原告：新乡市畜产品进出口公司。住所地：新乡市牧野区宏力大道X号。
法定代表人：赵某某，经理。
被告：新乡市中豫化工有限公司。住所地：新乡市宏力大道西段新运小区东数第二间。
法定代表人：王某某，总经理。
委托代理人：孙xx，该公司法律顾问。
新乡市畜产品进出口公司（以下简称畜产品公司）诉新乡市中豫化工有限公司（以下简称中豫公司）租赁合同纠纷一案，本院于2009年12月31日受理后，依法组成合议庭，于2010年5月5日公开开庭进行了审理。原告畜产品公司法定代表人赵某某，被告中豫公司法定代表人王某某、委托代理人孙xx到庭参加诉讼，现本案已审理终结。
原告畜产品公司诉称，2005年11月22日，畜产品公司与中豫公司签订1份借款抵押协议书。该协议书第4条约定：借款期间内6个月不收租赁费。也就是从2006年5月22日开始收取租赁费，且借款一事，中豫公司已起诉畜产品公司，判令畜产品公司归还其借款，因此，中豫公司应给付租赁费于畜产品公司，按市场价每平方每日0.3元计算，一个月中豫公司应给付0.3元×30（天）×480m²=4220元，至今已42个余月，应给付租赁费x元，畜产品公司曾要求中豫公司腾房被拒绝，为此诉至人民法院，请求判令中豫公司给付拖欠畜产品公司仓库租赁费x元，并腾房，支付利息。
原告畜产品公司为支持自己的主张，在规定期限内向本院提交如下证据：
1、2005年11月22日中豫公司与畜产品公司签订的1份借款抵押协议书；以此证明双方当事人存在租赁关系，因借款免收中豫公司借款6个月期间的租赁费，租赁仓库的面积为x。
2、2008年5月12日新乡市牧野区人民法院下发的（2008）牧民二初字第X号民事判决书，以此证明双方存在借款关系，中豫公司不能买房。
被告中豫公司在规定期限内未向本院提交答辩状，庭审中辩称，双方没有任何租赁关系，畜产品公司无法证明租赁主体的所有权。根据民诉法规定，拒绝租金的有效期为一年，畜产品公司从2006年开始要租金，超过诉讼时效期，应裁定驳回原告诉讼请求。畜产品公司起诉的事实理由依据的是借款抵押协议的约定，那么该条约定是在借款期间内畜产品公司不收中豫公司租赁费。根据该条，借款期限是3个月，不是6个月。借款期满，畜产品公司应将房卖给中豫公司。该房屋至今中豫公司未实际使用，房子也无法使用（漏雨）。房屋中的东西很多是畜产品公司的。综上，畜产品公司的诉讼请求无事实理由，应依法驳回其诉讼请求。
被告中豫公司为支持自己的抗辩，在庭后向本院提交证据如下：
1、2005年11月22日中豫公司与畜产品公司签订的借款抵押协议书及借款收据，以此证明畜产品公司将仓库抵押给中豫公司借其15万元。
2、2008年5月12日新乡市牧野区人民法院下达的（2008）牧民二初字第X号民事判决书，以此证明抵押仓库已判归中豫公司所有。
3、2007年3月22日新乡市外贸工矿公司与中豫公司签订的仓库协议，以此证明其不用畜产品公司仓库而使用的是新乡市外贸工矿公司的仓库。
本院主持了庭审质证、认证。中豫公司对畜产品公司证据1的真实性无异议。认为该协议是借款协议，而非租赁协议。畜产品公司所引用的协议第4条不能证明其主张，属断章取义。认为畜产品公司的证据2判决书与本案无关，本案是租赁关系，之所以中豫公司要买房由于畜产品公司主张租赁费，如果畜产品公司引用借款协议第4条人民法院支持，中豫公司同样可以请求法院要求购房，价格应以当时协议为准。畜产品公司对中豫公司证据1，2无异议。认为中豫公司的证据3与其无关，不影响其租赁畜产品公司仓库的事实。本院经质证，对双方当事人无争议的证据予以确认，认为中豫公司对畜产品公司证据1是借款协议，而非租赁协议的质证意见符合本案事实，本院予以采信。但协议第4条不能证明其主张的质证意见于法无据，协议第4条约定在借款期间畜产品公司不收取租赁费6个月的约定，是中豫公司借给畜产品公司15万元款的条件，是双方当事人的真实意思表示，且该约定恰恰证明借款前双方当事人之间存在仓库租赁关系，故中豫公司的质证意见本院不予采信。认为畜产品公司对中豫公司的证据3的质证意见符合客观事实，中豫公司无论租赁任何第三人的仓库，是其自主的民事权利，故本院予以采信。
基于上述证据，本院认定本案事实如下：
