原告刘某。
委托代理人张某，某法律服务所法律工作者。
被告孙某。
委托代理人张乙，上海市某律师事务所律师。
第三人彭某。
委托代理人张乙，上海市某律师事务所律师。
第三人邓某。
原告刘某与被告孙某、第三人彭某、邓某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陶芳独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘某及其委托代理人张某、被告孙某及第三人彭某的委托代理人张乙、第三人邓某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某诉称，刘某与孙某原系同事。2006年12月31日，刘某与孙某约定，孙某将位于上海市宝山区某号X室房屋以总价人民币25万元出售给刘某，两年半后办理过户手续。刘某随后付清了25万元房款并搬入系争房屋。2009年7月，彭某的爱人告知刘某，孙某已将系争房屋出售给彭某（系孙某同事），并要求刘某搬离系争房屋。刘某才得知孙某已于2009年1月14日又与彭某签订购房协议，将系争房屋出售给彭某。为此，双方向派出所报案，但未有结论。嗣后，系争房屋的实际权利人邓某已对彭某与孙某的买卖协议进行追认，并与彭某签订了房地产买卖合同，彭某也已登记成为系争房屋的房地产权利人。鉴于系争买卖关系未得到权利人的追认，故孙某为无权处分，该行为损害了刘某的合法权利。故起诉要求确认刘某与和孙某就系争房屋所达成的买卖关系无效，并要求孙某返还购房款22万元。鉴于邓某系孙某之子，孙某所收房款也应用作家庭共同使用，故要求邓某就还款义务承担连带责任。
被告孙某辩称，系争房屋为其儿子邓某所有，孙某法律观念淡薄，认为有权处分邓某所有的房屋，故与刘某达成了买卖合同，并收取了25万元房款。2008年，刘某打电话给孙某，表示要住到刘某的丈夫家中，房子不要了，并要求归还房款。故孙某于2009年4月30日返还给刘某部分房款3万元，双方的合同已经解除。2009年1月14日，孙某与彭某签订的买卖合同嗣后得到了邓某的追认，邓某与彭某签订了正式的买卖合同，收取了房款46万元，并办理了过户手续。孙某与刘某达成的买卖合同因没有得到邓某的追认，应为无效，孙某同意返还刘某房款22万元。合同无效后，刘某应当将房屋返还给权利人彭某。
第三人彭某述称，彭某与孙某就系争房屋签订买卖协议后，发现系争房屋内住有刘某，得知孙某此前和刘某也签订过买卖协议，为此彭某报警。期间，邓某回沪，对于孙某和彭某的合同进行追认，并与彭某签订了上海市房地产买卖合同，彭某付清了房款46万元，也办理了过户手续。刘某与孙某的买卖协议是无效的，要求刘某从房屋中迁出并返还给彭某。
第三人邓某述称，系争房屋原为邓某所有，因邓某一直在外地工作，系争房屋一直空关。2009年7月，派出所告知邓某系争房屋上发生纠纷，邓某回沪了解到孙某就系争房屋分别与刘某、彭某签订两份买卖合同。邓某对上述两份合同此前均不知晓，嗣后，邓某与彭某签订房地产买卖合同，也实际收取了房款46万元，并将房地产权利实际交付给彭某。关于刘某要求邓某对还款义务承担连带责任的诉请不予认可，该房款邓某未实际取得，该款应由孙某进行返还。
经审理查明，位于上海市宝山区某号X室房屋的原房地产权利人为邓某，系孙某之子。2006年11月，孙某与同事刘某达成口头协议，将系争房屋以25万元的价格转让给刘某。同年12月31日，孙某出具收条，表示收到刘某支付的购买系争房屋的全部房款25万元，到两年半后办理过户。随后，刘某全家搬入系争房屋内居住使用。2009年1月14日，孙某（甲方）与彭某（乙方）签订购房协议，约定，甲方将系争房屋以总价38万元转让给乙方，本协议达成当日预付购房定金7万元，余款待房屋产权过户后一次性付清。甲方承诺于2009年4月3日前办理房屋过户手续。同年7月23日，彭某向上海市公安局宝山分局月浦派出所报案，称其于2009年1月购买房屋时被人诈骗。民警通知邓某回沪处理此事。同年11月13日，邓某（甲方）与彭某（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲方将系争房屋以总价46万元出售给彭某。甲乙双方同意，甲方于2010年1月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。双方协商一致，于2009年12月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。嗣后，彭某向邓某付清46万元房款，并于2009月12月23日经核准登记为系争房屋的房地产权利人。
另查明，刘某于2009年4月30日出具收条，载明收到孙某3万元现金。
以上事实，有刘某提供的收条、购房协议、上海市公安局案件接报回执、收条、存款回单、孙某提供的收条、彭某提供的房地产权证、上海市房地产买卖合同，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，孙某未经系争房屋的房地产权利人邓某的同意擅自将该房屋出售给刘某，该份协议依法应属于效力待定。现邓某对该协议不予追认，该协议应为无效。刘某起诉要求确认该协议无效的诉请，合法有据，本院予以准许。根据法律规定，合同被确认为无效后，各方当事人因该合同取得的财产应予以返还。刘某现要求孙某返还购房款22万元，孙某对此不持异议，本院予以准许。刘某要求邓某对还款义务承担连带责任的主张，缺乏事实和法律依据，本院难以准许。根据法律规定，刘某应将房屋返还给孙某。鉴于邓某已收取彭某支付的全部房款，彭某也经核准登记成为该房的房地产权利人，孙某关于由刘某将房屋直接返还给彭某的意见，可以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条的规定，判决如下：
一、原告刘某与被告孙某就上海市宝山区某号X室房屋所达成的买卖协议无效；
二、被告孙某于本判决生效之日起十日内，返还原告刘某购房款22万元；
三、原告刘某于本判决生效之日起十日内，从上述房屋中迁出，将该房屋交给第三人彭某；
四、原告刘某的其他诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取2,300元，由被告孙某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员陶芳
书记员吕俊锋
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
