广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2006)穗中法民二终字第X号
上诉人(原审原告)：王某某，女，汉族，X年X月X日出生，住址：广州市黄埔区X街X号301房，身份证号：x。
委托代理人：林汉明，广东金轮律师事务所律师。
委托代理人：聂碧，广东金轮律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：广州市黄埔区X街茅岗第一股份经济合作社。住所：广州市黄埔区X街茅岗居委会石岗村。
法定代表人：周某某，社长。
委托代理人：林明开、陈某某，广东大鲜律师事务所律师。
上诉人王某某因与被上诉人广州市黄埔区X街茅岗第一股份经济合作社农业承包合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院(2005)黄民三初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认为，国家实行土地用途管制制度，严格限制农用地转为建设用地，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。本案中，上诉人、被上诉人签订《土地承包合同》中的土地为农业用地，而双方当事人约定该土地作为生产场地使用，该行为违反了法律相关规定，故上诉人、被上诉人于1992年12月28日签订的《土地承包合同》应认定无效。合同确认无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案双方当事人在合同中约定：承包地的一切土建工程、建筑物、水、电设施(包括负荷费)等费用均由黄伟明负责，被上诉人可协助黄伟明办理并提供有关证明。报建事宜由黄伟明主办，被上诉人协办。如报建不批或日后构成违章建筑所导致的经济损失，由黄伟明负责。从该合同中看，合同签订时，上诉人、被上诉人双方对建筑物属违法建筑所应承担的损失风险非常清楚，即应由建筑物所有人承担损失风险。本案涉及的建筑物因违章被拆除，是因为上诉人的前夫黄伟明没有办理报建手续或该建筑物已超过临建使用期，被上诉人对该建筑物被拆没有过错，不应承担过错责任，因此，上诉人要求被上诉人赔偿房产被拆除所造成的经济损失共计人民币x元的诉讼请求原审法院不予支持，应予驳回。本案案件受理费人民币7418元应由败诉方负担，即由上诉人负担7368元，由被上诉人负担50元。依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决：一、被上诉人广州市黄埔区X街茅岗第一股份经济合作社与黄伟明于1992年12月28日签订的《土地承包合同》无效。二、驳回上诉人的其他诉讼请求。
上诉人不服原审判决，向本院提出上诉称：一审判决认为，“从该合同中看，合同签订时，上诉人、被上诉人双方对建筑物属违法建筑所应承担的损失风险非常清楚，即应由建筑物所有人承担损失风险。本案涉及的建筑物因违章被拆除，是因为上诉人的前夫黄伟明没有办理报建手续或该建筑物已超过临建使用期，被上诉人人对该建筑物被拆没有过错，不应承担过错责任，因此，上诉人要求被上诉人赔偿房产被拆掉所造成的经济损失共计人民币x元的诉讼请求不予支持。”上诉人认为该判决所持理由不能成立，理由如下：(一)上诉人前夫黄伟明在1992年与被上诉人签订土地承包合同，上诉人对该土地的使用性质并不清楚，尽管承包合同内有“若因报建不批或日后构成违章建筑所导致的经济损失，由乙方自行负责”的条款，但该条款并不发生法律效力，也不能证明被上诉人对该土地承包合同的订立没有过错，从而免除其经济赔偿责任。1、该土地承包合同由于将农村集体所有土地非法出租用于非农业建设，违反了国家管理法的禁止性规定，属无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第56条规定：合同无效的，该合同自始不发生法律效力。因此，该土地承包合同中约定的免责条款不能发生效力，一审判决以无效合同约定的免责条款作为依据，判决被上诉人不承担赔偿责任无法律依据。2、被上诉人作为该土地的所有权人，对该土地的性质十分清楚，且当时其对该土地是否能够发包给他人作生产场地使用的这一法律后果应该十分清楚，但其在与上诉人订立土地承包合同时，并没有履行充分告知义务，即明确告知上诉人该土地承包合同属于非法转让土地使用权，但被上诉人当时并没有将这一情况告知上诉人，相反却明确告诉上诉人可以通过报建换取合法手续来履行该土地承包合同，这就使得上诉人认为双方所签订的土地承包合同是能够得到完全的履行。