广东省高级人民法院
民事判决书
（2006）粤高法民三终字第X号
上诉人（原审被告）：深圳市万科房地产有限公司。住所地：深圳市X路X号万科俊园X层。
法定代表人：徐某某，董事长。
委托代理人：车燕燕，广东天胜律师事务所律师。
委托代理人：陆某，深圳市万科房地产有限公司职员。
被上诉人（原审原告）：三联（天津）置业发展有限公司。住所地：天津市东丽区X镇X村。
法定代表人：石某某，董事长。
委托代理人：吕国华，北京市正见永申律师事务所深圳分所律师。
委托代理人：刘霞，北京市正见永申律师事务所深圳分所律师。
上诉人深圳市万科房地产有限公司（下称万科房地产公司）与被上诉人三联（天津）置业发展有限公司（下称三联置业公司）商标侵权纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院（2005）深中法民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审法院经审理查明：三联置业公司的商标于2000年7月被国家商标局核准注册。其中第x号商标核定服务项目为第37类，即建筑施工监督，建筑，室内装潢，粉饰，清洁建筑物（外表面），车辆保养和修理，计算机硬件安装、维护和修理，清洗建筑物（内部），商业摊位及商店的建筑，工厂建设。注册有效期限自2000年7月7日至2010年7月6日止。第x号商标核定服务项目为第36类，即不动产出租，不动产管理、公寓管理，办公室（不动产）出租，资本投资，基金投资，金融分析，证券交易行情，经纪。注册有效期限自2000年7月14日至2010年7月13日止。第x号注册商标核定服务项目为第42类，即住所（旅馆，供膳寄宿处），餐厅，饭店，假日野营服务（住所），非贸易业务的专业咨询，研究和开发（替他人），工程，质量检测，室内装饰设计，旅馆预订。注册有效期限自2000年7月7日至2010年7月6日止。
2、1999年4月，三联置业公司在其位于天津市南开区X路的东海岸住宅区（翠湾花园、翠湖花园、翠泉公寓）楼盘宣传广告中使用了商标标识。
3、2001年11月16日，万科房地产公司将其位于深圳市大梅沙高速公路北侧，面积为x.50平方米的土地（宗地号：J402-0066）进行了登记，并取得了深房地字第x号《房地产证》。2002年7月，万科房地产公司取得了深圳市规划与国土资源局以及深圳市地名委员会办公室《深圳市经济特区建筑物命名批复书》（深地名许字x）。在该批复书中，万科房地产公司将其位于盐田区大梅沙编号为J402-0066的土地之上的建筑物命名为“万科东海岸社区”，汉语拼音及英文名称分别为x’x、x’x，深圳市规划与国土资源局以及深圳市地名委员会办公室批准了万科房地产公司“万科东海岸社区”的建筑物命名。此后，万科房地产公司分别取得了万科东海岸社区一期、万科东海岸社区二期（1）、（2）、（4）以及万科东海岸社区三期A区等项目房地产预售许可证。
4、在2004年6月10日《深圳商报》B1版万科东海岸二期广告、2004年11月20日《万科万客会特刊》万科东海岸2期宣传资料以及2005年9月28日《深圳电视报》封二万科东海岸三期广告中，万科房地产公司使用了“万科东海岸二期山海x专题一”、“东海岸一期已魅力热销98％”、“万科东海岸”等字样，同时，万科房地产公司亦在相关宣传资料显著位置单独使用了标识。
另查，2002年8月23日，万科房地产公司在《深圳晚报》广告版为其东海岸楼盘之宣传，使用了标识。
以上事实有商标证、2004年6月10日《深圳商报》B1版万科东海岸二期广告、2004年11月20日《万科万客会特刊》万科东海岸2期宣传资料以及2005年9月28日《深圳电视报》封二万科东海岸三期广告、深房地字第x号《房地产证》、深地名字x号《深圳市经济特区建筑物命名批复书》以及庭审笔录等在卷佐证。
