上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2003)沪二中民二(民)终字第X号
上诉人(原审被告)上海市人民政府农业委员会招待所，住所地上海市X路X号x室。
法定代表人卢某某，职务所长。
被上诉人(原审原告)上海可的便利店有限公司，住所地上海市X路X号。
法定代表人王某某，职务董事长。
委托代理人甄某某，该单位工作人员。
上诉人上海市人民政府农业委员会招待所因租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2002)普民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人上海市人民政府农业委员会招待所的法定代表人卢某某、被上诉人上海可的便利店有限公司的委托代理人甄某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明，上海可的便利店有限公司与上海市人民政府农业委员会招待所于2001年1月l0日签订《上海市房屋租赁商品房预租合同》及《房屋租赁合同》。合同约定，上海市人民政府农业委员会招待所将座落上海市X路X号lX室二开间约74平方米租赁给上海可的便利店有限公司使用，租赁期限自2001年2月l0日至2006年2月9日止，年租金为人民币65，000元，每季度应付人民币16，250元，根据先付后用的原则、租金每年分四期交纳，即在每年的2月、5月、8月、11月21日前凭上海市人民政府农业委员会招待所开具的发票，上海可的便利店有限公司向上海市人民政府农业委员会招待所交纳。同时合同还约定了违约责任，若上海可的便利店有限公司违约，应支付上海市人民政府农业委员会招待所违约金1万元，上海可的便利店有限公司应将已装修的房屋完好地归还给上海市人民政府农业委员会招待所；若上海市人民政府农业委员会招待所违约，上海市人民政府农业委员会招待所除应支付给上海可的便利店有限公司1万元违约金，还应赔偿上海可的便利店有限公司相应的装修费用。合同签订后，双方按约履行，上海可的便利店有限公司承租房屋后开设了可的超市便利店，并按季分月地支付房租直至2002年5月9日。2002年6月28日上海可的便利店有限公司在收到上海市人民政府农业委员会招待所高馨饭店发出的“委托收款通知”，要求上海可的便利店有限公司自2002年1月起的所有房租、水电费全部交给上海银玉会务休闲中心有限公司(以下简称“银玉公司”)后，当日上海可的便利店有限公司将2002年5月l0日至同年8月9日三个月的房租交给银玉公司，2002年7月1日高馨饭店、银玉公司继2002年6月21日向上海可的便利店有限公司发出的“催款通知”后再发“催款通知”，催讨2002年2月15日至同年5月15日三个月的租金，否则采取断电等措施。因上海可的便利店有限公司认为2002年2月15日至同年5月15日三个月的租金已交付上海市人民政府农业委员会招待所，故无需再行支付义务。2002年7月l2日，上海可的便利店有限公司租赁的房屋遭断电。2002年7月19日，上海市人民政府农业委员会招待所向上海可的便利店有限公司发出一份“公函”，就系争房屋的承包租赁、断电、失控等情况予以告知。由于上海可的便利店有限公司租赁的房屋断电，无法经营，上海可的便利店有限公司与上海市人民政府农业委员会招待所交涉无果，遂于2002年9月诉至法院，要求(一)上海市人民政府农业委员会招待所向上海可的便利店有限公司支付违约金及装修费损失共计人民币44，679元；(二)上海市人民政府农业委员会招待所赔偿财产损失共计人民币32，178元；(三)本案受理费由上海市人民政府农业委员会招待所承担。
原审中，上海市人民政府农业委员会招待所辩称：上海可的便利店有限公司所述的二份合同实际履行的是一份房屋租赁合同。因当时上海可的便利店有限公司为了办理工商登记、系争房屋作为场地证明而签订了预租合同。上海可的便利店有限公司未按合同交纳2002年5月以后的租金、上海可的便利店有限公司违约在先，无权主张违约金。便利店的断电系案外单位拉电所致，该单位非法占有了上海市人民政府农业委员会招待所的高馨饭店，上海市人民政府农业委员会招待所目前对包括上海可的便利店有限公司租赁房屋在内的整幢大楼失去了控制，对此上海市人民政府农业委员会招待所已另案起诉寻求解决。
