抗诉机关河南省周口市人民检察院。
原告胡某某，男，X年X月X日生，汉族，高中文化。
委托代理人孙澎涛，扶沟县法律服务中心律师。
被告扶沟县商业贸易公司（以下简称商贸公司）。
法定代表人赵某，经理。
委托代理人刘某某，副经理。
第三人李某某，男，X年X月X日生，汉族，初中文化。
委托代理人齐某某，男，X年X月X日生，汉族，本科文化，扶沟县X镇法律服务所法律工作者。
原告胡某某与被告扶沟县商业贸易公司、第三人李某某租赁合同纠纷一案，本院于2010年1月25日作出（2009）扶民初字第X号民事判决，已发生法律效力。第三人李某某不服，向检察机关提出申诉，周口市人民检察院向周口中院提出抗诉。周口市中级人民法院于2010年4月2日作出（2010）周民抗字第X号民事裁定，指令本院另行组成合议庭进行再审。本院于2010年5月21日公开开庭进行了审理。原告胡某某及委托代理人孙澎涛，被告扶沟县商业贸易公司法定代表人赵某及委托代理人刘某某，第三人李某某及委托代理人齐某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年9月14日，原告与被告签订了房屋租赁合同，该合同约定：由原告承租被告扶沟县商贸城东大街路营住楼X号门面房屋三间，承包期限为2009年11月1日起至2033年元月份止。原告支付了全部租赁费43.2万元，被告出具了全部租赁费收据。合同签订后，原告方在合同约定承租期内要求被告交付承租房屋三间，但被告却告知原告现该房屋别人在使用，无法交付。为此特依法起诉，请求依法责令被告履行合同，并尽快将房屋交付使用。
被告辩称，原告所诉属实，但因第三人与建筑商之间有纠纷，第三人占住原告所诉房屋不让，所以我公司无法向原告交付房屋。
第三人李某某辩称，1、根据《消防法》规定，消防未经验收或验收不合格的房屋不得使用。合同法规定，违背强制性法律规定的合同为无效合同。原、被告签订的房屋租赁合同因未验收，违反消防法及建筑法规定，为无效合同。2、本案争议房屋不是被告的房屋。
原审查明，2009年9月14日，原告胡某某与被告扶沟县商贸公司签订房屋租赁合同一份，合同的主要内容为:商贸公司将位于扶沟县X路营住楼东X号门面房三间租赁给胡某某经营管理，承租时间自2009年11月1日起至2033年1月1日止，全部租金x元整，付款办法为一次性付清合同期内的全部租金。合同签订后，原告胡某某向被告扶沟县商贸公司一次性交付了三间门面房的全部租金x元，并由被告扶沟县商贸公司向原告出具收据一份，被告扶沟县商贸公司至今未向原告交付租赁房屋。2009年5月16日，第三人李某某与鑫达建筑有限公司施工队长万清算（系本案争议房屋建设时的垫资人）签订房屋租赁合同一份，合同主要内容为：甲方万清算将联营车站东大门东第一、二、三间门面房租赁给乙方李某某使用，年租金960元，租赁期限自2009年5月16日至2013年5月16日止。在本案审理中，因李某某与本案的审理结果具有法律上的利害关系，经原告胡某某申请，本院依法追加李某某作为第三人参加本案诉讼。经查，原告胡某某与被告扶沟县商贸公司所签订租赁合同中的租赁房屋和第三人与万清算所签订租赁合同中的租赁房屋为同一处房屋，即扶沟县X镇X路营住楼东X号联营车站东大门东三间门面房，现该三间门面房由第三人李某某使用。
原审认为，原告胡某某与被告扶沟县商贸公司所签订的房屋租赁合同为部分有效的合同，因为被告扶沟县商贸公司作为本案争议租赁房屋的所有权人有权与原告签订房屋租赁合同，但因原、被告所签订租赁合同的租赁期限为二十三年零二个月，已经超过合同法规定的最长租赁期限二十年，故超过二十年的部分无效。对于原告所交的超过二十年部分的租金，被告应退还给原告或租赁期限届满后续订租赁合同。对于原、被告所签租赁合同的有效部分，双方都应按照合同履行各自的义务。因原告已向被告履行了交付租金的义务，故被告应按合同约定向原告履行交付租赁物的义务。对于第三人李某某与万清算所签订的房屋租赁合同，虽然其签订合同的时间先于原告胡某某与被告扶沟县商贸公司签订合同的时间，但因万清算仅是建设商贸公司营住楼的垫资人，并不是本案争议房屋的所有权人，故万清算无权与第三人李某某签订租赁合同，其与第三人李某某于2009年5月16日所签订的房屋租赁合同应为无效合同。