原告吴a，男，汉族，住×××。
委托代理人邱a，男，住×××。
委托代理人俞a，女，住×××。
被告上海A科技有限公司，住所地×××。
法定代表人严a，董事长。
委托代理人吴b，上海A律师事务所律师。
委托代理人曹a，上海A律师事务所律师助理。
原告吴a与被告上海A科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年2月16日立案受理。先依法适用简易程序进行审理。因本案案情复杂转为普通程序审理后，本院依法组成合议庭于2009年4月29日、2010年1月5日公开开庭进行了审理，原告委托代理人邱a、俞a，被告委托代理人曹a到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴a诉称：原被告于2007年2月12日签订房屋租赁合同，约定原告将承租的位于×××房屋装修及配齐家具家电后转租给被告居住使用，租期自2007年2月15日至2007年8月14日，每月租金10,000元，并约定租赁期满原告有权收回房屋，被告应如期返还。如逾期返还应按每平方米3元/日向原告支付使用费，逾期支付按3％日支付违约金。原告于2007年2月14日按约将该房屋交付给被告使用，同年8月，租赁合同到期前，原告向被告书面询问是否要续租但没有得到肯定的回复，原告遂于2007年9月6日将该房屋另租他人并于同年9月10日向被告发传真和寄发挂号信提出收回房屋，但被告一直不予理睬，至今也未向原告支付违约占用该房屋的使用费。被告的违约行为还造成原告在另租他人时的装修投入损失及中介费损失。现向法院起诉要求：1、判令被告支付原告2007年9月15日至10月14日的房屋占用费13,950元（每日每平方米3元）；2、判令被告支付原告迟延支付房屋使用费违约金5,859元（暂算至2009年2月28日，要求算至实际付清日为止）；3、判令被告偿付原告装修及中介费损失10,950元。
被告上海A科技有限公司辩称：不同意原告的诉请。双方合同期满后，被告没有搬离，并仍然按期支付租金，2007年8月15日至10月14日的租金已经足额支付，2007年10月15日之后原被告又续签了租期为1年的租赁合同，房屋一直由被告使用，原告并未进行装修。
经审理查明，位于本市金×××房屋产权人登记为仲a、吉a、仲b，产权人将该房屋出租给了原告。
2007年2月12日，原告（签约甲方）与被告（签约乙方）签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于本市×××，建筑面积为154.61平方米的房屋出租给被告居住使用，租赁期自2007年2月15日至2007年8月14日。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还，乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期满前1个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。租金每月10,000元，押二付一，先付后住，该租金含物业管理费及开发票的税金，甲方于收到租金后3日内开具房屋租赁发票。乙方应于每月15日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的3％支付违约金。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按3元/平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费。合同另约定了其他条款。合同签订后，原告向被告交付了租赁房屋。
2007年9月11日，原告向被告发传真要求被告在2007年9月15日退还房屋。被告得悉后，向原告发传真表示希望协商解决，并要求居住到10月底或11月初。
2007年10月24日，案外人朴a向上海仲裁委员会提起仲裁申请，称在2007年9月9日其与被申请人吴a签订《房屋租赁合同》，约定承租×××房屋，但至同年9月22日，该房屋内仍有人居住，因被申请人未履行协议约定，申请裁决要求被申请人返还房屋租金，双倍返还保证金并赔偿经济损失。仲裁过程中，吴a提起反请求要求朴a承担合同违约金并赔偿装修损失。2008年1月10日，上海仲裁委员会依据当事人达成的调解协议，作出解除双方《房屋租赁合同》，被申请人吴a支付申请人朴a33,000元的裁决书。
另查明，原被告签约后，租赁房屋实际由被告与案外人B国际贸易（上海）有限公司共同使用，共同支付租金。租赁期间，原告在收到被告支付的租金后，向被告提供由税务部门代开的收款方名为吴a的房租费发票。
2007年10月12日，原告与B国际贸易（上海）有限公司签订了《上海市房屋转租合同》，约定了原告将系争房屋转租给B国际贸易（上海）有限公司，租期自2007年10月15日至2008年10月14日，租金为每月10,000元等内容。上述合同签订后，租赁房屋仍由被告与B国际贸易（上海）有限公司共同使用，目前均已搬离。
以上事实，由原告提供原被告签订的《上海市房屋租赁合同》，被告向原告所发的传真，原告与案外人的仲裁反请求申请书及（2007）沪仲案字第X号裁决书，被告提供涉讼房屋的房地产权证，被告与B国际贸易（上海）有限公司签订的《上海市房屋转租合同》、2007年2月15日至8月14日的租金发票及当事人的相关陈述所证实。上述证据经庭审质证属实，且与本案相关联，本院确认其证据效力。对于原告提供的2007年9月10日函，因被告表示未曾收到，且原告亦无证据证明该函已送达被告，故对该证据本院不予采信。
关于被告是否已支付自2007年9月15日起至10月14日止房屋使用费的争议。被告为此提供了税务部门于2007年9月6日代开的，收款方记载为仲a的租金（2007年8月15日至10月14日）发票一组，对此原告认为该组发票并非原告提供，不能证明被告已向原告支付了9月15日至10月14日的租金，其中8月15日至9月14日的租金确已收到，但原告并未向被告开具发票，同时，原告提供了2007年2月15日至8月14日纳税人记载为吴a的租金完税凭证一组，以证明被告所提供的上述发票与之前的发票不一致。本院认为，被告作为承租人，对于双方争议的租金支付问题，负有举证责任。现被告虽提供的2007年9月15日至10月14日的发票，但从形式上显然与之前原告所提供的发票不一致。同时，如被告已在2007年9月6日就已经支付了至10月14日的租金，则在2007年9月11日之后，就续租问题与原告磋商的传真材料中，仍旧要求续租至10月，并希望与原告当面协商，而不提及已付的租金，显然与常理不符。据此，本院认定，被告提供的收款人记载为仲a的租金发票不能作为其已经向原告支付2007年9月15日至10月14日租金的依据。
本院认为，原被告签订的房屋租赁合同，系当事人的真实意思表示，与法不悖，应属合法有效。双方均应恪守履行各自义务。根据合同约定，租赁期满，承租人应如期返还，需继续承租应于租期届满前一个月提出书面要求，并与出租人重新签订租赁合同。现合同租期于2007年8月14日已届满，被告应及时返还租赁房屋，然至2007年9月11日原告要求被告搬离，被告仍未搬离，并拖欠2007年9月15日至2007年10月4日的房屋使用费，已属违约。原告要求按每日3元/平方米支付2007年9月15日至10月4日的使用费，符合合同约定，应予支持，但计算有误本院予以纠正。原告要求被告支付房屋使用费逾期付款违约金的诉请，无合同依据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿装修和中介费损失的请求，本院认为，根据原告提供的仲裁裁决书等证据难以认定因被告逾期归还房屋造成的原告上述损失的告书证明金，故对原告的该项诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告上海A科技有限公司于判决生效之日起五日内向原告吴a支付自2007年9月15日起至2007年10月14日止的房屋使用费13,914.90元；
二、驳回原告吴a的其余诉讼请求。
案件受理费568.98元，由原告吴a负担311.58元，被告上海A科技有限公司负担257.40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长蒋鸣良
审判员徐寨华
代理审判员陆家寿
书记员殷雪
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