审理中，经上海可的便利店有限公司申请，原审法院委托上海东亚会计师事务所有限公司对位于本市X路X号(可的便利店)的装潢、财产损夫的价格进行审计。装潢审计结论：2001年1月该装修期原值为34，698元；该装修以2002年7月为基准日的装修现值为21，686元。财产损失审计结论：经从上海可的便利店有限公司提供的帐表依据中得出，财产(商品)进价损失金额为18，762元。审计费为人民币3344元。
经上海市人民政府农业委员会招待所申请，原审法院委托中华人民共和国司法部司法鉴定中心对高馨饭店委托银玉公司收款通知上的印章进行鉴定。鉴定结论：检材落款处的“上海市人民政府农业委员会招待所高馨饭店”印文与样本上同样内容的印文不是同一枚印章盖印形成。鉴定费为人民币1，000元。
原审另查，上海市人民政府农业委员会招待所于2001年2月1日与案外人上海馨馨实业有限公司(以下简称“馨馨公司”)签订一份《资产租赁合同》，合同约定，上海市人民政府农业委员会招待所将其下属分支机构上海市人民政府农业委员会招待所普陀分所(以下简称“普陀分所”)资产交由馨馨公司租赁经营，普陀分所“位于上海市X路X号，现有建筑面积6876平方米的六层楼房一栋，占地面积1667平方米，完整的招待所经营设备”，租赁期为8年。上海市人民政府农业委员会招待所出租给馨馨公司经营的房屋，其中包括已经租给上海可的便利店有限公司的房屋。2001年7月12日，上海市人民政府农业委员会招待所向上海市工商行政管理局黄浦分局提出申请，要求将普陀分所更名为高馨饭店。同年7月20日，工商行政管理部门核准了上海市人民政府农业委员会招待所的申请。2002年1月6日，馨馨公司工作人员私刻高馨饭店印章与银玉公司签订承包经营合同，约定高馨饭店由银玉公司承包经营，期限为7年，承包费金额按上海市人民政府农业委员会招待所与馨馨公司签订的《资产租赁合同》执行。
原审法院认为，双方于2001年1月l0日签订预租合同及租赁合同系双方当事人的真实意思表示，符合租赁特征，应确认为有效合同。在履行合同的过程中，上海可的便利店有限公司按约向上海市人民政府农业委员会招待所缴纳租金，但上海可的便利店有限公司承租的商业用房却遭停电，致使上海可的便利店有限公司无法经营而关门停业。从本案所查明的客观事实来看，造成上海可的便利店有限公司履约目的受阻的主要原因是上海市人民政府农业委员会招待所在事先未征得上海可的便利店有限公司同意的情况下，擅自将已出租给上海可的便利店有限公司的商业用房连同整幢大楼转租给另外第三方，上海市人民政府农业委员会招待所的行为构成违约，对此，上海市人民政府农业委员会招待所应承担相应的违约责任。根据合同的约定，上海市人民政府农业委员会招待所不仅应支付上海可的便利店有限公司违约金，而且还应赔偿提前终止租赁合同的房屋装潢损失费。原审则对上海可的便利店有限公司要求上海市人民政府农业委员会招待所支付违约金人民币10，000元如房屋装潢损失费的诉讼请求，予以支持，但装潢损失费以审计价为准。关于上海市人民政府农业委员会招待所认为，上海可的便利店有限公司于2002年5月8月房屋租金未曾支付系违约在先之观点，由于上海可的便利店有限公司按照盖有上海市人民政府农业委员会招待所印章的委托收款通知，己将争议的租金交给收款通知上所指定的银玉公司，现经司法鉴定尽管该委托收款通知上所盖上海市人民政府农业委员会招待所的公章系他人伪造，然上海可的便利店有限公司对此是难以预见和预料，况又促成这一后果的前提条件恰是上海市人民政府农业委员会招待所的违约之行为，因此，原审对上海市人民政府农业委员会招待所关于上海可的便利店有限公司先行违约之抗辩，不予采纳。