广西壮族自治区高级人民法院
民事判决书
（2005）桂民再字第X号
抗诉机关广西壮族自治区人民检察院。
再审申请人（原审被上诉人、一审被告）李某某，男，1940年4月出生，汉族，农民，住（略）。
委托代理人陈献华，广西容县X镇法律服务所法律工作者。
再审被申请人（原审上诉人、一审原告）陆某甲（又名陆某芬），女，马来西亚公民，住（略）。
再审被申请人（原审被上诉人、一审被告）陆某乙，男，1934年1月出生，汉族，农民，住（略）。
委托代理人黄某某，男，汉族，X年X月X日出生，干部，住（略）。
委托代理人陆某丙，男，X年X月X日出生，汉族，居民，住（略）。
再审申请人李某某与被申请人陆某甲、陆某乙房屋侵权纠纷一案，容县人民法院于1993年9月9日作出（1993）容民初字第X号民事判决，李某某不服该判决，向原玉林地区中级人民法院提出上诉。原玉林地区中级人民法院于1995年11月6日作出（1995）玉地民终字第X号民事判决。李某某仍不服，向玉林市中级人民法院提出再审申请，玉林市中级人民法院经审查后，于2001年2月8日作出（1998）玉中民再终字第X号民事裁定，撤销原判，发回容县人民法院重审。容县人民法院于2003年7月10日作出（2002）容民再字第X号民事判决，陆某甲不服该判决，向玉林市中级人民法院提出上诉。2004年7月1日，玉林市中级人民法院作出（2004）玉中民再终字第X号民事判决，李某某不服该判决，向本院提出申诉，本院于2005年5月8日作出（2005）桂民申字第X号民事裁定，决定由本院提审本案。在再审审理过程中，广西壮族自治区人民检察院于2006年3月1日对本案提出抗诉。本院依法组成合议庭，于2006年7月25日公开开庭进行了审理，广西壮族自治区人民检察院检察员莫汉贤出庭支持抗诉，再审申请人李某某及其委托代理人陈献华、再审被申请人陆某乙的委托代理人黄某某、陆某丙到庭参加诉讼，再审被申请人陆某甲经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
容县人民法院（1993）容民初字第X号民事判决认为：当事人之间讼争铺屋，系陆某蔚及其妻成振芳、妾莫彩莲婚后以陆某蔚的名义购置的物业，应视为他们夫妻妾三人共有的财产。成振芳虽系该房业的共有人之一，陆某乙亦系陆某蔚之子，但不是财产所有权人，他们母子非经财产所有人陆某蔚和莫彩莲同意，擅自将前述房屋卖给李某某，而李某某明知该房屋不是陆某乙与成振芳所有而买受，均属无效的民事行为。因此，他们之间所签订的“卖屋收条”属无效协议。李某某所持第x号房屋买卖（补）契纸、草契纸和桂证字第x号房屋所有权证亦随之无效。造成房屋买卖无效的后果，成振芳、陆某乙、李某某各自均负有相应的责任。双方应将房屋及价款互相返还。比照近几年物价上涨的因素和基于陆某乙长期管理X号铺屋和处分租金的实际，依物价增长与房租相抵，并按李某某应承担的过错责任，陆某乙尚应酌情补偿李某某一定的经济损失。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、第六十一条和第一百三十四条第一款第（四）项的规定，判决：一、被告陆某乙、李某某之间的房屋买卖关系无效，因买卖关系无效，李某某必须将西上街X号的前进及厨房的一半按现状返还给原告陆某蔚；陆某乙收取李某某的房价款人民币850元应如数返还给李某某。二、陆某乙应补偿李某某的经济损失人民币x.60元。
李某某不服以上判决，向原玉林地区中级人民法院提起上诉，该院经审理作出（1995）玉地民终字第X号判决，认为：双方讼争的房屋来源清楚，属侨居海外的陆某蔚合法买受拥有，陆某蔚提出请求法律保护的时间始于1987年，此前不知道房屋被卖，本案没有超过诉讼时效。陆某乙明知自己没有所有权而出卖受托管理的房屋，其行为已构成了对陆某蔚合法权益的侵害。李某某明知房屋原为陆某蔚买受所得又没有事实根据证明陆某蔚当时同意出卖房屋而与陆某乙、成振芳达成了房屋买卖交易，其行为带有恶意性质，而非善意买受，应承担将已买部分的房屋返还给陆某蔚的民事责任，成振芳已经死亡，应由陆某乙一人将房屋买卖价金如数退回给李某某。李某某虽然支付了房屋买卖价金，但其长期使用了房屋，物价上涨并未造成李某某的经济损失，况且房屋租金也不断上涨，故原判认定李某某因买受房屋和物价上涨经济遭受了损失无事实根据，亦与本案实际情形不符，判决陆某乙补偿x多元给李某某显属不当。判决：一、维持容县人民法院（1993）容民初字第X号民事判决第一项；二、撤销容县人民法院（1993）容民初字第X号民事判决第二项。
