用和经营处置权。双方设立上海公共交通物业公司长途分公司(下称长途分公司)作为公交物业公司的下属分公司，并授权其对外开展业务、签订合同。1996年5月8日，长途分公司与上海佳荣百货公司签订一份租赁合同，约定由上海佳荣百货公司向长途分公司租赁位于本市X路X号的上海长途汽车站候车厅二楼、三楼及售票厅二楼合计约2，500平方米的房屋，租赁期从1996年4月1日起至2011年3月31日止计15年，每年租金170万元，每季度支付42。5万元。该合同还就租赁的有关事项作了约定。
上海佳荣百货公司承租房屋后，欲在三楼开设保龄球馆并已开始装修，后因故退出，将保龄球项目及场地转让给何志伟。由于长途分公司不愿与个人签订租赁合同，何志伟便以声特发展公司的名义，于1996年6月24日与长途分公司签订了租赁合同，合同载明：由声特发展公司承租长途分公司位于本市X路X号三楼约1，000平方米的房屋，租赁期限从1996年7月1日起至2011年6月30日止计15年，每年租金和管理费为60万元；每季度第一个月的5日支付本季度租金，从1999年7月1日起每年按上一年的租金和管理费递增百分之四；声特发展公司使用的水、电及电话费按月按有关收费标准向公交物业公司交纳；如声特发展公司逾期10天仍未付清房租，公交物业公司有权收回房屋，声特发展公司在房屋内的装潢及附设设施归公交物业公司所有，折旧费用不予补偿；声特发展公司收到公交物业公司的水、电及电话费收据后，应在5日内交纳，每超过一天按千分之五交纳滞纳金。上海市公共交通总公司长途客运公司作为出租方的担保人，赛发公司作为声特发展公司的担保人与租赁双方在租赁合同上签字盖章。
何志伟承接了保龄球项目后，出资50万元，声特发展公司出资20万元，杨某某出资70万元，案外人周正鸿出资90万元，案外人王慧莉出资50万元，经长途分公司在住所使用证明上盖章证明，于1997年6月9日经工商登记注册，在上址房屋内成某了声特娱乐总汇。在声特娱乐总汇的住所使用证明上，住所使用情况一栏写明：本方向长途分公司租赁上海长途汽车站候车大厅三楼，实际面积1，000平方米，用作保龄球馆、KTV包房；产权单位证明一栏内写明：上海声特娱乐总汇向本公司租借上海长途汽车站三楼大厅，双方签订租赁合同，栏内加盖了长途分公司公章；企业主管单位证明一栏内写明：同意租赁，作经营保龄球馆、KTV包房，栏内加盖了声特发展公司公章。声特娱乐总汇成某后，在上址房屋经营保龄球及KTV包房。
从1996年7月22日至1997年9月18日，声特发展公司陆续支付房租共计36.5万元，但公交物业公司均未开具发票。1996年5月6日和7月20日，公交物业公司分别开具一张抬头为上海声特娱乐总汇，金额为35.5万元、用途为用房管理费的发票和四张抬头为上海声特娱乐总汇、合计金额为27.5万元、项目为1996年7月至9月的用房管理费发票，声特娱乐总汇据此认为上述票款均已支付。但公交物业公司提出，该两笔款项是上海佳荣百货公司支付给公交物业公司的房租，其中1996年5月11日支付35.5万元，1996年7月18日至8月30日陆续支付27.5万元。根据长途分公司与上海佳荣百货公司的租赁合同约定，上述款项均属到期应付的租金。声特娱乐总汇虽坚持认为已支付了含上述发票款项在内的69.5万元租金，但并无其他证据佐证，而杨某某及声特发展公司却分别于1997年10月28日、1997年11月26日曾书面承认存在欠租事实。在该两份书证中，分别载明：1997年1月至9月欠房租38.5万元；1997年1月至12月欠房租53.5万元。1998年10月7日，杨某某以还款人的身份在还款计划书上签名，承认尚欠公交物业公司水、电及电话费2.4万元，计划逐步还清。