由于该租赁合同无效，故第三人李某某无权使用本案争议的房屋。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十四条、第二百一十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第一项之规定，判决如下：（一）第三人李某某于本判决生效之日起三日内从扶沟县X镇X路联营车站东大门东（营住楼东X号）三间门面房内搬出，并腾空屋内所有物品。（二）被告扶沟县商业贸易公司在第三人李某某搬出三间门面房后立即向原告胡某某交付租赁合同中约定的该三间门面房。（三）驳回原告的其他诉讼请求。本案案件受理费100元，由被告扶沟县商业贸易公司承担（先由原告垫付，待执行时一并给付）。
检察机关抗诉认为，扶沟县人民法院（2009）扶民初字第X号民事判决适用法律错误。申诉人有新的证据，足以推翻原判决。2009年5月16日申诉人与万清算签订的租赁合同是依据2007年4月2万清算与扶沟县商贸公司签订的大桥路综合楼工程补充协议赋予的权利合法行使。申诉人与万清算签订的租赁合同是双方真实意思表示，合同合法有效。
再审第三人提供①扶沟县商贸公司与扶沟县鑫达建筑责任有限公司万清算所签订的商贸公司大桥路综合楼工程补充协议一份，其中第五项约定：建楼工程结束后，经质检部门验收合格后，完整的交与甲方，甲方同时给清按规定拨付总造价的工程款，如工程款没有付清前，甲方不得投入使用，三个月后如工程款还没结清，乙方可以自行对外租用收费，直至抵清工程款。第三人提供该补充协议的证明目的是扶沟县商贸公司未按时拨付给万清算工程款，鑫达建筑公司将该房屋出租给李某某是合法的。原告对此证据的质证意见是，该补充协议的主体万清算只是施工方代表，本案所涉及工程未经质检和验收，现鑫达公司超收了工程款，未将房屋交付被告使用，万清算以个人名义与第三人李某某所签补充协议无效。被告对此证据的质证意见是，该补充协议真实，是商贸公司和万清算签的，鑫达公司未完整交付，还有质量保证金，有7万元未付，按协议约定和决算结果，商贸公司已超付工程款，合同交工的时间也早已超过。②证人×××出庭作证，证明工程款商贸公司未付清，工程未交付。
通过查阅原审卷宗及再审开庭审理，再审确认的事实除与原审一致外，还确认以下事实：扶沟县鑫达建筑有限公司施工队长万清算垫资承建被告扶沟商贸公司大桥路营住楼。因万清算与商贸公司未进行兑帐。至今工程未经验收交付，万清算称商贸公司还有40多万元工程款未付，商贸公司称按合同约定和决算价格，商贸公司已超额支付工程款，因此造成本案纠纷的发生。第三人李某某称其与万清算所签订的租赁协议来源于商贸公司与万清算签订的商贸公司大桥路综合楼工程补充协议，其有权使用本案争议的房屋。该补充协议第五项约定，建楼工程结束后，经质检部门验收合格后完整地交与甲方，甲方同时给清按规定拨付总造价的工程款，如工程款没有付清，甲方不得投入使用，三个月后如工程款还没结清，乙方可以自行对外租用收费，直至抵清工程款。
本院再审认为，第三人虽然提供其与万清算所签定的租赁协议来源于商贸公司与万清算签定的商贸公司大桥路综合楼工程补充协议，但该租赁协议约定三间门面房年租金960元，明显损害他人利益，应属无效协议。故原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理适当。检察机关的抗诉理由不能成立，不予支持。原判正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十四条、第二百一十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第一项之规定，判决如下：
维持本院（2009）扶民初字第X号民事判决。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。
审判长张银峰
审判员崔秀真
审判员祝运动
二0一0年七月二十九日
书记员张博
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