李某某对以上判决仍不服，提出再审申请，玉林市中级人民法院作出（1998）玉中民再终字第X号民事裁定，认为：一、二审认定事实不清，且二审时陆某蔚已于1994年8月5日死亡，二审判决未依法变更当事人，违反了法定程序，有发回重审的必要。裁定：一、撤销本院（1995）玉地民终字第X号和容县人民法院（1993）容民初字第X号民事判决；二、发回容县人民法院重审。
容县人民法院在重审中，根据陆某尉已死亡之事实，将本案原告由陆某蔚变更为陆某甲，经重审审理后作出的（2002）容民再字第X号民事判决认为：讼争房屋应视成振芳（1995年已故）为共有人之一。成振芳、陆某乙在管理期间，特别是在1971年这个历史时期，由于其家庭极度困难，而又无法与陆某蔚来往和通信，致使其在出卖房屋时无法征求陆某蔚的意见，在形式上有不妥之处。但可看出是共有人在无可奈何的情况下将房屋出卖，应认定房屋买卖关系有效。判决：驳回原告陆某甲的诉讼请求。
陆某甲不服该判决，向玉林市中级人民法院提起上诉，该院经审理后作出的（2004）玉中民再终字第X号民事判决认为：容县人民法院（2002）容民再字第X号民事判决适用法律与实体判决错误，认定讼争的房屋是李某某善意取得，没有事实根据与法律依据。一是1964年起李某某即租赁陆某蔚的前进房屋居住，他明知居住的房屋所有权是陆某蔚的。一审法院于1993年3月20日调查询问他时，他亦承认知道讼争的房屋是陆某蔚所有，且李某某在买屋前见过广西省人民政府印发给陆某蔚房屋新主正契，并在这份正契中写上“自一九七一年八月十一日起将前进及厨房一半卖给李某某并附有图一式两份”。李某某在这份正契中签字。善意取得是指买受人在不知情的情况下买受取得房屋，而李某某明知房屋的所有权人是陆某蔚的而购买，证明其并非善意。二是本案当事人之间的房屋买卖关系无效。1984年9月8日最高人民法院下达的《关于执行民事政策法律若干问题的意见》第（55）条规定：“非所有权人出卖他人房屋的，应废除其买卖关系。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，应宣布买卖关系无效。”本案中，讼争的房屋是1949年陆某蔚携妾莫彩莲回来探亲时买受的。成振芳虽是讼争房屋共有人之一，但未经共有人陆某蔚的同意，与其儿子陆某乙擅自变卖共有人房屋的行为根据有关法律规定属无效行为，所签订《卖屋契》的房屋关系亦归于无效。根据合同无效的有关法律规定，双方应返还财产。但由于物价的上涨，李某某因购买讼争房屋而造成了一定的经济损失，依据最高人民法院《关于执行民事政策法律若干问题的意见》第（55）条“因买卖关系无效，而造成的经济损失，有过错的一方应负责赔偿”的规定，应由在本案中亦有过错责任的陆某乙予以补偿。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第（二）项的规定，判决如下：一、撤销容县人民法院（2002）容民再字第X号民事判决；二、确认被上诉人李某某与一审被告陆某乙对本案讼争的容县X镇X街X号前进及厨房的一半的买卖关系无效；三、被上诉人李某某返还本案讼争的容县X镇X街X号前进及厨房的一半给上诉人陆某甲；一审被告陆某乙应返还收取被上诉人李某某的房价款850元。被上诉人陆某乙应补偿李某某的经济损失人民币x.60元。一审案件受理费1610元、其他诉讼费1000元；二审案件受理费1610元，合计4220元，由李某某负担2110元，陆某乙负担2110元。
广西壮族自治区人民检察院对本案提出抗诉，认为：玉林市中级人民法院（2004）玉中民再终字第X号民事判决认定事实错误，适用法律不当，其理由为：一、案涉房屋为陆某蔚与成振芳的夫妻共有财产，成振芳在生活困难，又与国外的陆某尉失去联系的情况下，将夫妻共有房屋的一半出卖给再审申请人李某某，应认定为处理自已的份额，买卖关系有效。二、李某某是在成振芳、陆某乙生活极度困难，又孤立无援的情况下，经过平等协商购买成振芳、陆某蔚共有房屋的一半，李某某买房没有欺诈、协迫、乘人之危的不平等买卖行为，应认定为善意取得，依法应予保护。
