上诉人(原审被告、反诉原告)上海新波创意设计有限公司。
法定代表人羽田XX，执行董事。
委托代理人顾文伟，上海盛联律师事务所律师。
委托代理人园田XX，该公司员工。
被上诉人(原审原告，反诉被告)上海河仓投资管理有限公司。
法定代表人林某某，董事长。
委托代理人施克强，上海市尔立律师事务所律师。
委托代理人徐莘，上海市尔立律师事务所律师。
上诉人上海新波创意设计有限公司(以下简称新波公司)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院(2008)闸民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。新波公司的委托代理人顾文伟、园田XX，被上诉人上海河仓投资管理有限公司(下简称河仓公司)的委托代理人施克强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2006年8月31日，河仓公司与有限会社ㄡ一べル就系争房屋签订租赁合同，约定系争房屋用于“办公、商业产品展示(如用于产品零售，则由承租方自行向政府部门申请)”，租期为五年，每日每平方米建筑面积租金为人民币5.6元(以下币种均为人民币)，月租金为476,784元，租金支付方式为“先付后用”，即承租方应于每三个月之前的一个月的10日之前支付该三个月的租金，合同并约定，承租方同意向出租方支付相当于六个月租金金额的租赁保证金即2,860,704元，承租方拖欠租金累计达一个月经出租方书面催缴仍未缴纳的，出租方有权终止租赁合同、收回租赁场地，承租方应按月租金的三倍向出租方支付违约金，违约金可从租赁保证金中抵扣，租赁合同第六条约定，承租方必须在出租方已报批之设计方案框架内对租赁场地进行装修，如有更改或变动须经出租方书面同意，出租方交付租赁场地前应完成并承担诸如消防工程等相关工程并支付全部费用，租赁合同第十四条则明确，承租方如在上海成立注册新公司，则承租方有权将本合同之权利义务转由该注册之新公司承担。2006年12月25日，河仓公司与有限会社ㄡ一べル委托的管理单位上海耕德投资管理咨询有限公司办理系争房屋移交手续。2007年4月9日，有限会社ㄡ一べル出资成立新波公司，并将租赁合同所涉权利义务均转移给新波公司，新波公司向河仓公司支付系争房屋租金至2007年8月30日。之后，未再支付租金。2008年8月河仓公司诉至原审法院，要求新波公司支付2007年9月1日至2008年6月28日的租金4,736,054.40元，要求其偿付2008年6月29日至判决生效之日止的房屋使用费，并要求其支付违约金1,430,352元、电费31,150.55元，同时还要求判令不予退还保证金2,860,704元。原审审理中，新波公司提出反诉，要求法院判令租赁合同于2007年9月1日起解除，并要求河仓公司返还保证金2,860,704元并支付2007年9月1日至2008年8月31日之利息213,694.60元，同时要求河仓公司赔偿经济损失1,221,029元。
原审法院另查明，1、2007年3月28日始，新波公司向河仓公司发出告知书，要求河仓公司作为出租方在承租方发出告知书之日起一个月内完成消防验收。同年9月12日，新波公司再次发出告知书，称河仓公司所交付物业存在消防验收等一系列问题，故要求解除租赁合同。同月18日，河仓公司回函，称其已按约交付租赁场地并供新波公司二次装修、使用至今，对新波公司提出的解除租赁合同的要求不予同意，同时要求其按约支付租金。之后，双方函件往复，2007年11月14日，河仓公司向新波公司发出《限期搬离通知》，次年6月28日，河仓公司以新波公司长期拖欠租金为由通知其终止合同；2、系争房屋消防验收手续于2008年12月完成；3、双方于2008年11月20日办理交接手续，新波公司将系争房屋交还河仓公司。
原审审理中，新波公司申请对系争房屋装修工程进行审价，审价单位上海公信中南工程造价咨询有限公司出具的审价报告确认送审结算金额为179,182元，双方对审价结论均无异议。
原审审理中，双方协定由新波公司向河仓公司支付电费16,000元。此外，河仓公司认为，1、新波公司拖欠租金确属事实，已构成违约；2、双方签订的租赁合同、备忘录、交接清单并未约定消防报验责任由河仓公司承担，之后，新波公司擅自开工装修，且未将装修方案报河仓公司审核亦未报消防部门批准，致使施工未符合消防条例规定，故未能完成消防验收的责任应由新波公司承担。新波公司则认为，其在承租系争房屋半年之后拒付租金的原因是由于河仓公司交付的房屋不能投入使用，新波公司曾对系争房屋进行二次装修，但二次装修并非系争房屋未通过消防验收的根本原因，故应由河仓公司承担由此造成的损失。