2005年11月22日中豫公司与畜产品公司签订1份借款抵押协议书，该协议书约定，1、中豫公司自协议签订之日将人民币15万元借给畜产品公司，使用期限为3个月（即从2005年11月22日起至2006年2月22日止）。2、畜产品公司为表示自己归还借款的诚意，自愿将自己位于宏力大道X号院内，面积约450平方米的仓库抵押给中豫公司，该仓库作价每平方500元（房产证号：新房至x号）。3、畜产品公司在2006年2月22日前无论因何种原因未能及时归还中豫公司的款项，中豫公司即有权对该仓库行使抵押权。4、在借款期间畜产品公司不收中豫公司租赁费6个月，如借款期满，畜产品公司未偿还借款，中豫公司同意按该房价购买仓库。如中豫公司需将该仓库产权变更在自己名下，畜产品公司有充分协助的义务，以帮助中豫公司此种权利得以实现（过户费用由畜产品公司承担）。5、协议签订后，双方必须严格执行该协议，如违约赔偿给付对方造成的一切损失。合同签订后，中豫公司将15万元借给畜产品公司，畜产品公司借款到期后未予返还。中豫公司也未行使该仓库的抵押权。其继续占有、使用畜产品公司面积约x的仓库。2008年11月22日中豫公司以畜产品公司不返还借款及支付利息将畜产品公司起诉至本院。并提出财产保全申请。2008年12月13日本院作出（2008）牧民二初字第X号民事裁定书，裁定将畜产品公司位于新乡市宏力大道X号院内面积约x的仓库查封。查封期间允许使用，由使用人负责保管。此时该仓库使用人系中豫公司。2008年5月12日本院作出（2008）牧民二初字第X号民事判决书，判决畜产品公司于本判决生效后十日内返还中豫公司借款15万元并支付逾期付款利息（自2006年2月23日起至付清之日止，按同期银行贷款利率计算）。同时该判决书本院认为部分已论述“中豫公司在畜产品公司违约情况下，可以主张畜产品公司返还借款及逾期利息，也可以依照协议约定通过畜产品公司的仓库房的抵押权实现自己的权利，但该两项请求本院不能同时支持”。该判决生效后，畜产品公司未能履行，中豫公司即申请本院强制执行。在执行期间，畜产品公司起诉本院，请求人民法院判令中豫公司支付自2006年5月22日至2009年11月22日共计42个月仓库租赁费计款x元，并判令中豫公司腾房即解除双方的租赁合同关系。支付欠租赁费的利息。
另查明，中豫公司在将款借给畜产品公司很久以前即开始租赁畜产品公司的仓库，当时每月月租金为780元，租赁的仓库系现在占有使用仓库的约三分之一。当时该仓库系东西走向，中豫公司租的系东面1间，走的系北门，由于畜产品公司院内搞房屋开发安装变压器，即将北门封上，将所租赁仓库的西墙拆除，形成了一体约x的仓库，在西墙上打开1个门进出货。中豫公司仅每月交纳租金780元。自2005年11月22日畜产品公司借中豫公司款15万元开始，中豫公司即未支付过租金。此期间，畜产品公司与中豫公司未协商过租赁仓库租金及租期事宜。
本院认为，畜产品公司与中豫公司仓库租赁关系存续多年，应当采用书面形式对租赁货物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物修复等条款进行约定，由于双方当事人未采用书面形式，应视为不定期租赁。2005年11月22日中豫公司与畜产品公司签订借款抵押协议书，已经本院（2008）牧民二初字第X号民事判决书（生效）确认为有效合同。该合同第二条已确认仓库面积约x；第4条载明“在借款期间畜产品公司不收取中豫公司租赁费六个月，……。”该约定充分证明双方当事人之间存在仓库租赁关系，同时也可以确认计收租金的起始时间为2006年5月22日（在庭审中双方当事人明确表示借款前租金已结清）。畜产品公司要求中豫公司支付x元的租金的诉讼请求的依据其在同地理位置的房屋租金标准每平方每天0.3元为参考，未经中豫公司认可。从本案的具体客观事实看，在2005年11月22日畜产品公司借中豫公司15万款之前双方当事人之间就存在很长时间的仓库租赁关系，双方当事人一致认可的仓库租金当时每月为780元。畜产品公司仓库状况为东西走向，面积约x；起租时，中豫公司承租的系东面约三分之一的仓库（中间有一面隔墙），该三分之一部分仓库的北面为仓库门，当时由于畜产品公司住所地院内搞房产开发及安装变压器，中豫公司所租赁的仓库进出货物不便，双方协商同意，将此门封住，将仓库内的隔墙拆除，在仓库西墙上打开1个门，供仓库进出，此时就形成了租赁仓库面积约x，中豫公司每月支付的租金仍为780元。