抗诉机关：上海市人民检察院。
申诉人(一审被告、二审上诉人)上海宝茂置业有限公司。
申诉人(一审被告、二审上诉人)林××。
被申诉人(一审原告、二审被上诉人)蔡××。
申诉人上海宝茂置业有限公司（以下简称宝茂公司）、林××因与被申诉人蔡××房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市第二中级人民法院（2009）沪二中民二(民)终字第X号民事判决，向检察机关申诉。上海市人民检察院于2009年11月23日作出沪检民行抗字（2009）X号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于同年12月10日作出（2009）沪高民一（民）抗字第X号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2010年1月13日公开开庭审理了本案。上海市人民检察院指派检察员出庭。申诉人宝茂公司的委托代理人及宝茂公司和林××的共同委托代理人、被申诉人蔡××及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2008年11月3日，一审原告蔡××起诉称，其与丈夫顾××（已故）从1979年起居住在本市X村××号×××室，该房屋原系宝钢集团自管房，2001年1月，经有关部门决定，该房屋有偿调拨给被告宝茂公司。蔡××居住使用系争房屋期间，一直按照公有住房标准向房管部门支付租金。2006年7月，蔡××收到上海市宝山区人民法院传票后才得知，宝茂公司已将该房屋出售给了林××，林××起诉要求蔡××搬离。该案经一、二审法院审理后判决：对林××要求蔡××搬离的诉讼请求不予支持。蔡××认为，其为系争房屋的实际承租人，林××与宝茂公司之间签订的系争房屋买卖合同侵害了蔡××的合法权利，故向上海市宝山区人民法院起诉，要求确认两被告之间的房屋买卖合同无效，并要求以同等价格优先购买系争房屋。
一审被告宝茂公司辩称，2002年7月起，宝茂公司对有偿取得的81套房屋（包括系争房屋）进行清理，要求房屋内暂借人员购买房屋或搬离。在处理涉及系争房屋时，宝茂公司也向蔡××宣传了相关政策，但蔡××认为，房屋本来就属于她，不同意出资购买。嗣后宝茂公司才将房屋出售给了林××。宝茂公司与林××之间签订的房屋买卖合同真实有效，且蔡××现在起诉，已超过法律规定的时效，不同意蔡××的诉讼请求。
一审被告林××辩称，同意宝茂公司的答辩意见，双方签订的房屋买卖合同真实有效，不同意蔡××的诉讼请求。
上海市宝山区人民法院一审查明，1979年起，蔡××与其丈夫顾××(已故)借住本市宝山区X村××号×××室。1986年顾××向宝钢房管科申请，称因居住困难要求继续使用系争房屋，当时顾××所在的中国人民解放军×××部队指挥所给予了证明。蔡××入住系争房屋后一直向房管部门按时缴纳房租，至2004年6月止。
一审另查明，系争房屋原系宝钢集团自管房，2001年宝钢集团将包括系争房屋在内的81套房屋有偿调拨给宝山区房地局进行旧房改造。2002年1月，宝山房地局发文将该81套房屋有偿调拨给宝茂公司。2004年2月，宝茂公司与林××签订《上海市房地产买卖合同》，以人民币（以下币种均为人民币）59,932元的价格将系争房屋出售给了林××，林××取得了该房屋的产权证，该房屋建筑面积为28.27平方米。2006年6月2日，林××向上海市宝山区人民法院起诉，以系争房屋产权人的身份，要求蔡××搬离该房屋。该案经上海市宝山区人民法院审理后认为，林××购买系争房屋之前，蔡××已在该房内居住20余年，并与房屋管理部门建立了事实上的租赁关系。据此判决：对林××的诉讼请求不予支持。林××不服，向上海市第二中级人民法院提出上诉，二审维持原判。