原审法院经审理认为：本案的焦点是万科房地产公司使用是作为标明楼盘地理位置的名称使用，还是作为商标使用，万科房地产公司的这种使用是否正当、合理使用；是否构成商标侵权。一、三联置业公司的商标应依法受到保护。不可否认，三联置业公司商标中“东海岸、x”，从其本来的含义上来说是具有指示地理位置功能的通用词汇，也就是指东部海岸的简称，泛指一个国家、地区或城市东部滨海区域。但“东海岸、x”没有具体指向，并不是一个严格意义上的地名，更不是县级以上行政区划的地名或者公众知晓的外国地名。在不违反商标法禁止性规定的前提下，通用词汇，包括诸如本案“东海岸、x”等具有指示地理位置功能的通用词汇可以申请注册为商标。本案中，三联置业公司的商标在第36、37、42类服务项目被核准注册，在上述范围内，三联置业公司的商标专用权应受到《商标法》的保护。三联置业公司作为商标权人，享有依法使用该商标的权利以及禁止他人侵害其商标的专用权。二、万科房地产公司在与三联置业公司注册商标核准使用范围内使用了。三联置业公司在第37、36、42类服务项目获准注册商标。该三类服务项目囊括了建筑、不动产出租、不动产管理、住所等具体服务项目。在三联置业公司上述商标获得核准注册时，1998年制定的《类似商品和服务区分表》没有具体的商品房建造、商品房销售服务等种类。根据国家工商局2003年7月3日商标函（2003）X号“关于‘商品房’如何确定类别问题的复函”，在“商品房”建筑、销售等环节中，建造永久性建筑的服务属于37类，以“商品房建造”申报；出售“商品房”的服务属36类，以“商品房销售服务”申报。三联置业公司核准注册的商标服务项目是不动产建造、出租和管理，没有证据证明三联置业公司需要补充申报并获得国家商标局核准，三联置业公司商标保护范围才能延伸至“商品房建造”和“商品房销售服务”。另外，商标权人不但享有在核准范围内的商标专用权，同时，商标权人有权禁止他人未经许可在类似商品或服务上使用与其注册商标相同或近似的标识。在本案中，万科房地产公司将用于其所建造、销售楼盘等服务的有关广告宣传中，显然属于在与三联置业公司相同或类似服务上使用与三联置业公司注册商标近似的标识。三、万科房地产公司的使用方式不属于对三联置业公司商标的“正当使用”。《中华人民共和国商标法实施条例》第四十九条规定：“注册商标中含有的本商品的通用名称、图形、型号，或者直接表示商品的质量、主要原料、功能、用途、重量、数量及其他特点，或者含有地名，注册商标专用人无权禁止他人正当使用”，这也就是所谓的商标的正当使用。商标权人可以依法享有注册商标的专有权，本案中，应该受到保护的是三联置业公司获得核准注册的这一特定形式，但因三联置业公司请求保护的商标“东海岸”为具有指示地理位置功能的通用词汇，三联置业公司不能垄断该词汇的使用，他人对该通用词汇有权正当使用。但是，即便属于可以正当使用的商标，也应以“正当”的方式使用。商标合理使用应当具备以下构成条件：使用出于善意；不是作为商标使用；使用只是为了说明或者描述自己的商品或者服务；使用不会使相关公众混淆、误认。在本案中，需要强调的是，东海岸不是深圳市的小地名，但东海岸可以用来泛指深圳东部海岸，也可以泛指靠近深圳东部海岸区域。万科房地产公司所开发的万科东海岸社区位于深圳市的东部靠近海岸的地方，万科房地产公司以公众惯常理解的方式使用东海岸以及其他相关的词汇来表示其开发楼盘的地理位置特征，突出其地理位置的优越，是应当被许可的，不应视为商标侵权。比如，万科房地产公司可以在其楼盘宣传资料中，说明其楼盘靠近深圳东部海岸，或者以其他方式指明该楼盘在深圳东部海岸。但是，在本案中，万科房地产公司在相关的宣传资料中的显著位置，将与三联置业公司商标极为近似的标识单独加以使用，并在几乎所有的宣传资料中都反复使用。本院看不出万科房地产公司有任何合理、正当的理由非要这样使用，不这样使用就无法指明万科房地产公司所开发楼盘地理位置，也看不出这种使用与作为商标的使用有任何区别。