其同时承诺，若不按还款计划执行，则由长途分公司采取措施，停止供应水、电及电话。事后，杨某某只偿付了2，500元。1998年10月，长途分公司切断了承租房内的水、电及电话。1998年3月，长途分公司向上海市闸北区人民法院提起诉讼，要求终止与声特发展公司的租赁合同，判令声特发展公司支付拖欠租金及违约金等。法院以(1998)闸民初字第X号受理了该案。审理中，根据长途分公司的申请，法院于同年3月24日裁定冻结声特发展公司及赛发公司银行存款或查封相应价值的财产，并按照长途分公司提供的财产保全清单的内容，对讼争房屋内的财产予以查封并清点造单，责令保龄球场所的工作人员杨某平负责保管。1998年12月18日，法院裁定认为，长途分公司作为上海公共交通物业公司设立的分支机构，虽领取了营业执照，但并未拥有一定的财产，其主体资格不符合有关法律的规定，驳回了长途分公司的起诉。1998年12月，在(1998)闸民初字第X号案被裁定驳回后，公交物业公司向原审法院起诉，以声特发展公司欠付租金为由，要求终止长途分公司与声特发展公司签订的租赁合同，将声特发展公司在租赁房屋内的装潢及附设设施判归公交物业公司所有，要求声特发展公司支付房租113.5万元，并要求声特发展公司及赛发公司支付水、电和电话费及滞纳金。
原审法院经审理后，于1999年9月3日作出(1998)闸民初字第X号民事判决：长途分公司与声特发展公司的租赁协议终止；声特发展公司一次性给付公交物业公司租金133.5万元，偿付滞纳金245，246元；声特发展公司一次性给付公交物业公司垫付的水费、电费及电话费共21，327.86元，偿付滞纳金1，791元；声特发展公司应在判决生效之日起10日内给付上述钱款；赛发公司对声特发展公司给付上述钱款负连带责任；现在上址房屋内的装潢及附设设施等财产归公交物业公司所有。
该案判决后，上海市人民检察院第二分院提出抗诉，认为：声特发展公司因长途分公司在1998年3月24日提出的保全以及在1998年10月采取的停水停电措施等原因，客观上已无法从事正常的经营活动，租赁合同的目的由此不能实现，过错责任在长途分公司。原判决判令声特发展公司承担上述期间的全部租金，显失公正。原判还对租金的违约金多算4天，计422元。此后，原审法院于2001年1月14日以(2002)闸民一(民)抗字第X号民事裁定书，裁定对(1998)闸民初字第X号案进行再审，并于2002年12月19日通知声特娱乐总汇作为第三人参加诉讼。
再审中，法院另查明，2000年10月，声特娱乐总汇向上海市闸北区人民法院提出申请，要求确认(1998)闸民初字第X号案的财产保全行为违法。法院以(2000)闸法赔字第X号通知认为，该案的财产保全是根据长途分公司的申请作出，故财产保全行为合法。声特娱乐总汇不服，向上海市第二中级人民法院申诉，二审法院以(2001)沪二中法委赔字第X号通知维持了一审法院对财产保全合法性的确认。2001年6月18日，法院根据公交物业公司的执行申请，经公告，对讼争房屋内的财产进行了清场处理，将讼争房屋交还公交物业公司。
再审还查明，声特发展公司及赛发公司分别于1998年8月27日和2002年12月24日被工商行政管理机关吊销营业执照。
原审法院经再审后认为，(一)关于租赁主体问题。根据声特娱乐总汇住所使用证明的内容，声特娱乐总汇表示是向长途分公司租赁讼争房屋，长途分公司承认是声特娱乐总汇向其租借房屋，声特发展公司则同意声特娱乐总汇承租。因此，讼争房屋名义上是由声特发展公司承租，实际上是声特娱乐总汇(包括其筹备阶段)在租用，且声特发展公司与声特娱乐总汇对欠租行为有共同的认识，故应由声特发展公司及声特娱乐总汇共同承担租赁合同的权利义务。
