广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2006)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审被告)吴某某，男，汉族，X年X月X日出生，住所（略）。
委托代理人孟荣、徐某，广东通法正承律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)黄某某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人严树阳，广东金腾律师事务所律师。
上诉人吴某某因与被上诉人黄某某租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院(2005)佛禅法民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审判决认定：2003年4月28日，原告(甲方)、被告(乙方)签订一份《铺位租赁合同书》，约定：甲方将座落于澜石普澜路X路段澜苑楼的AX号铺位出租给乙方作经营之用，铺位出租面积90平方米，租赁期限从2003年5月1日至2005年7月31日止；本合同承租期内每月每平方米租金为53.24元，每月共计租金4791.6元，年租金为x.2元，第二年即2003年8月份开始每月每平方米租金为58.564元，每月共计租金5270.76元，年租金为x.12元；第三年2004年8月份开始每月每平方米租金为64.42元，每月共计租金5797.8元，年租金为x.6元；合同期满后，乙方需要续租的，必须在一个月前提出，以当时的租赁标准，在同等条件下，乙方有优先承租权，并重新签订合同。合同期满后如不续约，则乙方应在合同期满后的三天内迁出，否则承租场地内的遗留物视为放弃，甲方有权处理；双方还就权利义务进行了约定。合同签订后，原告将上述铺位交由被告经营，被告则向原告交纳相应的租金。被告于2003年4月28日向原告交付了押金5000元，于2005年7月29日向原告交纳了8月份的租金5798.43元。另查，原、被告诉争的铺位在佛山市禅城区房地产档案馆登记的名称为石头村X路西侧兰苑楼首层商铺(下称兰苑楼商铺)，该商铺的权利人为佛山市公安交通管理局。兰苑楼商铺由权利人委托佛山市南洋商业总公司管理。2002年4月13日，佛山市南洋商业总公司(甲方)与区永盛(乙方)签订一份《租赁合同书》，约定：甲方同意将座落在普澜路石梁段兰苑楼的第壹号铺位，总面积377.6平方米，租赁给乙方经营使用，租赁期限从2002年8月1日起至2005年7月31日止，租金每月每平方米39.93元，定金一次性付2万元；合同期满后，需要续租的，必须在一个月前提出，并重新签订合同，在同一条件下，乙方有优先租赁的权利。佛山市南洋商业总公司同意区永盛将承租的该公司的部分铺位转租给第三方，但转租条件不应与该公司与区永盛签订的承租协议有冲突。2005年9月26日，区永盛出具一份证明，内容为：“现证明以区永盛名义于2002年4月13日与佛山市南洋商业总公司签订的《租赁合同书》，租赁标的为普澜路石梁段兰苑楼总面积为377。6平方米的铺位，这些铺位在实际经营中，均由黄某某全权负责，并转租给吴某某、宋冰波等客户，上述铺位的一切有关权利义务均属黄某某所有，由其自行处理。以上情况，特此证明。”
原审法院认为：原、被告诉争的兰苑楼商铺权利人是佛山市公安交通管理局，佛山市南洋商业总公司在该局授权管理下，将诉争铺位出租给区永盛，原告在区永盛的授权下、并征得佛山市南洋商业总公司的同意，将诉争铺位转租给被告，原告虽非诉争铺位的权利人，但其合法占有，有权处分诉争铺位，因此，原告与被告签订的转租合同有效。原告依转租合同将诉争铺位交由被告使用，被告也依约交纳了租金。现转租合同期限届满，被告继续占用租赁物，原告提出异议，被告的占有无法律依据，被告应将本案诉争铺位返还原告。被告辩称黄某某不是本案适格的诉讼主体，本院认为，黄某某虽不是诉争商铺的所有权人，但其合法占有商铺，且与被告签订铺位租赁合同的是原告，根据合同的相对性原理，原告有权向被告主张权利，被告的辩驳不予采纳。鉴于租赁合同期限届满，原、被告之间权利义务终止，原告要求被告继续支付租金的请求不予支持。原告要求被告赔偿迟延交铺的经济损失2万元，该损失的计算依据是原告需向佛山市南洋商业总公司交纳租金x.4元/每月及定金2万元，本院认为，被告在租赁期满后，拒不交还诉争铺位，确给原告造成损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，但被告对原告与第三方佛山市南洋商业总公司之间的利益约定无法预见，被告可按原、被告租赁合同约定的租金数额向原告赔偿经济损失，原、被告约定的租金数额为5798.43元/每月，被告交纳租金至2005的8月份，被告计付3个月的租金x.29元给原告。另，原告收取被告的押金5000元，应退还被告。两相扣减，被告应向原告赔偿经济损失x。29元。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告吴某某于本判决发生法律效力之日起十日内返还石头村X路西侧兰苑楼首层A2铺给原告黄某某。二、被告吴某某于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告黄某某经济损失x。29元。三、驳回原告黄某某的其他诉讼请求。本案受理费810元，财产保全费220元，合计1030元，由原告黄某某负担392元，被告吴某某负担638元。
