云南省高级人民法院
民事判决书
（2008）云高民一终字第X号
上诉人（原审被告）杨某某，女，汉族，X年X月X日生。
上诉人（原审被告）李某甲，男，汉族，X年X月X日生。
上诉人（原审被告）李某乙，女，汉族，X年X月X日生。
上诉人（原审被告）李某丙，男，汉族，X年X月X日生。
被上诉人（原审原告）常某某，男，汉族，X年X月X日生。
委托代理人李某，云南建耀律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
原审被告李某丁，女，汉族，X年X月X日生。
原审被告李某戊，男，汉族，X年X月X日生。
原审查明：1998年8月25日，李某与其妻杨某某、二上诉人杨某某、李某甲、李某乙、李某丙因与被上诉人常某某以及原审被告李某丁、李某戊民间借贷纠纷一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2007）昆民四初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年1月16日受理后依法组成合议庭，于2008年2月19日对本案进行了法庭调查。上诉人杨某某、李某甲、李某乙、李某丙，被上诉人常某某及其委托代理人李某到庭参加调查，原审被告李某丁、李某戊经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
儿子李某甲、三女儿李某乙、四儿子李某丙因建盖位于昆明市X路X号、X号房屋和常某某签订《借款协议书》一份，双方对借款金额、借款期限、借款利息及违约责任进行了约定，其中明确如到期不能还款，则用“新盖房屋的一半作为低偿给甲方”。2003年，因李某逝世，继承人其妻杨某某、大儿子李某戊、二儿子李某甲、三女儿李某乙、四儿子李某丙于6月20日与常某某签订《协议书》一份，再次确认了欠款事实，并同意以位于昆明市X路X号整幢房屋折价抵给常某某，双方债权债务消灭。2005年4月7日，李某丙、杨某某与常某某签订《协议书》一份，明确了位于昆明市X路X号的房屋在抵给常某某后，常某某对其进行补偿等事宜。另查明李某戊、李某丁均明确表示对位于昆明市X路X号的房屋放弃权利主张。当事人争议房屋的房屋所有权证上登记的所有权人为李某，共有人一人为李某丙，所占比例为40%。
原审认为，本案系民间借贷合同纠纷，借款人李某因建房与常某某发生借款关系法律事实清楚。对于杨某某、李某甲、李某乙、李某丙应为垫资建房的辩称，并不影响双方借款事实的成立，故对双方债权债务关系予以确认。后债务人李某去世，其第一顺序继承人即其妻杨某某、大儿子李某戊、二儿子李某甲、三女儿李某乙、四儿子李某丙及母亲李某丁依法对其财产即位于昆明市X路X号房屋的60％产权享有继承权，同时也应当在继承范围内履行偿还债务的义务。因李某戊和李某丁均明确表示放弃继承，故二人对该处房产既无权利，亦无义务。常某某对该二人的诉讼请求无法律依据，应予驳回。常某某于2003年6月20日与上述继承人签订的《协议书》一份，在确认欠款事实的同时，亦明确了处分位于昆明市X路X号整幢房屋折价抵给常某某，双方债权债务消灭。该《协议书》没有违反法律规定，是双方当事人真实意思的表示，依法成立并生效，受法律保护，双方当事人应当按照《协议书》的约定继续履行各自的权利义务。昆明市X路X号房屋剩余40％的产权人李某丙对其财产的处分亦有效，理由同前述。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，缺席判决：“一、被告杨某某、李某甲、李某乙、李某丙于本判决书生效之日起十五日内协助原告常某某办理昆明市X路X号房屋的产权、土地使用权的过户手续；二、驳回原告常某某对被告李某戊、李某丁的诉讼请求。案件受理费x元，由原告常某某承担50％计6900元，由被告杨某某、李某甲、李某乙、李某丙共同承担50％计6900元”。
一审宣判后，杨某某、李某甲、李某乙、李某丙不服，向本院提起上诉。请求：1、撤销一审判决并予以改判；2、一、二审案件受理费由被上诉人常某某承担。理由为：1、2003年6月20日双方签订的《协议书》中关于上诉人如何偿还被上诉人建房借款的约定是抵押约定，但双方未按照法律规定办理抵押登记，因此双方就抵押部分所作约定无效。2、《借款协议书》和《协议书》系因当时不允许任何形式的合资、合作建房，为了规避相关规定而以借款名义签订的。3、依现有法律规定，城镇居民不允许取得农村宅基地，集体经济组织的宅基地只能由本集体经济组织的成员使用，本集体经济组织以外的人包括城镇居民无权使用集体经济组织的宅基地，故双方签订的《协议书》因违反法律的强制性规定而部分无效，其应履行的是还款义务，而不应将双方争议房屋的权属过户给被上诉人常某某。
被上诉人常某某答辩称：一审判决公正合理，依法应予维持。1、上诉人将以房屋抵偿借款的事实说成是抵押严重错误，本案的所有证据都未显示有“抵押”字样。2、本案的证据之一国有土地使用权证以及上诉人在一审庭审中的陈述能够证实，涉案土地是城镇住宅用地并非上诉人所称的宅基地。3、上诉人与其签订的三份协议书，均为双方真实意思表示，协议书真实有效并已实际履行，上诉人应当履行协助其办理房屋产权过户手续的义务。