万科房地产公司在其开发的万科东海岸楼盘中单独使用，其实质起到了商标的作用，已经超出了指示楼盘地理位置的需要，超出了合理的必要限度，不属于对注册商标的正当使用。第三，关于万科房地产公司所辩称其并不知道系三联置业公司注册商标，其使用东海岸经过相关部门批准。本院认为，首先，三联置业公司系注册商标，而商标一旦获准注册就产生公示公信之效力，任何当事人均负有谨慎注意，不侵犯他人商标专有权之义务。其次，三联置业公司核准注册在先，相关部门核准万科房地产公司使用东海岸作为建筑物名称在后，万科房地产公司并不享有在先权利。需要强调的是，即便是相关行政部门的核准，也不能损害他人的合法权益。最后，深圳市规划与国土资源局以及深圳市地名委员会办公室批准万科房地产公司建筑物命名为“万科东海岸社区”，汉语拼音及英文名分别为x’x、x’x，万科房地产公司并没有按照相关部门所批准的名称善意、规范地进行使用。因此，万科房地产公司的上述抗辩意见，不予采信。第四，关于万科房地产公司行为是否构成商标侵权问题。万科房地产公司认为，其所使用的“东海岸”名称的标识与三联置业公司注册商标的标识在外观上存在着显著差别。万科商标是我国房地产行业第一个驰名商标，而三联置业公司商知名度并不高，万科房地产公司主观上没有必要借用三联置业公司商标来提高自己项目的知名度，不存在着借三联置业公司商标谋利。另外，因为商品房系大宗、价值较高商品，消费者在购买时一般均较为谨慎，万科房地产公司使用东海岸作为楼盘名称不会造成相关消费者的混淆与误认。本院认为，三联置业公司的注册商标以及万科房地产公司使用的标识，均包括东海岸中英文的组合，不同之处在于，万科房地产公司还增加了一棵树形图形作为衬托，但从使用语言文字习惯来看，“东海岸x”属于识别性更强的实质性部分，万科房地产公司所使用标识的文字部分与三联置业公司注册商标相同，两者整体近似。不可否认，商标的主要功能也是最初的功能是为了注明出处，表明商品或服务的生产、制造者的身份，避免给消费者造成混淆与误认。但是，避免混淆与误认绝非商标存在的唯一价值和意义。随着社会经济的发展与进步，商标还具备了除辨识来源和出处外的其他功能。商标往往承载着企业的名誉、声望，商标与企业字号相辅相成，成为现代企业最有价值的无形资产。本案中，三联置业公司将申请为注册商标，并加以便用，“东海岸x”就与三联置业公司紧密联系在一起。看到，会想到三联置业公司企业，而看到三联置业公司企业名称，相关的消费者也会联想到三联置业公司所开发的楼盘，已经成为三联置业公司的一种标识。即便是三联置业公司开发的并不一定靠近海岸的楼盘，三联置业公司也在相关的楼盘宣传资料上打上的标识，已经成为三联置业公司服务的一种标志。也就是说，三联置业公司的商标已经获得了除指示地理位置功能的通用词汇外的第二层含义，即在某种程度上代表环境优美的高尚住宅，代表三联置业公司的产品与服务，承载者三联置业公司的形象与声誉。万科房地产公司将三联置业公司的商标作为楼盘名称，基于万科房地产公司在业内的地位与影响，以及强大的广告投入，一般消费者不但不会将万科东海岸误认为三联置业公司开发的楼盘，而只会认为东海岸是万科房地产公司开发的楼盘。三联置业公司如果在深圳、广东，使用其商标建造、销售楼盘，显而易见，这会消费者带来辨识上的困难。即便是在其他地方，三联置业公司进行楼盘开发，只要继续使用商标，就极有可能被与万科房地产公司联系在一起。相关公众会认为万科与东海岸二者有“属种”关系，被认为是万科房地产公司的注册商标，不但造成相关消费者对服务来源产生混淆，并且三联置业公司作为注册人的主体地位将日益淡化，三联置业公司为该商标所作宣传、投入，以及所累计的良好声誉均将化为乌有。万科房地产公司在与三联置业公司相同服务上使用与三联置业公司基本相同的商标，无论是否实际造成混淆或误认，都应认定为侵权。如果不对万科房地产公司以商标的方式使用三联置业公司商标行为加以禁止，三联置业公司注册的该商标将无任何意义。