宣判后，原审原告吴某某不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误。本案被上诉人诉讼主体不合法，无权以自己的名义起诉上诉人。一审判决认定被上诉人对本案租赁物享有合法的出租权是错误的。理由如下：1、被上诉人既不是本案租赁物的产权人，也没有得到房屋所有权人的合法授权。因此被上诉人根本没有权利起诉上诉人、要求上诉人搬出租赁物，其诉讼主体资格不合法。2、被上诉人提供的证明其享有授权的证据根本不具有合法性和关联性，无法证明被上诉人享有合法的出租权。因为，本案租赁物的产权人是佛山市公安交通管理局，而被上诉人在一审中却没有提供任何该产权人出具的授权书。其提供的授权佛山市南洋商业总公司对租赁物进行管理的证明是由佛山市公安局后勤保障处出具的，并非产权人出具。并且被上诉人没有提供佛山市南洋商业总公司的工商登记资料，不能证明佛山市南洋商业总公司具有法律上的主体资格。而且根据被上诉人出具的证明，佛山市南洋商业总公司对租赁物只有管理权利，并没有转租及处分权。另外，佛山市南洋商业总公司的授权书是对区永盛的授权，而不是对被上诉人的授权，其签订租赁合同的对象是区永盛，而不是被上诉人黄某某。因此，综上所述，被上诉人根本没有合法的出租权，其无权起诉上诉人。二、一审法院在事实认定错误的基础上作出的判决也是错误的。综上，特提出上诉请求：1、撤销佛山市禅城区人民法院(2005)佛禅法民三初字第X号民事判决；2、依法驳回一审原告的诉讼请求；3、判令被上诉人承担本案一、二审案件诉讼费用。
被上诉人黄某某辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
二审期间，上诉人未提交新的证据材料，被上诉人提交了如下列证据材料：
1、佛山市公安局出具的授权确认书。证明被上诉人通过合法手续取得讼争租赁物的转租权，以及产权人对被上诉人依法追究次承租人迟延交还租赁物的权利。
2、佛山市南洋商业总公司出具的证明。证明被上诉人
因上诉人迟延交铺，导致4万元押金不能退回的事实，并证明被上诉人在本案中向上诉人主张2万元损失。
3、佛山市南洋商业总公司营业执照。证明佛山市南洋商业总公司的主体资格。
上诉人质证意见为：1、《授权确认书》不属于新的证据，不应采纳。佛山市公安交通管理局才是本案讼争商铺的产权所有权人，故佛山市公安局出具的证明与本案无关。2、营业执照是复印件，不予确认。3、南洋公司出具的证明不属于新的证据，且该证明并没有指明其所讲的商铺就是本案讼争商铺。4万元的押金没有收据，不能证明是否已经收取该押金。
本院对被上诉人在二审期间提交的证据认证为，对于被上诉人提交的证据1，系于二审期间新出现的证据，属于最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条所界定的新证据的范畴，本院予以确认。对于证据2，因二审法院审查的范围主要是针对上诉人关于被上诉人是否系合法出租人的上诉事由，被上诉人并未对原审判决书中判决上诉人赔偿其经济损失部分提起上诉，故被上诉人提交的该证据与本案无关联性，本院不予采信。对于证据3，因是复印件，且无其它证据予以佐证，本院不予采信。
经审查，本院对于原审认定的事实予以确认。
本院认为：本案争议的主要问题是上诉人对讼争铺位有无合法的出租权。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁合同中，具有合法出租权的出租人系租赁物的合法所有权人或合法占有人。本案中，依据佛山市禅城区房地产档案馆1999年6月7日的登记记载，讼争铺位的原所有权人系佛山市公安交通管理局，而该局依据被上诉人在二审期间提交的证据已经证明其已被撤销，成为佛山市公安局的下属机构，即佛山市公安局系讼争铺位的现所有权人。虽然被上诉人不是讼争铺位的所有权人，但是被上诉人却是讼争铺位的合法占有人。佛山市南洋商业总公司在讼争铺位原所有权人授权下将讼争铺位出租给区永盛，在佛山市南洋商业总公司的同意下，区永盛将诉争铺位转租给被上诉人，再由被上诉人将讼争铺位转租给上诉人。上述一系列行为均得到讼争铺位新的所有权人佛山市公安局明确的认可和确认。可见，被上诉人系合法占有人，其享有合法出租的权利。故上诉人作为承租人，在使用了讼争铺位后应当负有交纳租金之义务。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费810元，由上诉人吴某某负担。
本判决为终审判决。
审判长吴某兴
审判员林义学
代理审判员吴某平
二00六年五月二十五日
书记员林程
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