但事实上，被上诉人该土地由于是农业用地，而国家对农业用地转为建设用地实行严格的管制制度，被上诉人在没有办理农用土地转用审批情况下，该土地根本就不能作为建设用地来使用，但被上诉人作为土地所有权人，对以上事实不顾，却仍与上诉人签订长达15年的土地承包合同，在这种情况下，一审判决却认为被上诉人在订立土地承包合同时不存在过错，理由明显不能成立。因此，被上诉人对其与上诉人订立土地承包合同是具有明显的过错。3、被上诉人于1996年12月在受到广州市黄埔区国土局行政处罚后，竟故意隐瞒有关情况，于1997年10月15日，继续与上诉人签订补充协议，该份补充协议并没有约定上诉人将会承担非法使用土地的风险，也没有将受到有关部门行政处罚这一事实告知上诉人，这导致上诉人认为与被上诉人签订的土地承包合同完全可以继续履行，在这种情况下，上诉人对该土地承包合同不可能会预知其将有违法使用的风险，因而，上诉人对该土地承包合同并不存在任何过错，而一审判决上诉人应承担全部责任的理由明显不公。(二)上诉人与被上诉人签订了土地承包合同后，该土地使用的报建手续全部是以被上诉人名义来向有关部门申报的，上诉人承担该申报的一切相关费用，而本案不是因为上诉人没有办理报建手续或该建筑物已超临建使用期，而是被上诉人非法转让该土地后，该土地使用报建手续根本不能办理，虽在上诉人一再要求下，但被上诉人根本已无法办理报建手续。其实，被上诉人对上述后果十分清楚，但被上诉人却从来未如实告知上诉人，到了后来，由于其非法转让土地使用权，致使上诉人在该土地上建设的所有建筑属违法建筑，2003年10月，被广州市城市管理综合执法支队黄埔大队作出限期予以拆除的决定，造成上诉人遭受了人民币x元经济损失，在这种情况下，被上诉人对上诉人的经济损失依法应承担全部责任，而一审判决认为被上诉人对该损失没有过错，不应承担过错责任理由不能成立。
被上诉人答辩称：原审判决认为“双方对建筑物属违法建筑所应承担的损失风险非常清楚，即应由建筑物所有人承担风险。本案涉及的建筑物因违章被拆除，是因为被答辩人的前夫黄伟明没有办理报建手续或该建筑物已超过临建使用期，答辩人对该建筑物被拆没有过错，不应承担过错责任”事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持；被答辩人上诉无理，应予驳回，其理由如下：一、《土地承包合同》是否有效，不能否定当事人双方在该合同中的真实意思表示，即被答辩人对房屋被拆除应自行承担责任：被答辩人虽是因离婚分割而后来取得涉案建筑物，其前夫黄伟明在1992年与答辩人签订土地承包合同时对土地性质和意思表示是清楚的、真实的，应视为被答辩人清楚、意思表示真实。《土地承包合同》第九条规定“报建事宜由乙方主办，甲方协办。如报建不批或日后构成违章建筑所导致的经济损失，由乙方自行负责。”被答辩人在明知风险的情况投资建房，后果应由其自行承担。二、本案违法建筑被拆除的损失应由被答辩人自行承担或通过行政途径解决，与答辩人无关：首先，作出拆除决定的是行政执法机构，不是答辩人，即答辩人对被答辩人的建筑物被拆除无关、无过错，答辩人不承担责任。其次，根据(临)穗城规埔建9974《关于原有商铺拆建整改的批复》第三条规定“该工程为临时建设项目，使用期自批出日起(注：2000年7月14日批出)为两年，使用期满应自行拆除，……并不予安置和补偿。”无论合同是否有效，被答辩人的建筑均可能在临建期满后因为市政、市容、规划等方面的原因被合法拆除，不享有任何补偿。本案中被答辩人的涉案建筑在临建期满后并未续期，已成违章建筑，被拆除之责任应由被答辩人自行承担。三、双方签订的《土地承包合同》答辩人与被答辩人分别于2003年10月31日和12月26日签署“同意终止本合同”，双方权利义务即告终结，其起诉要求确认合同无效并赔偿损失没有法律依据。四、答辩人提供《资产评估报告书》系单方委托且评估面积与规划局《关于原有商铺拆除整改批复》的面积相冲突，失之真实性不具有法律效力；同时因被评估物已灭失，虽有《公证书》但仅有十张照片，不存在重新核定的可能，房屋被拆除的损失无法确认。