经二审审理，上诉人对一审认定事实提出以下异议:1、一审对于《协议书》中有关借款到期若不能归还则以房抵款的约定具有抵押性质未作出认定。2、一审对于双方协议签订中存在被上诉人常某某欺瞒作假情况未作出认定。3、一审对被上诉人自1999年2月起出租涉案房屋并收取租金至今的事实未作出认定。上述异议能否成立，将结合本案争议焦点加以评析。
被上诉人常某某对一审认定事实无异议，因此对于双方当事人无异议的一审认定事实，本院予以确认。
二审另查明，昆明市X路X号房屋自建盖完毕时起即由被上诉人常某某使用至今。该房屋于2000年2月13日办理了房屋所有权证，于2004年9月15日办理了国有土地使用证。
二审中，被上诉人常某某未提交新的证据，上诉人杨某某、李某甲、李某乙、李某丙提交下列证据：1、洪园社区居民委员会黄土坡第二居民小组出具的证明一份，用以证明李某丙只有住房一处，即本案中争议的昆明市X路X号房屋；2、《工程承包协议书》，用以证明是被上诉人常某某承建了昆明市X路X号、X号房屋，该份协议书与1998年8月25日的《借款协议书》同时签订，具有关联性，以证明其并未向被上诉人常某某借款，只是为了规避相关规定而签订《借款协议书》；3、常某某的秘书唐建国于1999年2月7日出具的《收条》，用以证明被上诉人常某某拿走了李某与其签订的两份建房工程协议，并且至今未归还；4、《工程验收证明书》，该份证据上有唐建国和常某某的签字，用以证明唐建国和常某某相识，并且共同承包建设了昆明市X路X号、X号房屋。
针对上诉人提交的上述证据，被上诉人常某某发表如下质证意见：证据1不属于二审中的新证据，因为上诉人一审时完全可以提交但未提交。证据2不属于二审中的新证据，其承建房屋是事实但与本案无关。证据3是打印件，不具有证明力。证据4只能证实上诉人房屋工程质量合格，不能证明其他问题。
本院认为，上诉人提交的上述证据不具有证明其与被上诉人常某某之间未发生借款关系的效力，对其据以证明双方之间实际为垫资建房关系，为规避规定而以借款名义签订协议的观点，本院不予采信。针对双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：上诉人应否将昆明市X路X号房屋的权属过户给被上诉人常某某。
本院认为，上诉人、被上诉人于2003年6月20日签订的《协议书》系双方自愿协商达成，意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，应属有效。该《协议书》对双方之间因借款行为而形成的债权债务关系予以明确，本院对此予以确认。上诉人对一审未认定《协议书》签订中存在被上诉人常某某欺瞒作假情况而提出的异议不能成立。由《协议书》可见，双方在确认欠款事实的同时，亦明确约定了由上诉人将位于昆明市X路X号的整幢房屋折价抵给被上诉人常某某，双方债权债务由此消灭的内容，上诉人应按此约定将昆明市X路X号房屋的产权、土地使用权过户给被上诉人常某某。对于上诉人提出以房抵款约定具有抵押性质，因房屋没有进行抵押登记，故该约定应属无效的主张，因我国担保法规定的抵押是债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，而本案中争议房屋自建盖完毕时起一直为被上诉人常某某实际占有使用，且按照法律规定抵押合同订立时，抵押权人和抵押人不得在合同中约定债务履行期限届满未受清偿时抵押物的所有权转移为债权人所有，故《协议书》不具备抵押合同的法律特征，合同双方之间并未形成抵押法律关系，合同中以房抵款的内容系双方为清结债权债务而约定的履行方式。因此，上诉人对此提出的上诉理由不能成立，本院不予支持，其对一审未认定以房抵款约定的抵押性质而提出的异议不能成立。昆明市X路X号房屋已办理了房屋所有权证，属于法律规定可以进行合法转让的房产，该房屋范围内的土地也办理了国有土地使用证，用途为城镇单一住宅用地，并非农村X组织的宅基地性质，故上诉人有关城镇居民无权使用集体经济组织的宅基地，《协议书》约定了违反法律强制性规定的内容因而部分无效的上诉理由，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于上诉人提出一审未认定被上诉人常某某出租涉案房屋并收取租金的事实，因不属于本案审理范围，一审未作认定并无不当，故上诉人所提异议不能成立。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费x元，由杨某某、李某甲、李某乙、李某丙共同负担。
本判决为终审判决。
审判长尹波
审判长李某
代理审判员王颖
二OO八年四月十日
书记员张萍
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