本案上海市宝山区人民法院一审认为，蔡××在宝钢七村X号X室实际居住20余年，已与房管部门形成了事实上的租赁关系，现宝茂公司、林××在未征得蔡××同意的情况下签订房屋买卖合同，侵害了蔡××的合法权利，该合同应属无效。一审庭审中，蔡××提出其系房屋实际承租人，依法享有优先购买房屋的权利，该请求合法有据，应予支持。关于宝茂公司提出蔡××的请求超过诉讼时效的问题，根据宝茂公司自述，其向蔡××宣传购房政策时，蔡××明确表示房屋归其所有，不愿再办购房手续，可见蔡××始终主张房屋权利，仅因认识错误而表达不准确，且2006年以来双方一直就本案房屋的争议进行诉讼，诉讼中蔡××也以各种形式要求保护其合法权利，故蔡××提出诉讼请求并未超过法定的诉讼时效。宝茂公司与林××之间的买卖合同被确认无效后可能涉及的有关事宜，应由宝茂公司与林××另行解决，本案中不予处理。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，于2008年12月22日作出（2008）宝民三（民）初字第X号民事判决：（一）宝茂公司与林××就上海市宝山区X村××号×××室房屋签订的房地产买卖合同无效；（二）蔡××于判决生效之日起十日内向宝茂公司支付购房款59,932元，宝茂公司于判决生效之日起十日内协助蔡××办理上海市宝山区X村××号×××室房屋过户手续。案件受理费减半收取649元，由宝茂公司负担324.50元、林××负担324.50元。
宝茂公司、林××不服一审判决，向上海市第二中级人民法院提出上诉，并提供了证人证言，证明宝茂公司于2002年开始实施旧房改造项目后已通过多种途径通知了被上诉人蔡××，要求其购买或搬离系争房屋，但蔡××自行放弃了购置。在此情况下，宝茂公司方于2004年2月与林××才依法签订了系争房屋买卖合同并办理了相关付款及过户手续，双方之间关于系争房屋的买卖符合法律规定，是合法有效的。要求撤销本案的一审判决，驳回蔡××在一审时的诉讼请求。
上海市第二中级人民法院审理后认为，蔡××在系争房屋内实际居住至今已近30年，其为该房屋的实际承租人等事实已经相关生效法律文书作出认定，故蔡××享有优先购买系争房屋的权利。根据法律规定，宝茂公司出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知蔡××。现双方当事人就宝茂公司在将房屋出售给林××之前是否曾告知并明确要求蔡××购买系争房屋存在争执，宝茂公司应就此承担举证责任，虽宝茂公司在二审时提供了有关证人证言，但考虑到证人原为宝茂公司工作人员，且宝茂公司至今未提供任何直接的书面证据证明其曾尽到通知义务，故宝茂公司应就其未能充分举证承担责任。一审法院以两上诉人签订房屋买卖合同侵害了被上诉人的合法权利为由认定上述合同无效并无不当。关于宝茂公司提出蔡××在一审中主张系争房屋优先购买权已超过合理期限的问题，二审法院认为，法律明确规定出租人在出售房屋前的合理期限内负有通知承租人的义务，在此前提下，承租人才能在合理期限内行使优先购买权。鉴于上述认定及林××与蔡××曾在2006年就系争房屋的争议进行诉讼的事实，蔡××在相关判决生效后再主张其应享有的优先购买权并未超过法定的诉讼时效。一审法院所作判决并无不当，可予维持。据此，二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款的规定，于2009年4月13日作出（2009）沪二中民二（民）终字第X号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,298元，由宝茂公司负担。
二审判决后，宝茂公司、林××仍不服，向检察机关申诉。
上海市人民检察院抗诉认为，原审判决宝茂公司与林××签订的房屋买卖合同无效缺乏依据：首先，《中华人民共和国合同法》第230条虽规定承租人有优先购买权，但并未规定出租人与第三人的房屋买卖合同无效。其次，尽管《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题意见》第118条规定出租人违反通知义务，承租人可以请求法院宣告房屋买卖合同无效。但该条意见由于与物权法的有关规定冲突，2008年12月18日，最高法院已将该条意见废止，原审法院仍适用该条意见不妥。再次，本案出租人与第三人的房屋买卖合同已经履行、善意第三人已取得房屋所有权，承租人主张优先购买权并不导致出租人宝茂公司与第三人林××之间签订的房屋买卖合同无效。蔡××主张优先购买权已超过法定的除斥期间，蔡××在一审时主张优先购买权不应得到支持。