第五，关于万科房地产公司使用东海岸作为楼盘名称是否构成侵权。对此，本院认为，万科房地产公司将东海岸作为楼盘命名，有说明楼盘地理位置目的，而三联置业公司注册的商标是服务商标而不是商品商标，不包括楼盘名称和楼盘本身，尽管三联置业公司商标核准范围与包括楼盘在内的不动产有密切关系，但三联置业公司服务商标的知名度及影响力还没有达到可以禁止他人在商标局核定范围之外使用与其相同或近似的文字的程度。综合考虑以上因素，万科房地产公司将楼盘命名为万科东海岸社区，并规范地予以使用该名称不构成商标侵权。但需要指出的是，万科房地产公司不得单独、突出地使用东海岸，甚至将东海岸与x的组合予以单独、突出使用。综合以上，本院认为，三联置业公司经国家商标局核准，对其注册在第37、36类、第42类上的商标享有注册商标专用权，有权禁止他人未经其许可，在同种或者类似服务上使用与其注册商标相同或者近似的商标，或者使用与其注册商标相同或者近似的标志作为商品名称或者商品装潢使用以误导公众。万科房地产公司未经三联置业公司许可，在与三联置业公司相同服务范围内以商标的方式使用与三联置业公司注册商标近似的标识，其行为已经构成了商标侵权，理应承担相应的侵权责任。三联置业公司诉讼请求部分合理有据，本院予以支持。但万科房地产公司规范使用万科东海岸社区字样有其合理因素，对于三联置业公司请求万科房地产公司不得以任何形式使用东海岸字样，不予以支持。本案中，三联置业公司没有充分举证证明其因万科房地产公司侵权遭受的损失或万科房地产公司因侵权所获得的利润。本院考虑万科房地产公司侵权行为影响较大，侵权范围涉及三联置业公司多个商标，商品房服务项目业务的价值和利润较高，给三联置业公司造成的损害也较大等因素，酌定万科房地产公司赔偿三联置业公司经济损失人民币40万元。根据《中华人民共和国商标法》第五十二条第（一）项、第五十六条第一、第二款、《中华人民共和国商标法实施条例》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：（一）万科房地产公司立即停止使用三联置业公司的商标的侵权行为；（二）万科房地产公司于本判决生效后十日内赔偿三联置业公司经济损失人民币40万元；（三）驳回三联置业公司的其他诉讼请求。本案诉讼费人民币x元，由万科房地产公司承担。
万科房地产公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决认定事实不清。三联置业公司未向法庭提交证据证明其“东海岸”商标注册后有过任何使用行为，但原审判决认定“三联置业公司注册并使用了东海岸商标”，一审判决认定事实错误。三联置业公司既然没有使用过其注册的“东海岸”商标，就无从谈起品牌形象和消费者的认知，也就不存在“成为三联置业公司服务的标志”、“承载着三联置业公司的形象与声誉”等，因此，一审判决主观认定三联置业公司的商标已经获得通用名词之外的第二层含义，没有事实依据。三联置业公司并没有在其商标中申请注册“商品房建造”与“商品房销售”等服务项目申报的商标公告等证据，向法庭充分证明了如要在商品房销售和商品房建造这两个类别受到保护，须另行向商标局申报。依据《商标法实施条例》第十五条规定，商品房销售和商品房建造与三联置业公司注册的“不动产建造、出租、管理”等类别相去甚远。万科房地产公司没有在三联置业公司注册的36、37、42类项目中使用被控标志，判决认定万科房地产公司“在三联置业公司核准注册范围内使用”，是认定事实错误。一审判决依据《类似商品和服务区分表》认定万科房地产公司在与三联置业公司相同或类似服务上使用相同或近似的标志，但是该表是参考书而不是法规性文件。商品和服务项目是否类似，应具体分析，结合商品的生产和销售渠道、服务的方式及对象等实际情况进行判断。原审判决丝毫未提及万科房地产公司与三联置业公司提供服务方式和对象等实际情况，就认定商标侵权成立，属认定事实不清。