再审申请人李某某申请再审称：一、争议房屋虽然登记在陆某蔚名下，但房屋应当是陆某蔚与成振芳等人的共同财产，原判认定争议房屋是陆某蔚一人财产错误；房屋是由成振芳所卖，且成振芳委托陆某宗代办买卖手续，陆某乙只是作为直系亲属参与卖房，原判认定是陆某乙出卖房屋不正确；成振芳出卖房屋是对夫妻共有财产中其有权处分的一半财产的处分，没有损害陆某蔚的权益。二、因成振芳年老体弱且家庭生活极度困难，再审申请人经成振芳的多次请求，为解决成振芳的生计而决定买房，其买房出于善意而非恶意，原审判决认定再审申请人买房不是善意是错误的。故请求撤销原审判决，依法改判。
再审被申请人陆某甲未作答辩。
再审被申请人陆某乙辩称，一、出卖房屋是陆某乙一个人的行为，其母亲成振芳并未同意卖屋，卖屋收条上的成振芳的印章是其私自所刻并加盖。二、李某某明知房屋是陆某蔚所有且陆某乙卖屋未得到陆某蔚的许可，仍与陆某乙签订了卖屋收条，该买卖行为是无效的。李某某与陆某乙对房屋买卖协议的无效均有过错，且李某某没有因房屋买卖无效而受到损失，陆某乙不应给予李某某经济补偿。原审判决判令陆某乙补偿李某某不当。
再审审理中，双方当事人均未提交新的证据。
本院经再审审理查明：再审被申请人陆某甲之父陆某蔚（马来西亚公民）于1949年回国探亲期间向李某详买受了座落在（略）的房屋，该屋分前后共两进，坐南向北，砖瓦木结构。次年，陆某蔚携妾莫彩莲重返马来西亚。1952年广西省人民政府对居民换发房产新契时，同族人陆某球为其办理了新契证，契内记明新主是陆某蔚，房屋则交由陆某蔚在容县之原配成振芳、儿子陆某乙管理。1964年起再审申请人李某某就开始租用该屋的前进。1971年因生活困难，在没有征得陆某蔚同意的情况下，陆某乙拟将该铺屋的前进和厨房的一半，占地面积为39.36平方米买给李某某。经多次协商后确定了李某某以850元的价格购买房屋，双方各自还邀请刘业良（已故）、陆某宗为在场见证签订了“卖屋收条”，其内容为“我为生活困难，家庭须应用，现原将父名陆某尉四欠落容县X镇X路（原西上街）门牌号铺一间（前后共两进）卖掉前进给李某某，经双方定价人民币捌佰伍拾元正，……”，卖屋收条还对所卖房屋的四至范围及通行等问题作出了约定。该卖屋收条上卖方签名为陆某乙、成振芳，受方为李某某，见证人为陆某宗、刘业良，且加盖了各人的私章。但成振芳在签订卖屋收条时并不在场，其签名为他人代签，私章由成振芳交给陆某宗代盖。被申请人陆某乙收取了房款，1975年成振芳死亡。1984年10月15日，李某某持“卖屋收条”向容县人民政府申办了草契纸和第x号房屋买卖（补）契纸，1991年6月8日，容县人民政府房地产发证办公室又为李某某颁发了桂房证字第x号房屋所有权证。1987年秋，陆某蔚再次回国探亲，始知前述的房屋被卖情况，随即向容县人民政府及县侨联反映，其后又向容县人民法院起诉，请求依法确认李某某与陆某乙之间的房屋买卖关系无效，并判令李某某将房屋产权返还陆某蔚。在案件审理过程中，陆某蔚于1994年8月5日病逝，陆某蔚生前立下遗嘱指定国内所有财产由女儿陆某甲继承。
另查明，玉林市中级人民法院（2004）玉中民再终字第X号民事判决生效后，因李某某未自动履行判决义务，2004年12月16日，容县人民法院强制李某某搬迁将房屋返还陆某甲。2005年1月21日，容县人民法院向容县国土资源局发出（2004）容执字第X号协助执行通知书，要求容县国土资源局协助将李某某位于容城镇X街X号的国有土地使用权过户给陆某甲使用。2005年3月30日，容县人民政府下发容政发〔2005〕X号文：根据法院的判决，决定注销李某某所持有的桂房证字第x号房屋所有权证。
本院认为，本案为涉外房屋侵权纠纷，因案涉房屋为坐落在中国广西的不动产，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十四条“不动产的所有权，适用不动产所在地法律”的规定，本案的实体审理应当适用中国法律。
综合诉辩双方的主张，本案的争议焦点为：再审申请人李某某买受房屋的行为是否合法有效