(二)关于租金和租金违约金的计算问题。
在(1998)闸民初字第X号案审理期间，长途分公司于1998年10月切断了承租房的水、电及电话，这虽是因杨某某承诺付清水、电及电话费未果而采取的措施，但在声特发展公司及声特娱乐总汇已实际违约的情况下，长途分公司理应通过诉讼来保护其权利。长途分公司在诉讼期间经杨某某同意，切断水、电及电话的行为表明与声特发展公司及声特娱乐总汇之间已实际终止了租赁关系，故租金应计算至1998年10月底，相应的违约金也应重新计算。其后，声特娱乐总汇仍占有讼争房，对此应改计房屋使用费。公交物业公司主张1998年10月份以后的租金，应参照有关其他公有非居住房屋租金标准，以房屋使用费酌情予以确定。声特发展公司在1997年第一季度支付6.5万元租金后，拖欠租金至1998年10月底，共积欠租金103.5万元。根据合同的约定和有关规定，租金的违约金应以每日万分之四，自付款期限届满之日起分档计算。
抗诉机关提出原审判决对租金违约金多计算的问题，经查属实，予以采纳。
(三)关于声特娱乐总汇认为(1998)闸民初字第X号案件保全不当及原判执行错误，造成某财产损失问题。
(1998)闸民初字第X号案的财产保全是根据该案长途分公司的申请而作出的，保全的目的及采取的措施是维持责任财产的现状。对此一审法院及二审法院均予以确认。虽然长途分公司作为公交物业公司的分支机构不具有法人资格，但其作为诉争房屋产权人授权的经营管理人，在权益受到侵害时，依法享有原告资格。长途分公司的起诉被驳回后，公交物业公司以同样的被告及诉讼请求再次起诉，公交物业公司虽未在原审中申请财产保全，但(1998)闸民初字第X号案与原审案的诉讼标的是同一法律关系，两个案件具有内在的逻辑联系。因此，(1998)闸民初字第X号案驳回长途分公司起诉后未及时解除查封，并不构成某特娱乐总汇财产损失的因果关系。原判生效后，根据公交物业公司的执行申请及判决内容，法院将承租房内的责任财产予以清理，将承租房交还公交物业公司并无不当。
(四)关于声特发展公司及声特娱乐总汇应履行的给付水、电及电话费的问题。
声特发展公司以及声特娱乐总汇在租赁期间应按合同约定支付公交物业公司垫付的水、电以及电话费，逾期应支付滞纳金。
(五)关于赛发公司的责任问题。
赛发公司是声特发展公司的租赁合同担保人。由于租赁合同对担保的方式以及范围未明确约定，依法应推定赛发公司对声特发展公司应履行的给付义务负连带责任。
(六)关于在承租房内的装潢以及附设设施的归属问题。
承租房内的装潢及附设设施应按租赁合同的约定归公交物业公司所有。
综上，原审法院经再审后判决：一、撤销该院(1998)闸民初字第X号民事判决。二、上海公共交通物业公司的分支机构上海公共交通物业公司长途分公司与上海声特发展有限公司1996年6月24日签订的租赁合同终止。三、上海声特发展有限公司及上海声特娱乐总汇有限责任公司共同给付上海公共交通物业公司房屋租金103.5万元。四、上海声特发展有限公司及上海声特娱乐总汇有限责任公司共同给付上海公共交通物业公司租金的违约金147，240元。五、上海声特发展有限公司及上海声特娱乐总汇有限责任公司共同给付上海公共交通物业公司房屋使用费3万元。六、上海声特发展有限公司及上海声特娱乐总汇有限责任公司共同给付上海公共交通物业公司垫付的水费、电费及电话费共计21，327.86元。七、上海声特发展有限公司及上海声特娱乐总汇有限责任公司共同给付上海公共交通物业公司水费、电费及电话费的滞纳金1，791元。八、上海赛发实业总公司对上海声特发展有限公司的应付款项承担连带清偿责任。九、讼争房屋内的装潢及附设设施归上海公共交通物业公司所有。十、上海声特发展有限公司及上海声特娱乐总汇有限责任公司应在本判决生效之日起10日内履行上述给付义务。