经审理查明：1992年12月28日，上诉人前夫黄伟明与被上诉人签订一份《土地承包合同》，约定：被上诉人把本社集体所有位于黄埔大道北面、土名沙头顶的农用土地的土地使用权发包给黄伟明承包作生产场地使用，承包面积为3717平方米，承包年限为15周某，从1993年2月15日起至2008年2月14日止，承包款以每月每平方米计，首三年为贰元捌角，以后每隔三年均按以上三年的单价作基数，递增百分之二十。同时双方约定：承包地的一切土建工程、建筑物、水、电设施(包括负荷费)等费用均由黄伟明负责，被上诉人可协助黄伟明办理并提供有关证明。由黄伟明生产、经营直接发生的一切税、费，由黄伟明按章交纳。承包期内的农业税、特产税由被上诉人负责交纳。报建事宜由黄伟明主办，被上诉人协办。如报建不批或日后构成违章建筑所导致的经济损失，由黄伟明负责。合同签订后，黄伟明、王某某夫妇在该场地建成商铺壹栋贰层及仓库投入使用。1996年12月4日，广州市黄埔区国土局出具《土地违法案件行政处罚决定书》，认定被上诉人未办理用地手续，擅自将上述土地非法出租给他人作非农建设使用，属非法出租土地，对被上诉人出租土地的非法所得x.36元予以没收。1997年10月15日，被上诉人与黄伟明签订一份《补充协议》，将原承包合同中的承包土地面积由3717平方米调整为2920。5平方米，其他条款不变。2000年7月24日，广州市城市规划局黄埔区分局作出《关于原有商铺拆建整改的批复》[(临)穗城规埔建X号]，对上述商铺重新规划，并规定该工程为临时建设项目，使用期自批出起两年，使用期满应自行拆除。上诉人根据该批复重建了商铺。2000年10月，黄伟明、王某某夫妇经协议离婚，约定：将租赁的黄埔大道北沙头顶土地归王某某所有。2003年10月31日，被上诉人与上诉人签名确认终止上述《土地承包合同》。2003年11月17日，王某某自行委托广东诚安信会计师事务所有限公司对上述建筑物进行评估，评估价值为人民币x元。2003年10月25日，广州市城市管理综合执法支队黄埔大队以上述建筑物为违章建筑之由，作出限期予以拆除的行政处罚决定。同年11月，广州市城市管理综合执法支队黄埔大队强制拆除了该行政处罚涉及的违章建筑。此后，被上诉人向原审法院提起诉讼，请求判决确认双方签订的《土地承包合同》无效，并判令被上诉人赔偿上诉人因房产被拆除所造成的损失x元。
本院认为：被上诉人与黄伟明签订的《土地承包合同》及《补充协议》虽是当事人的真实意思表示，但双方约定将农业用地作非农建设使用，违反了法律的禁止性规定，应属无效合同。上诉人虽未直接签订上述合同，但根据其与黄伟明的离婚协议，黄伟明在合同项下的权利义务已转移至上诉人，被上诉人对此并无表示异议。故，基于该无效合同所产生的民事权利义务理应由上诉人享有和承担，现上诉人请求确认合同无效符合法律规定，原审判决予以支持正确。
被上诉人作为土地的出租方，在清楚该土地属农业用地的情况下，仍将该土地出租给黄伟明作非农建设使用，对于本案合同无效确有过错。但，上诉人因违章建筑被拆除而产生的损失，并非被上诉人的过错而导致，而是其自身过错所致，其要求被上诉人对此予以赔偿，法律依据不足，原审判决驳回其诉讼请求并无不当，应予维持。黄伟明在租赁土地上建筑商铺及仓库，理应先自行或通过被上诉人向相关部门办理合法的报建手续，在获得批准后才进行施工。若因被上诉人的原因无法办理报建手续，黄伟明可依据合同要求被上诉人承担违约责任，自然不会产生因违章建筑被拆除而导致的损失。但事实上，黄伟明在没有任何法定手续的情况下，便擅自施工修建了商铺及仓库。显然，从开始施工时其就应当知道上述建筑物属违章建筑，对违章建筑存在的风险也应清楚的，所以由该违章建筑被拆除所发生的损失是由黄伟明自身原因造成的，理应由其承担。另，上诉人及黄伟明在2000年重新修建商铺时，是依据广州市城市规划局黄埔区分局作出的《关于原有商铺拆建整改的批复》进行施工的，其对商铺为临时建设项目，使用期自批出起两年，使用期满应自行拆除的规划是清楚的。现该商铺被拆除是因使用期满，而非被上诉人的过错所致，故上诉人要求被上诉人赔偿其损失理由不充分，本院不予支持。综上所述，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。上诉人上诉无理，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一(项)之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7418元由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长陈某晖
代理审判员胡小兵
代理审判员陈某彬
二00六年七月二十四日
书记员王某玲
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