本院认为，再审申请人李某某与被申请人陆某乙协商购买案涉房屋，且签订了卖屋收条，虽然签订卖屋收条时成振芳并不在场且卖屋收条上成振芳的签名系由他人代签，但容县人民法院在原一审审理过程中对卖房见证人陆某宗的询问笔录中及庭审中陆某乙的陈述均证实成振芳同意卖屋并将印章交给陆某宗授权其加盖，表明出卖房屋系成振芳与被申请人陆某乙共同所为，被申请人陆某乙认为其母亲成振芳不同意卖房，卖房系其个人行为的抗辩理由无证据证实，不成立。案涉房屋由陆某尉所购，登记在陆某尉名下，陆某尉有妻成振芳、妾莫彩莲，故房屋应为陆某尉、成振芳、莫彩莲三人共同共有。根据《中华人民共和国民法通则》第七十八条“……共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利、分担义务。共同共有人对共有财产享有权利、承担义务”及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定。陆某尉、成振芳、莫彩连作为房屋的共同共有人对共同所有的房屋享有平等的占有、使用权，各共有人之权利及于共有房屋之全部。在共同关系存续期间，原则上对共有财产的处分必须征得全体共有人之同意，共同共有人并无自已应有部分处分可言。成振芳作为房屋共同共有人之一，其与陆某乙并未经其他共有权人陆某蔚、莫彩连的同意出卖房屋，属于部分共有人擅自处分共有财产的无权处分行为，该行为侵害了其他共有权人的合法权益。再审申请人李某某认为成振芳有权出卖房屋一半产权的再审申请理由与法律规定不符，本院不予支持。虽然成振芳与陆某乙均无权出卖房屋人，但如房屋的买受人李某某系有偿、善意取得该房屋，则应依善意取得法理保护其利益，使其终局性地取得房屋的所有权，而善意的判断标准，应当是李某某受让房屋时不知让与人无处分权且无重大过失。但本案的案件事实表明，李某某买受房屋时对案涉房屋登记在陆某尉名下且成振芳、陆某乙出卖房屋并未经过陆某蔚同意是明知的，对此，李某某与陆某乙、成振芳所签订的卖屋收条中明确写明所卖房屋登记在陆某尉名下及李某某在容县人民法院原一审庭审中承认买房时见过房屋契证等事实均予以了充分的证明。李某某明知成振芳、陆某乙为无权处分人仍与二人签订房屋买卖协议，其行为不能构成善意，故再审申请人李某某与成振芳、陆某乙签订的房屋买卖协议无效，原审判决认定房屋买卖协议无效于法有据，应予维持。李某某认为其为了解决成振芳、陆某乙生活困难而买屋，该行为为善意因而买卖行为有效的主张没有法律依据，本院不予支持。
成振芳、陆某乙未经共同共有权人同意出卖部分房屋，二人的行为共同侵权了房屋其他共有人的权利，而李某某明知成振芳、陆某乙为无权处分人而买受房屋，其买受房屋的行为无效，根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条“民事行为被确认无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”、第一百一十七条“侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿”的规定，李某某应将其买受的房屋返还房屋所有权人，因陆某尉已死亡，根据其遗嘱该房屋的权利义务由陆某甲承受，故李某某应向陆某甲承担返还义务。同时，成振芳、陆某乙应将其收取的房款返还李某某，因成振芳已死亡，该返还义务应由陆某乙承担。又因对于房屋买卖合同的无效，双方均有过错，而陆某乙明知自已无权处分房屋仍出卖房屋，相较而言其过错程度更大，应当对因房屋价格上涨而使李某某受到的损失予以适当补偿。容县人民法院在原一审审理过程中对争议房屋进行评估得出的价值x元，扣除同等条件下房屋租金x元，再按李某某承担30％的过错责任计算出陆某乙应补偿李某某经济损失人民币x.60元，该计算方法合情合理，本院亦予以维持。
综上，成振芳作为房屋的共同共有人之一，在未经其他共有人同意的情况下，与被申请人陆某乙共同将房屋的一半出卖给再审申请人李某某，而李某某明知房屋为陆某尉所有，且成振芳、陆某乙出卖房屋并未取得陆某蔚的同意仍买受了房屋，该行为并非善意，其与成振芳、陆某乙签订的房屋买卖协议无效，陆某甲请求返还房屋的主张于法有据，原审判决判令李某某将房屋返还陆某甲，同时判令陆某乙返还李某某购房款并补偿李某某一定的经济损失合理合法。根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条、第七十八条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
维持玉林市中级人民法院（2004）玉中民再终字第X号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长梁梅
代理审判员谭庆华
代理审判员王一君
二○○六年十一月八日
书记员李某宾
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