判决后，声特娱乐总汇提出上诉，认为其并非长途分公司与声特发展公司租赁合同的当事人，其不应承担向长途分公司支付租金的义务，原审法院判决其与声特发展公司共同承担支付欠付租金的义务是不正确的，要求改判，驳回公交物业公司对声特娱乐总汇的诉请。同时，声特娱乐总汇还要求公交物业公司赔偿其装潢及营业损失。
公交物业公司则表示服从再审判决。
声特发展公司及赛发公司虽未提出上诉，但均表示不同意再审判决，要求改判。
经本院审理查明，原审法院再审认定事实无误。
本院认为，声特发展公司与长途分公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，双方均应按约履行。若当事人在合同履行中有违约行为的，则违约方应承担违约责任。声特发展公司于1996年6月承租了长途分公司提供的房屋后，根据合同约定每年应付租金及管理费为60万元，然至长途分公司于1998年10月采取停水停电措施时，声特发展公司仅支付了36。5万元租金，显然构成某违约。长途分公司的上级单位公交物业公司据此要求终止上述租赁合同，收回房屋，符合合同约定，其诉请应予支持。声特发展公司在合同履行期间除欠付租金外，还拖欠水、电及电话等费用，该费用亦应付清并承担合同约定的滞纳金。原审法院据此判令终止原租赁合同，同时判令声特发展公司支付拖欠的租金及水、电、电话费用以及承担违约金、滞纳金并无不当，本院予以维持。此外，因赛发公司是租赁合同中声特发展公司的担保人，依法应承担担保责任，原审法院判令赛发公司承担连带清偿责任亦属正确，本院一并维持。
声特娱乐总汇虽非租赁合同的签约方，但根据本案查明的事实，当初案外人何志伟是因长途分公司不愿与个人签订租赁合同才以声特发展公司的名义与长途分公司签订了租赁合同，而且，在合同成某后，声特发展公司并未实际使用该场地，而是与其他案外人共同出资将该场地作为注册地成某了声特娱乐总汇，声特娱乐总汇是系争房屋的实际使用人。此外，根据声特娱乐总汇向工商部门申请营业执照时的《住所(经营场所)使用证明》中记载的内容反映，声特娱乐总汇表示是向长途分公司租赁房屋，声特发展公司则成某企业主管单位。嗣后，杨某某在向出租人出具的书面“还款协议”中亦承认了存在欠租的事实，同时其又系声特娱乐总汇的法定代表人；另，声特娱乐总汇在本案诉讼中亦称付过租金。综上，足以认定声特发展公司是系争房屋名义上的承租人，而声特娱乐总汇是真正的承租人及使用人，同时，声特娱乐总汇对欠租事实也有明确的认识。原审法院据此判令声特娱乐总汇与声特发展公司共同承担租赁合同项下的给付欠租义务并无不当，声特娱乐总汇上诉不愿意承担支付租金及水、电及电话费的诉请依据不足，本院不予采信。此外，声特娱乐总汇上诉要求公交物业公司赔偿该总汇营业损失及装潢损失的上诉要求，因其在原审审理中并未提出相应的诉请，原审法院在审理过程中并未涉及该部分内容，故对声特娱乐总汇的该项上诉诉请，本院不予处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币18，206元，由上诉人上海声特娱乐总汇有限责任公司承担。
本判决系终审判决。
审判长王泳雷
代理审判员葛珉
代理审判员陈俊
二00四年五月十四日
书记员刘建颖
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