随后至2005年11月22日双方之间发生借款抵押关系，中豫公司借给畜产品公司15万元，畜产品公司将该约x仓库抵押于中豫公司，中豫公司即开始停止支付仓库租金，直至免收六个月租金期限届满后，中豫公司仍未向畜产品公司支付租金，同时畜产品公司也未返还中豫公司借款15万元。在上述期间内，双方当事人也未就仓库租金事宜进行沟通协商。基于上述客观事实，本着诚实信用、公平原则，鉴于畜产品公司未能举出仓库租金标准每平方、每天0.3元的事实证据，租金仍应按每月780元计算为妥当。故中豫公司共应支付畜产品公司42个月租金x元。下余租金本院不予支持，本院依法予以驳回。畜产品公司要求中豫公司腾房的诉讼请求，其真实意思表示为解除其与中豫公司之间的仓库租赁关系。由于中豫公司长期拖欠租金，且双方的租赁关系系不定期租赁，畜产品公司随时有解除合同权利，但应给中豫公司适当合理准备时间搬迁。故本院依法解除双方之间的仓库租赁合同。畜产品公司要求中豫公司支付租金利息，由于畜产品公司没有向人民法院提出具体利息的计算时间及计算标准，属举证不能，故本院不予支持，应依法予以驳回。中豫公司抗辩本案已超过诉讼时效。本案仓库租赁系不定期租赁，同时不能确定何期限内支付租金，事实中租赁期间系一年以上，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。中豫公司累计达42个月未支付租金，故应视为同一债务分期履行，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算诉讼时效。因此，本案不超诉讼时效，中豫公司该抗辩理由本院不予采信。中豫公司抗辩双方借款期届满，畜产品公司应将仓库以借款抵押协议书约定单价卖给其。但事实系借款期限届满后，双方当事人没有履行合同约定，而是中豫公司将畜产品公司诉至本院，请求判令畜产品公司立即返还借款15万元及利息或按“借款抵押协议书”约定将仓库房屋抵给其。本院依法判令了畜产品公司返还其借款15万元及利息，未支持其实现抵押权，故该抗辩理由本院不予支持。中豫公司抗辩借款后，其单位未实际使用该仓库，且在其起诉畜产品公司返还借款的诉讼中，人民法院依法查封了该仓库，致使该仓库无法使用。该仓库在双方当事人发生借款前就由中豫公司承租，人民法院虽财产保全了该仓库，但准许使用人中豫公司使用该仓库，至今中豫公司仍占有使用该仓库房屋。虽然畜产品公司借其15万元款，并用该仓库房屋设定了抵押，但该房屋的所有权、处置权未发生转移，中豫公司占有、使用了即应向畜产品公司支付租金，故其该抗辩理由本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十六条；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的决定》第五条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、于本判决生效后三十日内解除新乡市畜产品进出口公司出租位于新乡市宏力大道X号院内约x仓库给新乡市中豫化工有限公司使用的租赁关系。
二、新乡市中豫化工有限公司于本判决生效后十日内支付新乡市畜产品进出口公司仓库租金x元（租赁期间为2006年5月22日至2009年11月21日共计42个月）。
三、驳回新乡市畜产品进出口公司的其他诉讼请求。
如果新乡市中豫化工有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3845元，由新乡市畜产品进出口公司负担3226元；由新乡市中豫化工有限公司负担619元。
如不服本判决，可在判决书送达之日其十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。
审判长：刘浩
审判员：汤杰
审判员：赵某春
二0一0年七月六日
书记员：张继文
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