至于上海可的便利店有限公司提出，因系争房屋于2002年7月12日断电造成上海可的便利店有限公司财产损失，故而要求上海市人民政府农业委员会招待所赔偿的请求，分析2002年7月19日上海市人民政府农业委员会招待所向上海可的便利店有限公司发出的公函，可以看出：上海市人民政府农业委员会招待所在较快的时间内就系争纠纷的实际情况，既向上海可的便利店有限公司进行了如实反馈，又向上海可的便利店有限公司行使了告知义务，应该说上海可的便利店有限公司知道且应当知道如何保护自己利益，以便将损失减少到最低限度。虽然审计报告对上海可的便利店有限公司所况的财产损失进行了审计，但均是上海可的便利店有限公司向审计部门提供的“门店进销存报表”、“门店销售明显表”，并无财产实际损失的记录。鉴于此，原审对上海可的便利店有限公司要求上海市人民政府农业委员会招待所赔偿财产损失的诉讼请求，不予支持。据此判决：一、终止上海可的便利店有限公司与上海市人民政有农业委员会招待所于2001年1月10日签订的《上海市房屋租赁商品房预租合同》和《房屋租赁合同》；二、上海市人民政府农业委员会招待所应于本判决生效之日起十日内赔偿上海可的便利店有限公司装潢损失费人民币21，686元；三、上海市人民政府农业委员会招待所应于本判决生效之日起十日内支付上海可的便利店有限公司违约金人民币l0，000元；四、对上海可的便利店有限公司的其余诉讼请求，不予支持。本案审计费人民币3，344元，由上海可的便利店有限公司负担人民币2，006元、上海市人民政府农业委员会招待所负担人民币1，338元。本案鉴定费人民币l，000元，由上海市人民政府农业委员会招待所负担。本案受理费人民币2，814元，由上海可的便利店有限公司负担人民币1，537元，上海市人民政府农业委员会招待所负担人民币1，277元。
原审判决后，上海市人民政府农业委员会招待所不服提出上诉，请求撤销原审判决主文第二、三项判决，对上海可的便利店有限公司主张的装潢损失费21，686元、违约金10，000元。理由是：1、造成租赁合同无法履行的主要责任在上海可的便利店有限公司；2、上海市人民政府农业委员会招待所于2001年2月将“高馨饭店”交由“馨馨公司”租赁经营的事实是完全明知并同意的；3、印章的鉴定费不应由上海市人民政府农业委员会招待所承担；4、对审计结论有异议。
本院审理中，上海可的便利店有限公司辩称，造成合同不能履行的根本原因是上海市人民政府农业委员会招待所将房屋转租，故上海市人民政府农业委员会招待所应当承担违约责任。
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，上海可的便利店有限公司与上海市人民政府农业委员会招待所签订的租赁合同依法有效，双方当事人均应恪守。上海市人民政府农业委员会招待所将系争房屋在内的整幢房屋转租给“馨馨公司”，上海市人民政府农业委员会招待所与“馨馨公司”的租赁合同的效力已为生效判决所确认，从各方履行情况看，该行为并不排除上海可的便利店有限公司的承租权，上海可的便利店有限公司与上海市人民政府农业委员会招待所的租赁合同可以得到履行。由于上海市人民政府农业委员会招待所与“馨馨公司”在履行合同时产生纠纷，“馨馨公司”私刻公章并向上海可的便利店有限公司发出指令要求支付租金，上海可的便利店有限公司遵此执行并无过错，上海可的便利店有限公司向银玉公司支付租金的行为应视为是履行其与上海市人民政府农业委员会招待所之间的租赁合同的行为。后系争的房屋遭停电致合同不能履行，过错在于上海市人民政府农业委员会招待所，故上海可的便利店有限公司要求解除合同依法应予支持，因此产生的损失、违约责任应由上海市人民政府农业委员会招待所承担。上海市人民政府农业委员会招待所上诉要求无理由，本院不予支持。原审法院判决并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案上诉案件受理费人民币2，814元，由上诉人上海市人民政府农业委员会招待所负担。
本判决系终审判决。
审判长张兰珍
代理审判员卞晓勇
代理审判员蒲宏斌
二00三年三月二十五日
书记员张松
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