万科房地产公司的商品房名称为“万科东海岸社区”，与三联置业公司的商标不相同也不近似，万科房地产公司的楼盘标志来源于开发的楼盘位于深圳东部的大梅沙海岸，这一地名体现了项目的海滨特色，并且以中文、英文和图形组合，与三联置业公司以英文为突出表现方式的商标明显不同。至于是否构成相似，应当以能否导致相关公众对商品或者服务的混淆为标准，综合判断认定。判决以中英文文字相同即认定万科房地产公司的标识与三联置业公司的商标相同，不符合事实。（二）原审判决适用法律错误。商标侵权是指未经许可，在相同或者类似的商品或者服务上使用相同或者近似的商标。本案中被控标识是否与三联置业公司的商标近似，依据最高人民法院的司法解释，应以相关公众是否容易对商品或服务的来源产生混淆为标准，由于三联置业公司的商标注册后没有使用，故不存在相关公众的认知，也就不存在混淆的可能性。此外，被控标识的使用，既不是在相同或类似的商品上使用（我国商标分类中商品房未列入商品），也没有在相同或者类似的服务上使用（三联置业公司商标注册的范围不及于商品房的名称、商品房开发或销售），依据商标法，万科房地产公司使用被控标识的行为不构成商标侵权行为。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
三联置业公司答辩称：（一）三联置业公司使用“东海岸”商标是无可争辩的事实。不管是在“东海岸”商标注册前还是注册后，三联置业公司曾广泛使用该商标为其开发的“东海岸国际花园小区”项目的建造销售及其相关事宜进行宣传，三联置业公司提交法庭的证据也很清楚地说明了这一点。（二）万科房地产公司对三联置业公司“东海岸”商标构成侵权是十分明显的。国家工商局2003年7月3日商标函X号《关于商品房如何确定类别问题的复函》中明确指出了“商品房建造”和“商品房销售服务”分别属于服务项目第37类和36类，商标如欲在上述两个服务领域中得到保护，无需另行向商标局申报。（三）万科房地产公司使用的“东海岸”文字商标与三联置业公司拥有的“东海岸”注册商标是完全相同的。一审判决在此处认定事实上有一纰漏，所谓“树图形”，是英文单词x中字母“T”的变化形式，而并非独立的一颗树图形。而商标中文字的变形或变体是不能改变或减轻万科房地产公司商标侵权责任的。综上所述，请求人民法院依法驳回万科房地产公司的上诉请求，维持原判。
本院另查明：三联置业公司在诉讼中确认所控侵权标识，是指：1、在2004年6月10日《深圳商报》B1版“万科东海岸二期广告”中，万科房地产公司使用了“万科东海岸二期山海x专题一”、“东海岸一期已魅力热销98％”、“海岸生活价值观”、“要住就住海岸半山”等广告词，并在该广告的较明显位置使用了标识，在标识的正下方，写有中文“真正的海岸生活”字样。2、在2004年11月20日《万科万客会特刊》万科东海岸2期宣传资料上，使用了“真正的海岸生活”、“引领世界的海岸生活”等广告词。在该宣传资料背面的较明显位置使用了标识，并在标识的里面，写有“真正的海岸生活”中文字样。在该标识的正下方，写有英文“x”、“x”字样。3、在2005年9月28日《深圳电视》报2005年第39期（总第170期）封二：“万科东海岸三期”广告中，万科房地产公司在该广告的较明显位置使用了标识，并在标识的正下方，分两排写有中文“万科东海岸”、“真正的海岸生活”字样。
上述三份被控侵权标识的广告及宣传材料中，均载有“万科”中、英文的注册商标图形及文字，并写有“发展商：深圳市万科房地产有限公司；物业管理：深圳市万科物业管理有限公司”等内容。
再查，万科房地产公司为我国房地产行业的著名企业，万科商标是我国房地产行业的第一个驰名商标。万科房地产公司所开发的涉案楼盘“万科.东海岸”以凸显天然山海环境、环保概念和文化传承、未来发展等而荣获2004年“国际花园社区可持续发展类金奖”、“中国社区规划示范住宅”等荣誉称号。