原审法院审理后作出判决如下：一、上海河仓投资管理有限公司与上海新波创意设计有限公司于2006年8月31日签订的《房地产租赁合同》于2008年6月28日解除；二、上海新波创意设计有限公司应于判决生效之日起10日内支付上海河仓投资管理有限公司上海市闸北区X路A号-B号第1、2、X号楼房屋2007年9月1日至2008年6月28日之租金2,368,027.20元；三、上海新波创意设计有限公司应于判决生效之日起10日内支付上海河仓投资管理有限公司上址房屋2008年6月29日至2008年11月20日之使用费1,128,388.80元；四、上海新波创意设计有限公司应于判决生效之日起10日内支付上海河仓投资管理有限公司电费16,000元；五、上海河仓投资管理有限公司应于判决生效之日起10日内返还上海新波创意设计有限公司合同保证金2,860,704元；六、上海河仓投资管理有限公司应于判决生效之日起10日内支付上海新波创意设计有限公司装修补偿款179,182元；七、上海河仓投资管理有限公司、上海新波创意设计有限公司其余诉讼请求不予支持。
新波公司不服原审法院判决第一、二、三项，向本院提起上诉称：河仓公司出租的系争房屋没有经过消防验收，但对此事项未充分告知新波公司，致使新波公司实际无法使用该物业，为此，新波公司于2007年9月要求解除租赁合同，并于2007年11月30日已经迁出，故其不同意支付2007年11月30日以后的使用费。
被上诉人河仓公司则辩称，现有合同及双方备忘录等材料并未要求河仓公司对新波公司的经营活动和室内装修负消防责任，相反，由于新波公司进行了二次装修，应由新波公司自行办理消防验收手续。此外，双方于2008年11月20日办理腾退房屋的交接手续时，房屋内仍留有大量新波公司的物品，新波公司称其于2007年11月30日已迁出该房屋不符合事实，故其不同意新波公司的上诉请求，要求维持原判。
本院经审理查明：原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院另查明，2006年11月6日有限会社ㄡ一べル就其承租的系争房屋的投资管理等相关事宜与上海耕德投资咨询有限公司签订了《委托管理代理合同》，有田龙作为上海耕德投资咨询有限公司的代表在该合同上签字。2006年11月新波公司及有限会社ㄡ一べル的法定代表人羽田XX向河仓公司出具委托管理授权书载明：本人承租的位于上海市闸北区X路A号-B号苏州河北岸仓库，现全权委托上海耕德投资咨询有限公司代理进行合同谈判、签订相关合同、签收相关文书，处理与该物业的相关事宜等内容。2006年12月上海耕德投资咨询有限公司的工作人员有田龙代表有限会社ㄡ一べル(甲方)与河仓公司(乙方)签订的《光复路项目(1、2、3＃楼)交付会议备忘录》第2.3条约定，甲方对乙方所交的文件和相关资料进行妥善保管，并于租赁合同到期或解除时，归还给乙方。2006年12月26日，河仓公司的工作人员向上海耕德投资咨询有限公司授权的工作人员移交了包括15把钥匙及同济大学测量报告在内的物品及文件，并签订了移交清单。以上事实有新波公司在原审中提供的证据及双方当事人在原审审理中的笔录予以证实。
审理中，河仓公司称，有田龙系上海耕德投资咨询有限公司法定代表人，并提供了相关的工商年检资料。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。现新波公司对于由其来承担原有限会社ㄡ一べル与河仓公司签订的租赁合同中承租人的权利与义务无异议。根据有限会社ㄡ一べル与河仓公司于2006年8月签订的租赁合同约定，租赁期共五年，新波公司称其已提前解除合同并将房屋予以返还，对该两项主张应当由新波公司承担举证责任，现新波公司虽称其已于2007年11月30日将系争房屋予以腾退，但对此却未能提供充分证据。此外，根据河仓公司与承租人委托的管理单位上海耕德投资咨询有限公司签订的交付会议备忘录的约定，租赁合同到期或解除时承租人应将出租人交付的文件和相关资料予以归还。现双方均认可系争房屋的腾退交接手续于2008年11月20日才办妥，故原审法院判决新波公司支付使用费至上述日期时止并无不当。鉴于河仓公司提供的出租物存在一定的瑕疵，原审法院对于未支付的租金及使用费的标准进行调整并无不当。新波公司的上诉请求依据不足。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80,548.31元，由上海新波创意设计有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长王泳雷
审判员刘建颖
代理审判员张志煜
书记员于千
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