本院再审过程中宝茂公司和林××称，他们之间签订的房屋买卖合同并未违反法律的有关规定，应认定合法有效。宝茂公司于2004年出售系争房屋前，已多次通知蔡××搬离或购买系争房屋，由于蔡××坚持系争房屋系其丈夫顾××部队所分，不同意搬离或购买。蔡××于2008年11月起诉主张优先购买权已超过法定时效。要求撤销原判，驳回蔡××在一审时的诉讼请求。
蔡××辩称，其作为系争房屋的实际承租人，宝茂公司在未通知承租人的情况下与林××之间签订房屋买卖合同无效。蔡××起诉要求确认宝茂公司与林××之间签订房屋买卖合同无效的同时，主张优先购买权并未超过诉讼时效，要求维持原一、二审判决。
本院经再审查明，原一、二审查明的事实属实。
再审中，蔡××向本院表示，愿意在原房价的基础上再支付宝茂公司房屋补偿款1至2万元。并称：如调解不成，同意法院以此方案判决。宝茂公司和林××也向本院表示，在确认系争房屋买卖合同有效，林××为房屋所有权人的前提下，同意将系争房屋继续出租给蔡××本人使用，但蔡××必须支付相应费用。并表示：如调解不成，可以此方案判决。
本院再审认为，宝茂公司有偿取得系争房屋产权后，于2004年2月与林××签订房屋买卖合同，将系争房屋出售给林××，该合同并未违反法律和行政法规的强制性规定，原判依据当时的司法解释判决合同无效虽有一定的依据，但为以后的司法解释所修正，上海市人民检察院的此项抗诉理由成立。蔡××起诉要求确认宝茂公司与林××之间签订的上述合同无效，本院难以支持。但宝茂公司在取得系争房屋时明知蔡××租住在内，蔡××夫妇是系争房屋的实际承租人，宝茂公司在处分系争房屋时，应在合理期限内通知承租人，询问承租人是否行使优先购买权。而本案诉讼中宝茂公司并未提供有效证据证明其在出售系争房屋前通知过蔡××，故宝茂公司的行为已构成对蔡××合法权利的侵害。至于时效问题，本案蔡××自2006年林××起诉蔡××迁让时才得知系争房屋已被出卖，之后一直主张系争房屋的合法权利，该案二审于2007年1月作出终审判决，未支持林××的诉讼请求。2008年11月，蔡××起诉，要求确认宝茂公司与林××之间签订的房屋买卖合同无效的同时，主张优先购买权，并未超过法定的两年诉讼时效。因此，蔡××起诉要求以同等价格优先购买系争房屋，本院予以支持，宝茂公司应协助蔡××办理相关过户手续。原审根据查明的事实，依法作出“蔡××向宝茂公司支付购房款59,932元、宝茂公司协助蔡××办理系争房屋过户手续”的判决并无不当，本院予以维持。再审诉讼中，蔡××为解决双方的纠纷，愿意在原房价的基础上再支付宝茂公司房屋补偿款1至2万元，于法不悖，本院予以准许。宝茂公司将系争房屋以同等价格出卖给蔡××以后，宝茂公司与林××之间签订的系争房屋买卖合同不能履行的有关事宜，可由宝茂公司与林××另行解决，本案不作处理。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销上海市第二中级人民法院（2009）沪二中民二(民)终字第X号民事判决；
二、维持上海市宝山区人民法院（2008）宝民三(民)初字第X号民事判决第二项；
三、撤销上海市宝山区人民法院(2008)宝民三(民)初字第X号民事判决第一项；
四、蔡××于本判决生效之日起十日内支付上海宝茂置业有限公司房屋补偿款人民币2万元；
五、对蔡××的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原一、二审案件受理费的负担不变。
本判决为终审判决。
审判长沈盈姿
审判员阴家华
代理审判员陈岚
书记员刘霞
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