2005年7月28日，三联置业公司以万科房地产公司侵犯其“东海岸x”注册商标为由，向原审法院提起诉讼，请求判令：1、万科房地产公司立即停止一切对“东海岸x”注册商标的侵权活动；2、万科房地产公司赔偿因其侵权行为而给三联置业公司造成的经济损失500万元人民币；3、万科房地产公司承担本案的诉讼费用。
本院认为：本案属商标侵权纠纷。双方当事人争议的焦点是：万科房地产公司在名称为“万科东海岸社区”楼盘广告中使用标识及“东海岸”字样，是否侵犯三联置业公司的注册商标享有的专用权。
三联置业公司的注册商标，是经国家商标局核准注册的合法商标，三联置业公司对该商标依法享有专有权。但是，该注册商标的文字中含有表示地理位置的“东海岸”名称，在依法保护商标专用权的同时，也要合理维护正当的公众利益。依据《中华人民共和国商标法》第五十一条的规定：“注册商标的专用权，应当以核准注册的商标和核定使用的商品为限”。三联置业公司作为商标专用权人，虽有权禁止他人将与注册商标相同或者近似的标识在相同或者类似的商品或者服务上使用，但无权禁止他人在相同或者类似商品上正当使用注册商标中含有的地名来表示商品与地理位置之间的联系，即无权禁止万科房地产公司在商品房销售广告宣传中，使用其注册商标中含有的地名来标注商品房的地理位置，而未造成相关公众对商品房来源产生混淆、误认的行为。
判断是否侵犯商标专用权，首先看被控侵权标识的图形和文字等是否与注册商标的文字和图形相同或者相似。
通过对涉案被控侵权标识和三联置业公司的注册商标相对比，可以看出：万科房地产公司使用的标识为“x东海岸万科.东海岸社区”，既有文字组合，也有图形。其中，英文x中的T为一棵椰树形状。全部标识分为上下四个部分，英文单词“x”为第一、二部分，“东海岸”为第三部分，第四部分为文字：“万科.东海岸社区”、“万科东海岸”、“真正的海岸生活”。
而三联置业公司的注册商标，从外观上看，仅为中英文字组合，没有图形。其注册商标分为上下两部分：上部分为“x”，下部分为：东.海.岸。其中英文x为该注册商标的突出部分，而万科房地产公司使用的则是英文大写“x”，二者的字体、字形也不同。在注册商标下面，也没有“万科.东海岸社区”、“万科东海岸”、“真正的海岸生活”字样。所以，依据最高人民法院《关于审理商标民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条、第十二条的规定，虽然两者中英文拼写相同、读音相同，但经过上述对比，无论是整体结构还是主要部分，无论是文字排列组合、字体、字形，还是色彩部分，三联置业公司的注册商标与万科房地产公司使用的被控侵权标识不相同，也不相近似，存在着较为明显的差异和区别，相关消费者只要施以一般注意力、以一般认识综合判断，就能够区分和辨别。
判断是否侵犯商标专用权，既使存在文字和图形相同或者相似的情况，也要看相关公众的一般注意力是否会对相同或类似商品或服务的来源产生混淆和误认，即是否造成消费者对商品服务或者来源的混淆。
依据《商标法》第四十九条的规定：“注册商标中含有地名的，注册商标专用权人无权禁止他人正当使用”。“东海岸”一词为地理名称简称，属于指示地理位置功能的通用词汇，亦属于公共领域词汇，作为商标显著性较低，不能排除公众对地名的正当、合理使用。故三联置业公司的商标权受到一定的限制。不动产销售的特点，是必须和相应的地理位置相联系。标示楼盘的地理位置，是由不动产本身特点决定的房地产销售经营惯例。万科房地产公司所开发的万科东海岸社区位于深圳市的东部靠近海岸的地方，距深圳市大梅沙海边很近，完全有权使用“东海岸”来如实证明该商品房的地理位置，突出其地理位置的优越性。万科房地产公司使用在上述三份广告中，目的是突出告知消费者该楼盘位于海边，这种使用目的和使用方式，符合普通消费公众对表示楼盘地理位置的通常理解，符合房地产销售经营的惯例，是对地名的正当使用。
依据《中华人民共和国商标法实施条例》第五十条第（一）项的规定：“在同一种或者类似商品上，将与他人注册商标相同或者近似的标志作为商品名称或者商品装潢使用，误导公众的，属于商标法第五十二条第（五）项所称侵犯注册商标专用权的行为”，判断是否造成误导公众或者是市场误认，又与商品的性质和商品的用途有密切的关系。房屋是不动产，其地域性特征非常明显。消费者购买房屋比其他商品要更为谨慎，往往会对不同的楼盘进行反复比较，即使购买知名品牌商品房也要实地考察，不会只因为知名品牌而盲目购买。因为购买商品房对消费者来讲属重大事项，在购买时会考虑多种因素，其中当然包括商品标志、商品名称等，但商品标识、名称并不是购买的决定因素，而开发商及相应的地理位置、价格等，才是普通多数消费者购买时首先要考虑的因素，才更引起消费者的关注。因为开发商是楼盘的信誉与质量的保证，地理位置则是选择商品房的基本条件。本案的房地产，一个位于天津，另一个位于深圳，发展商也不相同。因此，根据相关公众选择此类商品时的注意程度，万科房地产公司所进行的广告宣传，不会使相关公众对商品房的来源产生混淆和误认。
最后，还须判断万科房地产公司是否属于善意、合理地使用。
万科房地产公司对“东海岸”图形及文字标识的使用，目的是在于介绍其开发的商品房的地理位置，是位于深圳东部的大梅沙海岸，是真正的海岸风情社区，是作为地名使用的，属于正常的使用范围。在使用该标识时，万科房地产公司并未单独使用，上述三份广告与宣传材料中的被控侵权标识，均是与万科、x中英文注册商标同时使用，同时均载明发展商为深圳市万科房地产有限公司，物业管理为深圳市万科物业管理有限公司。故并不存在着误导公众的主观故意和客观行为。
此外，万科房地产公司为我国房地产行业的著名企业，万科商标是我国房地产行业的第一个驰名商标，其使用标识及“东海岸”字样，现并无证据证实其存在利用三联置业公司注册商标谋利、借三联置业公司的注册商标提高自己商品和服务知名度的主观恶意，其使用该标识的目的只是为了说明和突出所开发的楼盘的地理位置及其优越性，其所开发的涉案楼盘“万科.东海岸”以凸显天然山海环境、环保概念和文化传承、未来发展等而荣获2004年“国际花园社区可持续发展类金奖”、“中国社区规划示范住宅”等一系列荣誉称号。驰名企业的发展也应受到法律的保护，在保护商标专用权的同时，也应在法律规定的范围内保护正常、合理使用人的利益，不应限制公共资源的使用。
综上所述，万科房地产公司为介绍其所开发的楼盘，对“东海岸”这一公共词汇的使用符合不动产销售的惯例，使用的是东海岸一词的本义，属正常合理的使用。通过被控标识与注册商标进行对比，外观区别明显并非相近似，根据商品房的特性和相关公众的注意程度，亦不能造成来源上的混淆和误认。原审判决认定事实基本清楚，但将万科房地产公司的正当、合理使用认定为侵权，属于适用法律不当，应予以纠正。上诉人万科房地产公司上诉认为其属于正当使用，不构成商标侵权的理由成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国商标法》第五十一条、第五十二条第一款第（一）项、《中华人民共和国商标法实施条例》第四十九条、第五十条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、第一百五十八条的规定，判决如下：
一、撤销广东省深圳市中级人民法院（2005）深中法民三初字第X号民事判决。
二、本案驳回三联置业公司的诉讼请求。
一、二审案件受理费各人民币x元，由三联置业公司负担。万科房地产公司向本院预交的二审案件受理费，本院不予清退。在本判决生效之日起十日内，由三联置业公司迳付给万科房地产公司。
本判决为终审判决。
审判长王恒
代理审判员欧丽华
代理审判员潘奇志
二○○六年十二月五日
书记员孙燕敏
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